Como Escolher os Melhores FIIs: Análise de Índices, Rendimentos e Gestão

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm se tornado uma opção cada vez mais popular entre investidores que buscam diversificar suas carteiras e obter renda passiva por meio do mercado imobiliário, sem precisar comprar imóveis físicos. Contudo, diante da variedade de fundos disponíveis na Bolsa de Valores, escolher os melhores FIIs pode ser um desafio para quem não conhece os principais critérios de análise.

Para investir com segurança e maximizar os ganhos, é fundamental ir além das dicas superficiais e analisar detalhadamente os indicadores financeiros, o histórico de rendimentos e a qualidade da gestão de cada fundo.

Indicadores importantes para avaliar FIIs

Entre os principais indicadores a serem observados está o Dividend Yield (DY), que revela o rendimento pago pelo fundo em relação ao preço da cota. Embora um DY alto possa parecer atraente, ele pode indicar riscos ou queda no valor da cota, por isso, é importante buscar consistência e equilíbrio.

Para o analista de fundos imobiliários da Nord, Otmar Schneider, antes mesmo do dividend yield, é a receita operacional – NOI (Net Operating Income, que se traduz como Receita Operacional Líquida), que é o mais importante de se observar em um fundo imobiliário. “O NOI é crucial para avaliar a rentabilidade real do imóvel e identificar quais FIIs são mais eficientes na geração de caixa, mesmo que o fundo tenha dívidas ou faça outros investimentos’, diz.

Outros indicadores

Outro indicador importante é o P/VP, que relaciona o preço da cota ao valor patrimonial dos ativos do fundo. Um P/VP abaixo de 1 pode indicar que o fundo está sendo negociado abaixo do valor dos seus imóveis ou títulos, o que pode ser uma oportunidade, mas exige atenção para não investir em fundos com problemas.

A vacância, que representa a porcentagem de imóveis desocupados, também deve ser monitorada, já que alta vacância pode comprometer a receita futura do fundo.

Além dos números, o investidor deve conhecer o perfil do fundo, que pode ser do tipo tijolo (investimento direto em imóveis físicos), papel (títulos imobiliários), híbrido (combinação dos dois) ou fundo de fundos (investimento em cotas de outros FIIs). Cada tipo apresenta diferentes níveis de risco e oportunidades, e a escolha deve estar alinhada com os objetivos e perfil de cada investidor.

Gestão: um fator decisivo

Outro aspecto crucial é a gestão do fundo. A qualidade do gestor pode fazer grande diferença nos resultados, já que ele é responsável por decisões estratégicas, negociação de contratos e administração dos ativos. Gestoras com boa reputação, experiência consolidada e transparência tendem a garantir maior eficiência operacional e melhores resultados no longo prazo.

“Todo fundo de investimento é composto primeiramente por pessoas, e depois por ativos. Portanto, o critério qualitativo mais importante envolve não só a avaliação da gestão do fundo, como também a avaliação da gestora e seus processos e procedimentos”, afirma Nícolas Merola, analista da EQI Research.

Para ele, a gestão, quando bem-feita, busca tomar as decisões corretas, com base nas permissões e restrições do regulamento, que resultam na melhoria do fundo e de sua rentabilidade para o cotista. O contrário também é verdadeiro, uma gestão desleixada tem potencial de, mesmo com bons ativos, reduzir a rentabilidade do fundo. “A boa comunicação, a transparência, a ética e a capacidade técnica apurada são características essenciais da boa gestão”, diz.

Taxas cobradas

Além disso, é fundamental analisar as taxas cobradas pelo fundo, como a taxa de administração e, quando aplicável, a taxa de performance. Taxas muito elevadas podem reduzir significativamente o retorno líquido do investidor. Verificar a política de distribuição de rendimentos também é importante, pois a maioria dos FIIs deve distribuir pelo menos 95% dos lucros semestrais, mas a regularidade e frequência dos pagamentos variam.

Erros comuns dos investidores

E o erro mais comum? Para o analista da Nord, Otmar Schneider, é escolher por indicação. “Sem conhecer, ou seja, qual o ticker que eu invisto aqui?”, diz.

Para o analista da EQI, Nícolas Merola, o deslize mais visto é o uso abusivo dos indicadores na hora de se investir, principalmente o ranqueamento por dividend yield em busca daquele que paga mais. “Tão importante quanto uma boa análise quantitativa, se não mais, é uma análise qualitativa bem-feita e bem aprofundada”.

A forma de se evitar esse erro é por meio da busca pelo conhecimento. Ele pode ser tanto por meio de estudos quanto de consultas de materiais elaborados pelos profissionais.

Principais pontos a observar antes de investir

1. Avalie os principais índices e indicadores

• Dividend Yield (DY): mostra o percentual do rendimento pago em relação ao preço da cota. DY muito alto pode indicar risco ou queda de preço.
• P/VP: indica se a cota está sendo negociada acima ou abaixo do valor real dos ativos.
• Vacância: mede a porcentagem de imóveis desocupados. Alta vacância pode reduzir os rendimentos futuros.
• Liquidez: avalie o volume de negociação diária. Baixa liquidez dificulta a compra e venda de cotas.
• IFIX: índice que reúne os principais FIIs negociados na B3, usado como referência de desempenho.

2. Histórico de rendimentos: consistência importa mais que valor

FIIs com histórico sólido de distribuição de dividendos, mesmo que com DY mais modesto, tendem a ser mais confiáveis a longo prazo.

3. Conheça os ativos e o segmento do fundo

• Tijolo: imóveis físicos (shoppings, galpões, escritórios, hospitais);
• Papel: títulos imobiliários (CRI, LCI, etc.);
• Híbridos: combinação de imóveis físicos e ativos financeiros;
• Fundo de Fundos (FOF): cotas de outros FIIs.

4. Analise a gestão

Pesquise a gestora responsável, sua experiência, reputação e como o fundo se comportou em momentos desafiadores. Transparência e comunicação clara aumentam a segurança do investimento.

5. Outros pontos importantes

• Taxas: administração e performance podem corroer retornos.
• Política de distribuição: verifique regularidade dos pagamentos.
• Diversificação: evite concentração em um único fundo ou segmento.

Quadro Comparativo: Principais Indicadores para Avaliar FIIs

Indicador	O que é	Como interpretar	Exemplo prático
Dividend Yield (DY)	Percentual de rendimento anualizado sobre o preço da cota	DY alto pode ser bom, mas pode indicar risco. Busque consistência.	DY de 7% é atraente; 15% pode ser suspeito
P/VP	Preço da cota dividido pelo valor patrimonial	P/VP < 1 indica desconto; > 1 expectativa positiva	P/VP = 0,9 pode indicar oportunidade
Vacância	Percentual de imóveis desocupados	Alta vacância reduz receita futura	Vacância abaixo de 10% é ideal
Liquidez	Volume de negociação diária	Baixa liquidez dificulta compra/venda	Liquidez acima de 100 mil cotas é boa
Taxa de Administração	Percentual cobrado sobre patrimônio	Taxas altas diminuem retorno líquido	Entre 0,5% a 1% ao ano é comum

Passo a Passo para Analisar um FII Antes de Investir

• Confira o perfil do fundo (tijolo, papel, híbrido ou FOF).
• Analise os indicadores financeiros: DY, P/VP, vacância, liquidez.
• Pesquise o histórico de rendimentos.
• Avalie a gestão e a reputação da gestora.
• Cheque as taxas cobradas.
• Estude os ativos que compõem o portfólio.
• Considere a diversificação.
• Monitore constantemente o desempenho.

Top 10 FIIs – Maiores Retornos Positivos em 2025

Ranking	Nome do Ativo	Ticker	Retorno
1	VIDA NOVA RESP LIMITADA FII	FIVN11	164,52%
2	VIA PARQUE SHOPPING RESP LIMITADA FII	FVPQ11	87,09%
3	HECTARE CE RESP LIMITADA FII	HCTR11	42,79%
4	SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS RESP LIMITADA FII	SARE11	36,32%
5	RBR LOG RESP LIMITADA FII	RBRL11	35,62%
6	PÁTRIA LOGÍSTICA FII	PATL11	34,62%
7	REC LOGÍSTICA RESP LIMITADA FII	RELG11	34,54%
8	BRPR CORPORATE OFFICES RESP LIMITADA FII	BROF11	34,38%
9	VALORA RENDA IMOBILIÁRIA RESP LIMITADA FII	VGRI11	32,52%
10	BLUEMACAW LOGÍSTICA FII	BLMG11	32,45%

Fonte: Quantum Finance – Retorno até 31/08/2025