Fundos Imobiliários (FIIs): O Guia Definitivo para Começar a Investir

Faz mais de 30 anos que os Fundos Imobiliários (FIIs) foram criados, mas só em 1999 eles começaram a se popularizar entre os pequenos investidores. Hoje, são uma forma consolidada e acessível de investir no mercado imobiliário com pequenos valores. Mesmo sem ter o dinheiro para adquirir um imóvel é possível participar de grandes empreendimentos, que podem ser residenciais, lajes corporativas e até shoppings centers.

A renda mensal obtida com os FIIs pode ajudar a compor o orçamento, proteger o patrimônio da inflação e juntar a reserva financeira até que o sonho da casa própria se realize.

Confira neste guia do Portas tudo o que você precisa saber para investir em fundos imobiliários com segurança, indo de estratégias básicas até as mais avançadas.

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)

Os fundos imobiliários funcionam como uma reunião de investidores que, juntos, se tornam cotistas para investir em determinado tipo de imóvel.

Os ativos podem ser variados, incluindo:

• Imóveis físicos (como empreendimentos residenciais, lajes, shoppings, galpões, hospitais);
• Títulos imobiliários, como LCIs e CRIs;
• Outros fundos imobiliários, no caso dos Fundos de Fundos – ou seja, fundos imobiliários que distribuem o dinheiro entre outros fundos.

Os FIIs são negociados em bolsa de valores, assim como ações. Isso garante uma liquidez muito superior à de um imóvel tradicional. Ao mesmo tempo, o valor das cotas está sujeito a oscilações, o que exige que os investidores façam as contas para não vender na hora errada. Saiba como escolher os melhores FIIs.

São títulos regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o que acrescenta uma camada de transparência. Além disso, há estudos para atualizar a gestão dos fundos imobiliários, com potencial de modernizar esses títulos.

Como os fundos imobiliários funcionam na prática

Ao escolher um fundo imobiliário, o investidor entra em uma estrutura profissional de gestão. São duas figuras principais que trabalham para trazer retorno ao cotistas:

• Gestor: é o responsável pelas decisões de investimento, compra e venda de ativos, renegociação de contratos e demais estratégias;
• Administrador: organiza a parte operacional, documentação, contabilidade e obrigações regulatórias.

Por esse trabalho de gestão, é cobrada uma taxa de administração. Por lei, os fundos devem distribuir aos cotistas pelo menos 95% dos lucros gerados pelos imóveis ou títulos que o compõem. Ou seja, a renda extra, se o fundo for bem administrado, é garantida todos os meses.

Além disso, é possível acompanhar no detalhe o que está acontecendo com o(s) imóvel(is) que receberam investimento. Por exemplo: é obrigação dos administrados detalhar o índice de ocupação do imóvel, inadimplência e duração dos contratos. São informações que ajudam a saber se o FII está sendo bem administrado.

O que são cotas de FIIs e como avaliar o preço

O investimento inicial em fundos imobiliários é acessível, com opções a partir de R$ 10. Mas esse não deve ser o único critério para decidir entre um ativo ou outro. Há uma sopa de letrinhas que ajuda a desvendar esse universo. Conheça os principais indicadores e mais fáceis de compreender – e como eles podem ser úteis ao avaliar um FII.

Dividend Yield (DY)

O dividend yield (DY) pode parecer complexo, mas é uma conta simples. É uma divisão entre:

O valor anual pago por cota x 100 / valor de mercado da cota

Por exemplo: Para um fundo imobiliário que paga R$ 12 por cota e tem preço por cota de R$ 100, o DY é de 12%.

Este percentual é útil para 1) comparar com outros tipos de investimentos; 2) entender o histórico de distribuição de dividendos. Veja como é o pagamento mensal no maior histórico disponível. Em alguns cenários, o FII pode pagar dividendos altos pontualmente para atrair o investimento, mas essa prática pode não se repetir ao longo dos meses.

P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)

É um modo de entender se um FII tem potencial para se valorização ou se está “caro”. É também uma divisão simples entre o valor de mercado da cota (negociado em bolsa) e o valor patrimonial de cada cota (de modo resumido, o valor “justo” que aquele imóvel tem ou deveria ter).

Se o resultado for maior do que 1, o fundo está sendo negociado acima do valor patrimonial, o que pode ser sinal de que o ativo está caro.

Se for menor do que 1, pode ser uma pechincha à disposição, com potencial de valorização. Vale dizer que esta é apenas uma métrica, que deve ser analisada em conjunto com outras antes da decisão de investimento.

O valor patrimonial não é um cálculo óbvio ou 100% objetivo. O cálculo costuma ser atualizada uma vez por ano e pode ser encontrado nos relatórios de cada fundo. Entenda mais como essa conta pode ser feita.

Vacância

É o percentual de imóveis desocupados que fazem parte da carteira do fundo imobiliário. Confira este indicador e seu histórico, fazendo uma comparação com a média do mercado. Se a vacância estiver muito acima do que é comum, pode ser sinal de problemas de administração e na escolha de imóveis que vão receber investimento.

Liquidez

Procure na B3 qual é a liquidez média diária do fundo imobiliário. Este valor indica se o FII é popular e bem avaliado pelos investidores, o que se traduz em maior facilidade para vender as cotas. FIIs com liquidez baixa podem ser mais difíceis de se desfazer.

Localização e portfólio

Entenda onde estão localizados os imóveis que fazem parte do fundo imobiliário, assim como se há diversificação entre regiões e quantidade de empreendimentos. Fundos com maior variedade de imóveis tendem a ter menos risco, pois o retorno de imóvel em bom momento pode compensar o de outro que, momentaneamente, não passa por uma situação boa – com alta de vacância, por exemplo.

O que o investidor ganha sendo cotista de FIIs

Os investidores podem lucrar com os fundos imobiliários por três formas:

Renda mensal

A distribuição de dividendos mensais, com isenção de imposto de renda para pessoas físicas, é o grande chamariz dos FIIs. No projeto de reforma tributária, a boa notícia é que, por enquanto, os planos de tributar os FIIs não irão adiante. Entenda mais.

Valorização da cota

Assim como imóveis físicos, as cotas dos FIIs podem se valorizar ao longo do tempo, refletindo também a percepção de boa gestão do fundo. Se o investidor optar por vendê-las, pode embolsar lucro.

Proteção contra a inflação

Muitos contratos de aluguel e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são indexados a IPCA ou IGP-M, garantindo reajustes que protegem o investidor do avanço da inflação.

Tipos de Fundos Imobiliários

Existem diversos tipos de FIIs. Entenda o que faz cada tipo e como escolher o que mais faz sentido para o seu perfil.

Fundos de Tijolo

Como o nome adianta, investem em imóveis físicos, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, residenciais, hospitais etc.

Fundos de Papel

Investem em títulos ligados ao setor, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LHs). Na prática, o investidor entra em um fundo de papel como meio de receber uma curadoria dos melhores títulos, em vez de procurá-los um a um. A renda tende a ser mais previsível ou, ainda, com retorno maior, mas risco em igual medida (high yield).

FoFs (Fundos de Fundos)

Compram cotas de outros FIIs, para aqueles que buscam diluir os riscos entre diversos tipos de fundo, sem precisa escolher cada um.

Fundos Híbridos

Misturam investimento em imóveis físicos e títulos (tijolo e papel). São interessantes para surfar melhor entre os diversos momentos da economia – em situações de juro alto, por exemplo, podem direcionar mais recursos para títulos e garantir um retorno estável.

Fundos de Desenvolvimento

Investem em projetos ainda em construção. É como comprar um imóvel na planta, mas através de um fundo. A valorização pode surpreender, mas o risco também é mais elevado.

Principais riscos dos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários ganharam os investidores pela facilidade de entender suas principais características. Mesmo assim, são apostas que trazem risco, como qualquer investimento. Veja quando prestar atenção.

Vacância

Quando imóveis ficam sem inquilino, o fundo recebe menos dinheiro.

Inadimplência

Inquilinos que atrasam podem comprometer os resultados do fundo.

Risco de crédito (fundos de papel)

Como em um investimento em renda fixa, o emissor de uma LCI ou um CRI pode não honrar com o retorno prometido, trazendo prejuízo.

Concentração

Fundos com poucos imóveis ou poucos inquilinos podem ter vacância maior.

Além desses fatores, crises econômicas e alta dos juros podem reduzir o valor das cotas ou penalizar a rentabilidade do fundo imobiliário.

Quanto precisa para começar e como escolher um fundo imobiliário

Comprar um fundo imobiliário é um processo rápido e online através do aplicativo da sua corretora ou banco. Antes de investir em um, aposte nesses passos para ter mais chance de acertar.

Não coloque todo o dinheiro em apenas um fundo

Com mais tipos de fundos (e de diversos gestores), você equilibra risco e retorno.

Tijolo e papel

Os fundos de papel são importantes para ter previsibilidade de rendimento; os de tijolo, podem ter valorização maior se os imóveis forem escolhidos corretamente. E, para quem quer ficar no meio termo, os fundos híbridos oferecem um pouco de cada coisa.

Pense onde quer chegar

Escolher o tipo e quantidade de fundos imobiliários também tem a ver com o momento de cada investidor. Reflita se prefere uma renda mais estável e gradual, para juntar dinheiro para a entrada de um imóvel, ou se está disposto a correr mais risco e lucrar mais no futuro.

Com um pouco de estudo e dedicação, os fundos imobiliários podem ser um canal promissor para juntar patrimônio, se proteger da inflação e ter mais flexibilidade do que um imóvel físico.