A maior mudança em cinco décadas nos impostos brasileiros dá primeiros passos. Começa em 2026 a transição da Reforma Tributária, período em que as alíquotas dos novos impostos (IBS e CBS) vão ser implementadas gradualmente, até a extinção dos antigos, como ICMS e ISS, a partir de 2033.
Os impactos serão sentidos em toda a economia, com a promessa de simplificação e ganho de produtividade. E isso não será diferente no mercado imobiliário, sobretudo quando falamos de operações de compra, venda e locação.
Investidores, imobiliárias e o consumidor final vão observar mudanças na tributação e, com elas, surgem dúvidas comuns. O aluguel será tributado? O IPTU pode aumentar? Comprar agora é melhor do que esperar?
Neste guia completo, você vai entender como a Reforma Tributária afeta compra, venda e locação.
O que é a Reforma Tributária e por que ela afeta o mercado imobiliário?
A complexidade tributária do Brasil, com inúmeros impostos e diversos “donos” (União, Estados e municípios) sempre foi apontada como um entrave para os negócios. Agora, a Reforma Tributária substitui diversos tributos por uma lógica baseada no Imposto sobre Valor Agregado (IVA).
O IVA é composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e municípios, e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência da União.
O IVA é um modelo de impostos amplamente utilizado no mundo, com um grande benefício de evitar cobrança em cascata pelas cadeias produtivas. Ou seja, a cada etapa de produção ou comercialização de um bem ou serviço, o IVA incide apenas sobre o valor que foi adicionado naquele momento, com desconto sobre o que já foi pago anteriormente.
Não é possível cravar, mas teoricamente o IVA abre espaço, quando a transição da Reforma Tributária estiver completa, para que o consumidor final tenha acessos a bens e serviços mais baratos. Apesar da expectativa de impacto positivo para a população e os negócios, a estimativa é que o IVA brasileiro tenha uma alíquota total, somando IBS e CBS, em torno de 28%. É uma das maiores alíquotas do mundo.
O que muda no sistema de impostos no Brasil
A mudança mais prática e que será percebida para o consumidor é a extinção gradual de cinco impostos (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) por um sistema “dual”, que inclui o IBS e a CBS.
“A partir de 2026, o IBS e a CBS incidirão, quando for o caso, seguindo um aumento progressivo, sendo em 2026 com alíquotas simbólicas, iniciando nos percentuais de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS. De 2027 a 2033, haverá aumento gradual de alíquotas e, em 2033, haverá a consolidação do sistema, com extinção dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e da CBS”, explica a tributarista Lara Oliveira Gonçalves, sócia do Villemor Amaral Advogados.
Em produtos de consumo, por exemplo, os novos impostos vão começar a ser descritos nas notas fiscais gradativamente e isso será um dos efeitos mais palpáveis da Reforma Tributária no curto prazo. Essa alteração estava marcada para começar em 2026, mas agora virou uma regra optativa. Entenda mais sobre esse tema.
Por que o setor imobiliário é afetado pela Reforma Tributária?
O mercado imobiliário é impactado porque envolve consumo de serviços, materiais, intermediação, construção, locação e venda. São atividades que fazem parte da cadeia de incidência do novo IVA.
A partir das regras gerais da Reforma Tributária, é possível estimar os impactos para quem investe em imóveis. Trata-se de uma possibilidade real, mas que ainda precisa ser acompanhada na prática. “Até o momento, não existe norma oficial confirmando a aplicação dos novos tributos para o setor imobiliário em 2026”, afirma a sócia do Villemor Amaral Advogados.
Para o investidor que compra, vende ou aluga imóveis, existem critérios de corte para a cobrança de IBS e CBS. “A lei complementar da reforma tributária estipula que pessoas físicas somente serão contribuintes dos novos tributos se tiverem no setor de imóveis uma atividade econômica habitual, operando em larga escala”, afirma Lara, do Villemor Amaral Advogados.
Diferença entre tributos sobre consumo, renda e patrimônio
Os cinco tributos que serão gradativamente substituídos são impostos sobre o consumo. O que a Reforma Tributária não muda são os impostos sobre renda (Imposto de Renda) ou patrimônio (como ITBI e IPTU). Mas pode existir uma influência indireta, sobretudo para o IPTU.
Reforma Tributária aumenta imposto sobre aluguel?
A cobrança de IBS e CBS no aluguel de imóveis pode ocorrer se a pessoa física, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil com essas operações e em mais de três imóveis distintos.
“Além disso, será considerada contribuinte, no próprio ano, a pessoa física que alugar imóveis que impliquem receita de valor superior a R$ 288 mil. Neste caso, a pessoa física deverá pagar IBS e CBS automaticamente a partir do mês seguinte em que exceder este valor”, explica a sócia do Villemor Amaral Advogados.
Para quem ficar abaixo desses limites, segue a cobrança habitual de Imposto de Renda, com alíquota de até 27,5% sobre o que receber com a locação.
No setor imobiliário, será aplicada uma redução de 70% sobre a alíquota do IBS e da CBS. Estima-se, então, uma cobrança efetiva de 8,4% pelo novo regime de impostos, que será acrescida ao pagamento habitual de IR.
Assim, a tributação sobre a receita do aluguel passaria a ser de 27,5% (IR) e 8,4% (IBS e CBS), totalizando 35,9%. Vale a ressalva, no entanto, que esta é a alíquota “cheia”, que deverá valer a partir de 2033. Até lá, a cobrança adicional pelos novos tributos será gradual, conforme o calendário de transição da Reforma Tributária.
E as locações de curta temporada, como Airbnb e Booking?
Para Lara, do Villemor Amaral Advogados, o segmento de locações de curta temporada, como Airbnb, é o mais afetado no mercado imobiliário pela Reforma Tributária.
Segundo ela, isso acontece porque essas transações não são consideradas parte do regime de bens imóveis e, sim, como parte de serviços de hotelaria.
As receitas recebidas com o aluguel de curta temporada têm uma redução de alíquota de IBS e CBS em 40%, menor do que a de 70% prevista para aluguéis em geral.
Desse modo, com base na estimativa de uma alíquota padrão de IBS e CBS de 28%, a alíquota do aluguel de curta temporada totalizaria 16,8%.
Assim, a tributação sobre a receita do aluguel de curta temporada passaria a ser de 27,5% de IR e 16,8% de IBS e CBS, totalizando 44,3%, também considerando o cenário após a transição completa da Reforma Tributária.
Há especialistas que calculam uma carga ligeiramente menor, de 39% – muito acima do atual, de qualquer forma.
Reforma Tributária aumenta imposto sobre venda de imóvel?
A linha de corte da Reforma Tributária para cobrança em operações de venda ou cessão de direitos de um imóvel vale para:
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- A pessoa física que, no ano anterior, ter realizado operações desse tipo em mais de 3 imóveis distintos, ou;
- Ter realizado operações referentes a mais de um imóvel construído pelo vendedor nos 5 anos anteriores à data de venda.
Novamente, conforme explica Lara Gonçalves, do Villemor Amaral Advogados, quem ficar abaixo desses limites seguirá pagando IR sobre o ganho de capital, com alíquota entre 15% e 22,5%, a depender da diferença entre o que receber com a venda e o que foi pago na aquisição do imóvel.
Também segue a cobrança de ITBI, cuja alíquota varia em cada município. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, a alíquota é de 3%, por exemplo.
Quem for considerado como pagante em operações de venda ficará sujeito à cobrança de:
IR sobre ganho de capital;
ITBI sobre o valor da venda; e
IBS e CBS.
No caso dos novos impostos, e assim como no aluguel, há um fator de redução – neste caso, de 50% sobre a alíquota “cheia” do IVA.
Assim, a tributação de venda de imóveis para pessoas físicas passaria a ser de IR entre 15% a 22,5% sobre o ganho de capital; ITBI (em geral, 3% sobre o valor de venda); e IBS e CBS de 14% sobre o valor de venda, após a aplicação de redutores da base de cálculo.
Este cenário considera a transição total da Reforma Tributária, após 2033.
Vai aumentar o IPTU? E o que isso tem a ver com o Código Imobiliário Brasileiro (CIB)?
Toda mudança, e não é diferente com a Reforma Tributária, gera dúvidas e incertezas durante a adaptação.
Um dos pontos de atenção para quem possui imóveis ou é locatário é a possibilidade de aumento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
A resposta mais correta, neste momento, é: depende. Pode existir aumento de IPTU em uma ou muitas localidades, mas esse não é um efeito direto da mudança do regime de impostos no Brasil. Entenda mais neste artigo completo do Portas.
A lógica é a seguinte: junto com a Reforma Tributária, foi criado o Código Imobiliário Brasileiro (CIB), uma espécie de CPF dos imóveis.
A ideia é unificar as informações sobre cada unidade em um só registro, processo que começa também a partir de 2026.
Com isso, muitas prefeituras podem aproveitar para atualizar valores defasados de imóveis, o que impacta no cálculo do IPTU. Entenda mais sobre o CIB.
Faz sentido se antecipar à Reforma Tributária?
Enquanto a transição da Reforma Tributária dá a largada, pode ser interessante acelerar planos de venda e compra de imóveis, opina Lara, Villemor Amaral Advogados.
Deste modo, há uma chance de pagar apenas os impostos atuais.
No aluguel, a tributarista opina que, para as pessoas físicas que transacionam altos valores, um caminho é constituir holdings imobiliárias.
Com essa alternativa, a tributação pelo Imposto de Renda, caso a empresa fique enquadrada no lucro presumido, é mais vantajosa.
- Presume-se um lucro de 32% sobre a receita de aluguel, o que resulta em uma alíquota efetiva de 7,68%, considerando IRPJ e CSLL.
Para as pessoas jurídicas, a tributarista explica que o IBS e a CBS também são aplicadas no aluguel, mas substituindo as alíquotas atuais de PIS e COFINS (3,65% no lucro presumido).
Dessa forma, a alíquota atual aproximada para pessoas jurídicas no lucro presumido é de 11,33%; após a reforma, passará a ser de 16,08%.
Já a carga total do aluguel pessoa física após a reforma será de 35,9%.
De modo geral, a Reforma Tributária terá um impacto gradativo — e ainda sujeito à confirmação e ajustes — para o investidor imobiliário.
A dica é se manter atualizado, consultar advogados e imobiliárias em caso de dúvida.
É jornalista com mais de 15 de anos de experiência em grandes veículos, como o Estado de S.Paulo e Valor Econômico. Acredita que morar bem pode estar a um clique de distância. Colabora com o Portas como jornalista autônomo, contribuindo com reportagens e análises sobre o setor imobiliário.
