Como avaliar seu imóvel para venda: conheça métodos e fatores de valorização

Você decide vender seu imóvel e a primeira pergunta que vem à mente não poderia ser outra: quanto cobrar por ele?

A precificação correta de um imóvel envolve muitos fatores e técnicas estabelecidas pela Associação Brasileira Normas Técnicas (ABNT). Por isso, em muitas ocasiões precisa ser feita por profissionais qualificados e devidamente especializados no setor –como para fins jurídicos ou geralmente quando se vai pedir financiamento.

Uma avaliação sem a presença de um profissional funciona quando se visa apenas ter uma ideia de valor —você pode utilizar ferramentas online que realizam essa estimativa de maneira automática e gratuita, como a calculadora da Loft. Ou para negociações com menor complexidade de compra e venda.

Uma avaliação correta evita perdas financeiras mais óbvias — como a venda de um imóvel por um preço muito baixo — mas também reduz o tempo em que aquele imóvel fica parado por estar desalinhado ao preço de mercado.

Um estudo feito pela Loft mostrou que a precificação correta fez com que imóveis recebam até 4 vezes mais ofertas.

Para entender como funciona esse processo, confira a seguir um guia com as principais dúvidas e respostas sobre a avaliação de um imóvel para a venda:

• O que é uma avaliação imobiliária?
• Quais são os principais métodos de avaliação imobiliária?
• Qual o método de avaliação imobiliária mais utilizado?
• Quem pode fazer a avaliação de um imóvel?
• O que é uma avaliação verbal?
• Quanto custa fazer uma avaliação imobiliária?
• Quais os principais fatores que influenciam o valor de mercado?
• Quais outros fatores agregam valor a um imóvel?
• Como preparar o imóvel antes da avaliação ou do anúncio?
• Qual a documentação necessária para avaliação do imóvel?
• Quando reavaliar um imóvel?
• Perguntas Frequentes (FAQ)

O que é uma avaliação imobiliária?

Avaliação imobiliária é o processo que determina o valor de mercado de um imóvel na data e no contexto em que ele está inserido. Essa avaliação considera características físicas do imóvel, sua localização, estado de conservação, o cenário econômico e outros fatores que influenciam direta ou indiretamente na precificação.

Essa avaliação pode ser usada para diversos fins: venda, compra, financiamento, partilha de bens, inventário, garantias judiciais ou atualização contábil de ativos.

Embora uma estimativa menos fidedigna de preço seja o suficiente para o proprietário em alguns casos, muitas outras situações (como financiamentos imobiliários e disputas judiciais) exigem uma documentação mais técnica a respeito do preço do imóvel avaliado — o que só pode ser obtido por meio da avaliação imobiliária.

Quais são os principais métodos de avaliação imobiliária?

Os principais métodos de avaliação de um imóvel são estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), mais especificamente na Norma Brasileira (NBR) 14653. Confira a seguir um resumo de cada um deles:

1. Método comparativo direto de dados de mercado
   Esse é o método mais comum, especialmente para imóveis residenciais ou comerciais localizados em áreas urbanas. Ele funciona a partir da comparação entre o imóvel avaliado e outros similares que foram vendidos recentemente na mesma região. Sua precisão depende diretamente da qualidade e atualização das informações utilizadas como base comparativa. Por isso, ele não é o mais indicado para avaliar um imóvel em uma área com pouca oferta de imóveis semelhantes (como em cidades muito pequenas ou regiões mais afastadas).
2. Método da renda
   Esse método tem como objetivo determinar o valor de um imóvel a partir do seu potencial de geração de renda (por meio de aluguéis, por exemplo). É bastante utilizado por investidores em avaliações de estabelecimentos comerciais e permite análises comparativas com aplicações financeiras, como CDI ou fundos imobiliários. No entanto, por exigir estimativas e projeções econômicas futuras, sua aplicação pode não ser adequada em cenários econômicos mais instáveis.
3. Método evolutivo
   No método evolutivo, o valor do terreno é calculado com base no custo estimado para se construir uma edificação em locais semelhantes ao imóvel avaliado. Trata-se de uma metodologia indicada para avaliar terrenos com construção ou com potencial construtivo, sobretudo aqueles com finalidade comercial ou industrial.
4. Método involutivo
   Já o método involutivo avalia o valor de um imóvel com base no seu potencial de aproveitamento para empreendimentos futuros. Para isso, usa-se como base em um estudo de viabilidade técnico-econômica de um projeto hipotético. Em geral, ele é utilizado quando não há imóveis comparáveis o suficiente para a utilização do método comparativo de maneira direta. É comum que seja usado, por exemplo, em lotes urbanos vazios ou em glebas ainda não loteadas.

Qual o método de avaliação imobiliária mais utilizado?

O método mais utilizado na precificação de um imóvel é o método comparativo direto de dados do mercado, sobretudo em zonas urbanas. A técnica estabelece o preço do imóvel avaliado a partir de dados sobre imóveis similares vendidos recentemente na mesma região. A NBR 14653 também orienta a utilização dessa metodologia sempre que possível.

Quem pode fazer a avaliação oficial de um imóvel?

De maneira geral, os profissionais autorizados a realizarem a avaliação de um imóvel são:

• corretores imobiliários em geral, desde que devidamente registrados no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI);
• corretores imobiliários especializados em avaliações imobiliárias certificados no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI);
• arquitetos devidamente registrados no Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU);
• engenheiros devidamente registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA);

Mas é importante ressaltar que cada um desses profissionais emite um tipo específico de documento de avaliação do imóvel. Por isso, o profissional indicado vai depender da finalidade da sua avaliação.

Corretores de imóveis são autorizados a emitir um documento chamado Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), que tem como objetivo analisar o valor de mercado do imóvel.

Já engenheiros e arquitetos são os profissionais autorizados a emitir o laudo de avaliação imobiliária. O documento, assim como o PTAM, também tem como objetivo determinar o preço da propriedade em questão com base em critérios técnicos.

Embora o PTAM seja considerado um documento hábil para diversas situações (incluindo perante a Justiça), a depender do caso, pode ser necessário emitir um laudo de avaliação assinado por um engenheiro ou arquiteto.

O que é uma avaliação verbal?

O termo refere-se a uma avaliação informal feita por um corretor de imóveis, que opina sobre o valor estimado do imóvel em questão.

Esse tipo de avaliação, como o nome sugere, não é documentada e não tem validade perante a Justiça. Porém pode ser útil para uma tomada de decisão inicial.

Quanto custa fazer uma avaliação imobiliária?

O valor varia de acordo com o tipo de avaliação e o profissional contratado. Veja:

Para avaliações verbais:

Rosângela Martinelli, advogada e conselheira do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP), explica que, para uma avaliação verbal, mais informal, o custo pode ser zero a depender da situação. “Às vezes, é feita uma avaliação, mas o proprietário, em contrapartida, deixa o seu imóvel para [o corretor] trabalhar. Então, acaba sendo uma moeda de troca, porém sem valor monetário”.

Martinelli ressalta, porém, que o CRECI-SP dispõe de uma tabela sugestiva de honorários para corretores. O valor sugerido para uma avaliação verbal é o de uma anuidade, o que corresponde a R$ 873,00 para o ano de 2025, no caso do CRECI de São Paulo.

Para um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM):

A tabela sugestiva do CRECI-SP sugere que o corretor de imóveis cobre 1% do valor do imóvel para a elaboração do parecer técnico.

Para um laudo emitido por engenheiro ou arquiteto:

O valor varia consideravelmente dependendo da complexidade e da experiência do profissional, mas os Institutos Brasileiros de Avaliação e Perícias de Engenharia (IBAPEs) dos diferentes estados estabelecem valores mínimos sugeridos para os honorários profissionais. O IBAPE de São Paulo, por exemplo, estabeleceu um valor mínimo de R$ 6.875,00 para 2025.

Os valores citados acima são estimativas com base em consultas realizadas entre junho e julho de 2025.

Quais os principais fatores que influenciam o valor de mercado?

De maneira resumida, os principais fatores que influenciam consideravelmente o preço de um imóvel são:

• Localização: imóveis localizados próximos a metrôs, comércios e escolas são mais valorizados.
• Tamanho e distribuição: incluindo a metragem, o número de quartos, e número de vagas de garagem disponíveis.
• Estado de conservação: são considerados pontos positivos imóveis com a pintura das paredes em bom estado, sistema de encanamento reformado, e com acabamentos em bom estado de conservação.
• Documentação regularizada: além de ter todos os documentos necessários, também é um fator de valorização quando o proprietário pode comprovar que não existem dívidas ou pendências no cartório referentes àquele imóvel.
• Andar, vista e posição solar.
• Segurança e estrutura: no caso de apartamentos, a estrutura do condomínio também é levada em consideração, incluindo a presença de áreas de lazer como academia, piscinas e churrasqueiras.

Dentre todos esses fatores, o arquiteto e especialista em avaliação de imóveis Alexandre Marcolino Lemes destaca ao Portas a localização como o principal:

“O fator localização faz com que imóveis com padrão menor, mas estando numa localização mais privilegiada, possam valer mais. Então se tem uma variável que eu posso dizer que é muito importante é a variável localização”.

Quais outros fatores agregam valor a um imóvel?

Para Alexandre Marcolino Lemes, arquiteto e especialista em avaliação de imóveis, o grande destaque está em elementos de infraestrutura que são sustentáveis e que também ajudam a reduzir as contas de consumo. “Hoje nós temos, por exemplo, a questão de painéis solares, [estruturas de] captação de água, reuso de água, e esses elementos acabam valorizando um pouco mais o imóvel”, exemplifica.

“Antigamente, imaginava-se que equipamentos como ar-condicionado, armários modulados ou benfeitorias desse tipo pudessem ser valorizantes para o imóvel”, comenta o arquiteto. “Eles até valorizam, mas não numa escala muito alta”.

Rosângela Martinelli, advogada e conselheira do CRECI-SP, concorda: “Com a minha experiência, eu vejo que os clientes procuram tecnologia embarcada nessas construções de sustentabilidade”.

Martinelli também destaca como fatores positivos a documentação regular da propriedade e do próprio vendedor, além da possibilidade de a compra ser feita com financiamento. “Isso traz liquidez na comercialização do imóvel”, pontua.

Como preparar o imóvel antes da avaliação ou do anúncio?

Antes de anunciar um imóvel para venda, é recomendado ao proprietário:

• Corrigir pequenos defeitos visuais, como itens quebrados;
• Se possível, pintar paredes descascadas;
• Ter em mãos todos os documentos atualizados.

“Uma decoração adequada também ajuda inicialmente para chamar a atenção desse interessado”, diz Rosângela Martinelli, advogada imobiliária e conselheira do CRECI-SP. Segundo a profissional, a presença de itens decorativos e de mobília nas fotos de anúncios ajuda a dar uma dimensão melhor do espaço aos compradores interessados.

Qual a documentação necessária para avaliação do imóvel?

“Basicamente o corretor precisa primeiro conhecer o imóvel e aí partimos para a documentação. A documentação, no caso, é estar com uma escritura definitiva, mesmo que exista um financiamento”, diz Martinelli.

A advogada também destaca que, além da escritura, é importante o proprietário ter o registro do imóvel devidamente documentado em sua matrícula.

Confira, a seguir, a lista completa contendo esses e outros documentos que também podem ser exigidos no processo de compra e venda:

• Matrícula atualizada do imóvel – emitida pelo cartório de registro de imóveis, comprova a titularidade e eventuais ônus;
• Escritura definitiva ou contrato de compra e venda – fundamental para confirmar a posse e a legalidade da propriedade;
• Certidão negativa de ônus reais – mostra se há dívidas ou pendências judiciais sobre o imóvel;
• IPTU do ano vigente – com comprovante de pagamento em dia;
• Comprovante de quitação de condomínio – em caso de apartamentos ou imóveis em condomínios fechados;
• Planta do imóvel aprovada – se houver, pode facilitar a análise da metragem e da estrutura;
• Laudo de avaliação anterior (se houver) – pode servir de base comparativa.

Uma dica é organizar esses documentos em formato digital e físico. Isso facilita o trabalho do avaliador e pode acelerar o fechamento do negócio.

Quando reavaliar um imóvel?

Em geral, reavalia-se um imóvel após reformas estruturais, ampliações ou melhorias como troca de revestimentos, instalação de planejados ou modernização de áreas comuns que possam ter valorizado o espaço.

Mudanças no mercado imobiliário — como oscilações na taxa de juros, valorização do bairro ou lançamento de empreendimentos na região — também podem alterar o preço praticado para imóveis semelhantes, exigindo uma atualização do valor estimado.

Para além disso, o proprietário deve ficar atento se o imóvel permanece anunciado por muito tempo sem propostas concretas ou se o preço é muito diferente de outros imóveis semelhantes na região.

“Vamos falar sobre um prédio de apartamentos: pode haver uma variação de algum percentual a mais ou a menos, devido aos acabamentos dessa propriedade. Mas essa propriedade não pode ser 50% mais cara do que o apartamento ao lado”, alerta Rosângela Martinelli, do CRECI-SP. “Quando há uma disparidade muito grande, seja para mais ou para menos, é sempre importante que o proprietário procure uma outra opinião”.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso avaliar meu imóvel sozinho?

Se seu objetivo for apenas ter uma ideia de valor, você pode utilizar ferramentas online que realizam essa estimativa de maneira automática e gratuita, como a calculadora da Loft.

Mas, para fins jurídicos ou até mesmo em uma negociação de venda, é necessário um cálculo mais preciso.

Imóveis com móveis embutidos valem mais?

A marcenaria pode valorizar o imóvel, especialmente se for planejada e em bom estado.

Mas, segundo o arquiteto e especialista em avaliação de imóveis Alexandre Marcolino Lemes, itens de sustentabilidade e que ajudam a reduzir contas de consumo (como painéis solares e estrutura de captação de água) valorizam ainda mais uma propriedade.

Imóvel com dívida pode ser vendido?

Sim, mas o comprador tende a negociar um desconto.

Documentação influencia no preço?

Sim. Um imóvel com a documentação atualizada e organizada tende a ser vendido mais rapidamente. Já imóveis com pendências tendem a ser vendidos com desconto.