Lançamentos imobiliários: como encontrar as melhores oportunidades na sua cidade

Investidores experientes podem contar com uma dica de ouro na hora de diversificar: os lançamentos imobiliários. Nesses empreendimentos, há chance de se antecipar a movimentos de valorização do metro quadrado e ainda conseguir condições vantajosas de financiamento e mais tempo para quitar o financiamento.

Neste artigo, você aprenderá a identificar oportunidades de investimento imobiliário e como encontrar as melhores opções na sua cidade.

O que são lançamentos imobiliários?

Encontrar uma unidade de um empreendimento ainda no início é um caminho para sair na frente do mercado e “travar” um investimento com potencial de retorno.

Existem três tipos de imóveis para quem procura opções para diversificar a carteira de investimento:

Imóveis em pré-lançamento

É uma etapa anterior ao lançamento oficial do imóvel. Em geral, consumidores selecionados são convidados para conhecer o empreendimento em primeira mão, com condições mais facilitadas. É possível fazer uma espécie de “reserva”, mas atenção: em muitas ocasiões, a empreiteira ainda não possui toda a documentação oficial e isso é um risco a ser avaliado.

Imóveis em lançamento ou na planta

É quando um imóvel é oficialmente apresentado ao público. É comum que, nessa etapa, a construção ainda não tenha sido iniciada. Assim, paga-se apenas uma fatia do imóvel e somente na entrega das chaves o financiamento é contratado. O ponto de atenção é que podem ocorrer atrasos em relação ao cronograma inicial de obras.

Imóveis novos ou prontos

Nem todos os empreendimentos são vendidos integralmente antes de as obras acabarem. Nesse caso, o risco de atraso nas obras já passou, mas o comprador terá menos tempo para quitar a compra. Em contrapartida, pode conseguir um preço atrativo se a construtora estiver fazendo uma “queima de estoque”.

Entendendo suas necessidades e expectativas

Ao buscar lançamentos imobiliários é indicado que o comprador reflita sobre as suas necessidades mais imediatas e expectativas sobre quando conseguirá obter o retorno sobre aquele imóvel.

Por exemplo: se a intenção é comprar uma unidade para depois alugá-la, a opção mais indicada é optar por um imóvel pronto. Assim, o retorno é mais imediato e já começa a compensar o dinheiro gasto e ajuda a quitar o financiamento.

Quem pensa no longo prazo e está de olho na valorização futura do imóvel pode escolher entre uma unidade em pré-lançamento ou na planta. Neste caso, o objetivo é garantir a compra em um preço mais baixo para depois realizar a revenda.

É importante também avaliar, antes da compra de um imóvel, como a taxa Selic, referência para os juros do financiamento, vai impactar no valor final a ser pago. Se, assim como em 2025 e 2025, a Selic estiver em patamar elevado, a valorização potencial do imóvel terá de compensar o quanto será gasto com custos do financiamento. Entenda mais neste artigo como a Selic impacta o financiamento imobiliário.

Como pesquisar o mercado imobiliário local e ter a internet como aliada

Adote um mix entre estratégias presenciais e online para encontrar o lançamento imobiliário que mais se encaixa nos seus objetivos. Veja alguns exemplos:

• Faça contato com imobiliárias e corretores locais e avise sobre o seu interesse
• Acompanhe indicadores do mercado imobiliário para entender quais as regiões com maior valorização recente. Saiba mais pesquisas e relatórios do setor neste artigo.
• Muitos sites e classificados online, como Quinto Andar, OLX e VivaReal, emitem avisos assim que um imóvel na configuração desejada for identificado.

Onde estão os melhores lançamentos imobiliários

Como é regra no mercado imobiliário, não há uma única resposta para encontrar as melhores oportunidades. Entenda como cada uma se adequa ao seu perfil.

• Imóveis em pré-lançamento: vale para quem não tem pressa e prefere garantir um bom investimento para o futuro.
• Imóveis na fase final de obras: vale para quem espera um retorno mais imediato, sobretudo para locação.
• Condomínios com atrativos de lazer, tecnologia e sustentabilidade: vale para quem topa investir em busca de um comprador ou locador mais qualificado e disposto a pagar mais pelas facilidades.

Como escolher imobiliárias e incorporadoras confiáveis

Não escolha entre lançamentos imobiliários antes de pesquisar o histórico da construtora e da incorporadora. Procure notícias antigas sobre atrasos ou problemas nas obras e consulte o Procon da sua região para saber se existem reclamações sobre outros empreendimentos.

Consulte também o CNPJ das empresas, para ter certeza de que estão ativas e se há processos jurídicos em andamento.

O mesmo vale para a imobiliária. A empresa vai te ajudar na intermediação com a construtora e a incorporadora, e é importante checar o histórico de atendimento.

Nos dois casos, privilegie as empresas que mostrem atendimento e consultoria personalizados. É possível começar a busca por um lançamento imobiliário pela internet, mas é a relação “olho no olho” que vai fazer toda a diferença na negociação.

Avalie os documentos do empreendimento

Checar a documentação sempre é uma etapa indispensável na compra de um imóvel e para um projeto novo ou em construção é ainda mais importante. Qualquer lançamento imobiliário deve ser aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

No jargão do mercado, esse é o Registro de Incorporação, ou RI, documento que detalha todas as características de uma construção. No caso de um apartamento, há informações sobre a quantidade e tamanho das unidades, número de andares, vagas de estacionamento, áreas de lazer etc.

O Secovi-SP indica que o comprador peça ajuda a um advogado para analisar se o Registro de Incorporação segue o que estipula a Lei 4.591/64, de condomínios e incorporações.

Só depois é que o comprador deve seguir para a assinatura do contrato de promessa de compra e venda. Lá, estarão todas as cláusulas de negociação. Preste atenção sobretudo a:

• Data de entrega
• Índices de reajuste das parcelas – entenda mais aqui
• Juros e multas

Também existe o memorial, que detalha aspectos de acabamento das unidades e do prédio, além da planta do apartamento, onde é possível confirmar a configuração do imóvel e os ajustes pedidos para personalizar aquela unidade.

Os riscos para quem não faça essa pesquisa são variados e incluem:

• Sofrer com atrasos na obra
• Entrega diferente do que foi acordado
• Dificuldade de pagamento se as taxas, juros e valor da parcela não couberem no bolso

Potencial de valorização de um lançamento imobiliário

Um bairro que vai receber uma estação de metrô ou está próximo de serviços tem boas chances de se valorizar ao longo do tempo.

Para ter mais certeza antes de decidir o investimento, procure notícias e fontes confiáveis de informação. A seção Dados e Inteligência do Portas é um bom canal para saber se uma região está aquecida, confira!

Também acompanhe a evolução mensal dos preços de venda e aluguel, em índices como o FipeZap e o da Abecip.

Com ajuda do seu corretor de imóveis, procure identificar unidades que estão com valor abaixo do mercado e se oferecem boas perspectivas de valorização. Uma dica é procurar unidades remanescentes de lançamentos.

Comparando condições de pagamento e financiamento

Os bancos costumam ser mais criteriosos e burocráticos na aprovação de um financiamento imobiliário. Por outro lado, trata-se de uma operação segura e com menos risco para o comprador.

Já um financiamento direto com a construtora costuma ser mais flexível e pode trazer entrada e parcela de valor menor. É essencial ficar atento aos custos da segunda opção e observar qual é o índice utilizado para reajuste, em geral o INCC, CUB ou IGP-M. São três indicadores que podem apresentar variação maior do que os utilizados pelos bancos. Entenda mais sobre isso neste artigo.

Estratégias para não perder boas oportunidades

Comprar um imóvel em lançamento exige acertar no timing. Não é preciso “correr” e deixar de lado etapas importantes, como análise de documentação. Ao mesmo tempo, esperar demais para fechar a compra, especialmente em regiões com alta procura, pode significar a perda daquela oportunidade.

Reflita sobre o seu perfil e condições de pagamento para evitar dar um passo maior do que a perna. O negócio dos sonhos pode ser relativo: o potencial de valorização de um empreendimento pode ser interessante, mas talvez não sirva para seus objetivos pessoais, como alugar rapidamente para ter uma renda extra.

Com acesso a boas informações, timing correto e análise de valorização futura, investidores podem diversificar a carteira de imóveis com lançamentos.

Dúvidas sobre lançamentos imobiliários

Qual é a diferença entre comprar no pré-lançamento e no lançamento?

O pré-lançamento é uma apresentação para investidores selecionados e que desejam sair na frente dos demais. Tenha em mente que alguns detalhes podem mudar até o efetivo lançamento e fique de olho se a documentação está regularizada. Já o lançamento ocorre quando o empreendimento se torna público. Há menos risco envolvido, mas o investidor não terá as mesmas condições de quem chegou antes.

É seguro investir em imóveis ainda na planta?

Sim, é seguro e uma prática comum no mercado. Pesquise a reputação da construtora para evitar, principalmente, atrasos na entrega do imóvel.

Como saber se uma construtora é confiável?

Pesquise o CNPJ da construtora e consulte o Procon da sua região para saber se há reclamações. Visitar unidades já prontas também é um bom termômetro para entender se a empresa é confiável.

O que pode dar errado em um lançamento imobiliário?

O essencial é a documentação, como o registro de incorporação, ter sido emitido. Sem ele, não feche negócio. Outra possibilidade é a entrega ocorrer muito depois do combinado. Neste caso, verifique o que diz o contrato sobre essa situação.

Qual o prazo médio para valorização em bairros em expansão?

Não existe um número “mágico” para saber o quanto aquele empreendimento vai se valorizar. Uma boa medida é comparar o valor do metro quadrado do lançamento imobiliário com o metro quadrado de imóveis já prontos. Além de refletir o custo de obra do momento, este valor é um indicativo sobre o quanto a incorporadora e a construtora veem de potencial de valorização.

Como funciona o financiamento direto com a construtora?

É um financiamento que não conta com o banco como intermediário. Há vantagens, como preço mais vantajoso, entrada reduzida, parcelas menores e burocracia simplificada. No entanto, trata-se de uma modalidade menos regulada, com menos proteção para o consumidor. Além disso, não é possível usar o FGTS.