Com o mercado imobiliário retomando fôlego e os juros sinalizando estabilidade ainda que em patamar alto, cresce o número de investidores interessados em adquirir imóveis como forma de diversificação de patrimônio ou geração de renda.
No entanto, nem sempre o capital disponível é suficiente para a compra à vista e é aí que o financiamento imobiliário se torna uma ferramenta estratégica. Mas quais são as opções disponíveis para quem deseja investir, e como otimizar essa decisão para garantir melhores retornos?
Para o economista Alberto Ajzental, professor da FGV e especialista em mercado imobiliário, quando a opção do financiamento é para investimento em imóvel, a análise deve ser puramente financeira. “Com juros de financiamento na casa de 12% ao ano e rentabilidade de aluguel até 10%, o custo do dinheiro ainda é maior do que o retorno esperado, o que significa perder poder de compra no curto prazo, mas o alívio virá de forma gradual”, avalia.
Segundo ele, deve-se ainda avaliar também em qual momento está comprando o imóvel: imóvel pronto ou na planta. “Imóvel pronto para locar permite recebimento de aluguel com pagamento de parcelas do financiamento, mas deve-se lembrar que um sinal de pelo menos 20% deverá ser dado para aquisição”, conta.
O que avaliar?
O investidor deve analisar o preço pago em relação ao mercado, preferindo comprar abaixo do valor de mercado para já entrar com uma margem de segurança.
Também é fundamental avaliar a liquidez e a vacância da região, optando por imóveis com alta demanda de locação ou revenda, que resistem melhor a crises.
Outro ponto é projetar se o aluguel futuro, corrigido por índices como o IPCA ou o IGP-M, será suficiente para cobrir prestações, condomínio, IPTU e manutenções.
Principais modalidades de financiamento imobiliário
O financiamento para fins de investimento segue, em grande parte, as mesmas regras das modalidades voltadas à compra da casa própria. Porém, o investidor precisa estar atento às particularidades de cada linha de crédito, pois taxas, prazos e exigências podem variar.
1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Destinado a imóveis de até R$ 1,5 milhão, com recursos do FGTS ou da poupança. É uma das opções mais comuns, mas pode ter restrições para imóveis comerciais ou de alto padrão.
2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Mais flexível que o SFH, essa modalidade permite financiar imóveis de valor superior, com taxas livres (negociadas com o banco). É muito utilizada por investidores de alto padrão ou para imóveis comerciais.
3. Financiamento com garantia de imóvel (Home Equity)
Permite obter crédito usando um imóvel quitado como garantia. Os juros são mais baixos do que em empréstimos pessoais, e o recurso pode ser usado para comprar novos imóveis.
| Modalidade | Taxa de Juros (média) | Valor do imóvel | Prazo Máximo | Fonte de Recursos |
|---|---|---|---|---|
| SFH | 8% a 10% ao ano | Até R$ 1,5 milhão | Até 35 anos | FGTS / Poupança |
| SFI | 9% a 12% ao ano | Acima de R$ 1,5 milhão | Até 35 anos | Recursos livres dos bancos |
| Home Equity | 1% a 1,5% ao mês | Conforme avaliação do imóvel | Até 20 anos | Imóvel como garantia |
Atenção: As taxas variam de acordo com o perfil do cliente, o banco e a localização do imóvel. Sempre compare as ofertas antes de fechar contrato.
Como otimizar o financiamento para investimento
Ao contrário de quem financia para morar, o investidor precisa olhar para o financiamento como parte do seu cálculo de retorno. Isso inclui avaliar o custo do crédito, o potencial de valorização do imóvel e a renda passiva gerada com locação.
Dicas para otimizar o uso do financiamento:
- Negocie taxas com o banco: leve propostas concorrentes para obter melhores condições.
- Dê uma entrada maior: quanto menor o valor financiado, menor o impacto dos juros ao longo do tempo.
- Use o FGTS estrategicamente: é possível utilizar o saldo para amortizar o saldo devedor em financiamentos dentro do SFH.
- Simule diferentes cenários: utilize simuladores bancários e planilhas para projetar o retorno sobre o investimento.
- Avalie imóveis com boa liquidez: prefira regiões com alta demanda de locação e infraestrutura consolidada.
- Considere a amortização antecipada: se houver renda extra ou valorização do imóvel, antecipar parcelas pode reduzir significativamente os juros pagos.
Comparativo rápido: Financiamento vs. Compra à vista
| Critério | Financiamento | Compra à Vista |
|---|---|---|
| Necessidade de capital | Menor entrada inicial | Alto valor disponível |
| Juros | Sim, embutidos nas parcelas | Não há juros |
| Rentabilidade | Pode ser alavancada com locação | Total sobre valor investido |
| Risco financeiro | Alto se mal planejado | Menor, mas exige liquidez |
Outras alternativas
As opções listadas (SFH, SFI e Home Equity) não são as únicas, mas são as principais e mais formais quando se trata de financiamento direto via instituições financeiras tradicionais para aquisição ou alavancagem de investimento imobiliário.
Porém, existem outras alternativas (menos convencionais ou mais estratégicas) que investidores experientes também usam para financiar seus imóveis, especialmente com foco em alavancagem financeira, flexibilidade ou diversificação de fontes de capital.
1. Consórcio Imobiliário como forma de “financiamento indireto”
Como funciona: Você paga parcelas mensais e, ao ser contemplado por sorteio ou lance, recebe uma carta de crédito para comprar o imóvel.
Vantagens: Sem juros (apenas taxa de administração); pode ser usado como planejamento de médio prazo.
Desvantagens: Incerto em relação ao tempo de contemplação. Não é ideal para quem precisa comprar imediatamente.
Quando usar: Para diversificar investimentos e planejar compras futuras com menor custo financeiro.
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2. Parcerias com outros investidores (co-investimento ou sociedade)
Como funciona: Dois ou mais investidores compram um imóvel em conjunto, dividindo custos e lucros.
Vantagens: Reduz a necessidade de capital individual ou de crédito bancário.
Desvantagens: Exige contrato bem definido; risco de conflito entre sócios.
Quando usar: Em empreendimentos maiores, imóveis comerciais ou multifamiliares.
3. Financiamento via incorporadoras ou construtoras
Como funciona: Financiamento direto com a construtora, especialmente em imóveis na planta.
Vantagens: Menos burocracia, condições mais flexíveis, possibilidade de negociar prazos e entradas.
Desvantagens: Juros geralmente maiores que os bancários; risco de inadimplência maior.
Quando usar: Para imóveis na planta ou lançamentos em regiões de crescimento.
4. Crowdfunding Imobiliário (investimento coletivo)
Como funciona: Você investe em parte de um imóvel ou projeto via plataformas digitais, sem necessidade de comprar o imóvel inteiro.
Vantagens: Baixo valor de entrada, risco diluído, diversificação.
Desvantagens: Não é financiamento pessoal — você não adquire um imóvel em seu nome.
Quando usar: Para diversificar carteira com foco em rendimento sem endividamento.
5. Uso de CNPJ com crédito PJ (empresas de investimento imobiliário)
Como funciona: Constituir uma empresa (ex: holding patrimonial) e utilizar crédito bancário PJ, que pode ter condições diferenciadas.
Vantagens: Benefícios fiscais, planejamento sucessório, acesso a crédito PJ.
Desvantagens: Custo e complexidade para manter uma empresa ativa.
Quando usar: Para quem tem um portfólio maior ou pretende escalar os investimentos.
Quais os erros mais comuns do investidor?
Segundo o professor Alberto Ajzental, muitos ignoram o custo de oportunidade de manter o dinheiro aplicado em alternativas de renda fixa, compram no pico do ciclo de preços e assumem dívidas longas sem reservas para períodos de vacância.
Também é comum superestimar a valorização do imóvel ou o preço do aluguel e subestimar custos de manutenção, impostos e corretagem.
O erro mais grave, porém, é assumir o risco de descasamento entre a prestação e a receita de aluguel sem caixa para sustentar o pagamento nos meses em que o imóvel estiver vazio, o que pode comprometer o fluxo de caixa e transformar um investimento em um problema.
Quadro resumido
| Alternativa | Exige Entrada? | Juros | Ideal Para | Grau de Complexidade |
|---|---|---|---|---|
| Financiamento Bancário (SFH/SFI) | Sim | Médio | Imóvel pronto / alta liquidez | Baixo |
| Home Equity | Não (usa imóvel como garantia) | Baixo a médio | Alavancar compra de mais imóveis | Médio |
| Consórcio | Sim | Não tem juros | Planejamento de médio prazo | Baixo |
| Parceria entre investidores | Pode variar | Não aplicável | Projetos maiores | Alto |
| Financiamento via Construtora | Sim | Médio a alto | Imóvel na planta | Médio |
| Crowdfunding imobiliário | Não | Retorno estimado | Renda passiva diversificada | Baixo |
| Crédito via CNPJ (PJ) | Sim | Variável | Portfólio de imóveis / holdings | Alto |
Jornalista especializada em Economia, Negócios e Finanças, premiada pela Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança). Já trabalhou nos principais veículos do país, como Folha de S.Paulo, Valor Econômico, Forbes, CNN e TV Globo. Colabora com o Portas como jornalista autônoma, contribuindo com reportagens e análises sobre o setor imobiliário.
