Investimento em Imóveis Comerciais: Lajes Corporativas, Lojas e Galpões

Investir em imóveis comerciais nunca sai de moda. A rentabilidade do aluguel pode ser maior do que a de empreendimentos residenciais e o prazo de contrato costuma ser mais longo, o que garante previsibilidade na renda adicional. A compra para revenda também é uma oportunidade de lucro, se todos os riscos forem avaliados.

Confira os pontos fortes e os riscos de um imóvel comercial para investir e como começar a procurar um.

O que é um imóvel comercial e como ele se diferencia dos residenciais

Imóvel comercial pode ser a clássica “salinha comercial”, para lojas de rua, mas também inclui uma variedade de empreendimentos, como lajes corporativas para escritórios de grandes empresas e até galpões logísticos para empresas de e-commerce.

Cada tipo de empreendimento comercial tem especificidades. Lidar com um locatário de galpão logístico pode dar retorno financeiro interessante – mas o investimento é proporcionalmente maior. Já pequenas salas comerciais tendem a gerar uma renda menor, mas exigem menos capital.

Para quem mira imóveis mais sofisticados, como lajes corporativas, ter boas fontes de informação e de inteligência de mercado imobiliário são essenciais. Este segmento possui dinâmicas próprias e nem sempre é óbvio captar tendências. Em São Paulo, por exemplo, a tradicional região da Faria Lima pode não ser a melhor opção do momento. Entenda mais.

Para quem está dando o primeiro passo neste segmento, comece pequeno para se habituar a esse tipo de investimento.

Principais diferenças em relação ao residencial

Comprar para alugar depois vale como estratégia também em imóveis comerciais. A diferença em relação aos empreendimentos residenciais acontece desde as questões mais básicas do contrato. O prazo de locação pode ser parecido, com o mínimo de 12 meses. Mas, para que o locatário tenha direito de renovação, a Lei do Inquilinato estipula um período de 5 anos ininterruptos. Saiba mais sobre o tema.

O valor de locação costuma ultrapassar o de uma residência com frequência. Se o negócio que se instalar no imóvel comercial for bem-sucedido, o dono da propriedade pode ter alguns anos de tranquilidade e renda garantida. Veja mais estratégias sobre comprar imóveis para alugar.

Vale entender que os preços de aluguel e venda no segmento comercial nem sempre sobem com a mesma intensidade. Isso deve ser levado em conta quando o investidor definir a estratégia.

O preço do aluguel comercial tem se destacado nos últimos anos e acumula, de janeiro a setembro de 2025, uma valorização de 7,08%, acima da inflação do período e também da alta do valor de venda, que sobe 2,31% na mesma comparação, segundo o Índice FipeZap. Vale destacar que a pesquisa levanta dados de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados.

A diferença acontece também no retorno financeiro. A rentabilidade do aluguel comercial, que janeiro a setembro de 2025, ficou em 7,03% ao ano, acima do retorno médio da locação residencial (5,94% ao ano).

Melhores cidades e regiões para investir em imóveis comerciais

A dica de ouro é também entender o comportamento regional dos imóveis comerciais e também entre os tipos de empreendimentos. Salas comerciais e lajes corporativas nem sempre reagem da mesma maneira aos momentos da economia, uma vez que o público é diferente, formado por pequenos e grandes empreendedores, respectivamente.

Entre as 10 cidades monitoradas pelo FipeZap, o ranking de retorno médio em 2025, sempre considerando salas de até 200 metros quadrados, mostra esse resultado:

• Salvador (10,11% ao ano)
• Campinas (8,60% ao ano)
• Brasília (7,21% ao ano)
• São Paulo (7,03% ao ano)
• Florianópolis (6,87% ao ano)
• Rio de Janeiro (6,81% ao ano)
• Niterói (6,77% ao ano)
• Belo Horizonte (6,50% ao ano)
• Porto Alegre (6,40% ao ano)
• Curitiba (5,70% ao ano)

Para quem investir em imóvel comercial é indicado

Os dados sobre retorno financeiro com aluguel de imóveis comerciais empolgaram? Antes, é importante dedicar um tempo para estudar o segmento. Em geral, recomenda-se o investimento em imóveis comerciais para quem reúne algumas características, como:

• Experiência anterior em locação;
• Fôlego financeiro para reformas e para passar períodos de desocupação do imóvel;
• Foco no longo prazo e menos em retorno imediato;
• Busca ter mais rendimento, mas também correr mais riscos

Riscos e cuidados essenciais na hora de investir

Migrar para o segmento de imóveis comerciais significa mais do que administrar um tipo diferente de empreendimento. Você passa a lidar com um CNPJ e não mais com uma pessoa física. Confira os pontos para ficar de olho.

Vacância prolongada

Um momento mais desfavorável da economia ou ainda uma localização pouco atrativa podem resultar em períodos mais longos de vacância do imóvel comercial. Além disso, é fundamental compreender que, do lado do locatário, alugar uma sala comercial é uma decisão de investimento – logo, mais demorada e complexa do que a escolha de um imóvel residencial.

Custos fixos mais altos

É comum que o valor do IPTU de um imóvel comercial seja maior do que o de um residencial. E, ao longo do tempo, a tendência é que essa diferença se mantenha. Em São Paulo, foi aprovado um reajuste do IPTU para 2026 de até 12% em imóveis comerciais, enquanto as residências poderão ter o imposto reajustado em até 10%.

Salas comerciais antigas

Para atrair inquilinos, pode ser necessário fazer uma reforma do imóvel comercial, como um retrofit ou adaptação para que o empreendimento seja atrativo para mais de um tipo de negócio.

Risco de inadimplência

Consulte o seu corretor de imóveis ou outro especialista para ter ajuda na hora de entender a capacidade de pagamento de um inquilino de imóvel comercial. O histórico da empresa e o setor de atuação importam muito para entender se o perfil do cliente é arriscado.

Considere todos os fatores – vacância, custos fixos e a chance de inadimplência – antes de definir o valor de aluguel por um imóvel comercial. O pagamento mensal deve contrabalançar os riscos e ser suficiente para formar uma reserva financeira, seja para uso pessoal ou como caixa para quando o imóvel fica desocupado ou precisar de reformas.

Tendências que impactam diretamente o valor dos imóveis comerciais

Os investidores mais arrojados podem escolher as lajes corporativas como opção para buscar mais rentabilidade no aluguel comercial. Mas, hoje, esses empreendimentos devem se adaptar às novas realidades do mercado de trabalho. Entenda mais a seguir.

Trabalho híbrido

Muitas grandes empresas ainda trabalham no modelo híbrido de trabalho. Isso significa que os espaços foram repensados para criar ambientes atraentes no trabalho presencial. Ao mesmo tempo, as equipes se revezam – logo, nem sempre o tamanho exigido por cada empresa será o mesmo do período pré-pandêmico.

Volta do presencial

O trabalho híbrido segue presente, mas muitas empresas estão anunciando o retorno às atividades 100% presenciais. Isso representa uma oportunidade de encontrar espaços e oferecê-los às empresas no momento certo. Essa tendência se reflete no aquecimento do mercado de escritórios de alto padrão. Mas lembre-se: é um segmento indicado só para quem já possui experiência prévia.

Como analisar contratos comerciais

Avalie o contrato de aluguel de um imóvel comercial levando alguns pontos em consideração. Entenda se a multa por rescisão está adequada e se o prazo desejado também vai ajudar na estratégia para obter lucro. Em alguns cenários, pode ser mais interessante esperar por uma locação de período mais estendido do que administrar uma vacância mais frequente do imóvel.

Detalhe no contrato a responsabilidade pela manutenção e eventual adaptação do imóvel comercial para a necessidade daquele inquilino. Saiba mais sobre aspectos legais de contratos de compra e venda de imóveis.

Quem já deu os primeiros passos e se tornou investidor do mercado imobiliário encontra em imóveis comerciais a oportunidade de aumentar a renda e ter uma carteira mais diversa de empreendimentos. Faça pesquisa e entenda qual tipo de imóvel comercial se adapta aos seus objetivos.