Comprar para Alugar: Guia Essencial para Investidores de Longo Prazo

A renda descomplicada de quem compra um imóvel para alugar é, ainda hoje, um dos principais atrativos desse segmento. Regiões com alta procura em capitais ou cidades de pequeno porte podem garantir um índice de vacância baixo para uma casa ou apartamento – ou seja, é quase a certeza de uma renda todos os meses.

Ao mesmo tempo, nem todos os bolsos podem hoje comprar um imóvel, sobretudo com a falta de perspectiva para queda de juros no curto prazo. Além disso, há custos para se manter um imóvel e riscos, como inadimplência na locação, que nem sempre são avaliados pelos compradores.

Neste guia, o Portas explica tudo o que você precisa saber para investir com segurança, avaliar o retorno e entender como transformar um imóvel em uma fonte de renda estável.

Por que comprar para alugar pode ser uma boa estratégia

Ser dono de um imóvel oferece retorno em duas situações: a renda mensal com o aluguel da unidade e, futuramente, a valorização do metro quadrado da região onde está a propriedade.

É também uma opção de investimento para perfis que procuram menos risco e preferem não lidar com o aspecto emocional de ver uma aplicação oscilar. Ao contrário de ações ou mesmo Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), a renda com aluguel é estável e previsível – e tende a subir ao longo do tempo, mesmo que apenas para acompanhar a inflação.

O que considerar antes de comprar um imóvel para alugar

É mais vantajoso comprar um imóvel pronto ou na planta para alugar? Isso depende do objetivo do investidor. Se a ideia é ter uma renda de curto prazo, o melhor é adquirir uma unidade que poderá ser ocupada mais rápido.

Mas se o fator tempo não for um problema, um imóvel em construção pode ser uma boa alternativa. Avalie a localização e dê preferência para regiões com boa infraestrutura de transporte.

O tamanho do imóvel também é um fator importante. Unidades menores e mais compactas podem atrair jovens e estudantes, enquanto as famílias costumam procurar metragens maiores.

Mesmo que o imóvel esteja localizado em uma região com alta procura, calcule os custos embutidos e tenha uma reserva financeira para manter o imóvel durante os momentos de desocupação. IPTU, condomínio e manutenções entram na conta da rentabilidade líquida de um imóvel, assim como os impostos. Entenda se a Reforma Tributária vai aumentar o valor do IPTU.

Como calcular a rentabilidade de um imóvel para alugar

Dados recentes mostram que a rentabilidade do aluguel já foi mais elevada no país. Isso acontece porque, com a Selic em um patamar elevado, fica difícil ganhar de investimentos em renda fixa, seguros e com retorno previsível.

Paralelamente a isso, vale entender que o dado geral não corresponde, necessariamente, à realidade do seu imóvel. Bairros ou até ruas específicas podem mostrar um retorno muito acima da média do mercado. O desafio é identificá-los por meio de pesquisas e entrar no imóvel no momento “certo”.

Por exemplo: um apartamento em região nobre da cidade de São Paulo pode ter um valor de aluguel suficiente para complementar a renda mensal de uma pessoa. No entanto, se o entorno já tiver valorizado os últimos anos, é possível que o retorno mais interessante tenha ficado para quem apostou na região antes.

Outro ponto de atenção é pensar no custo de condomínio para as regiões de alto padrão. Na cidade de São Paulo, por exemplo, este valor está tornando algumas unidades difíceis de alugar e de manter em períodos de desocupação.

Uma dica de comparação fácil pode envolver apenas dois fatores:

• Pesquise em fontes confiáveis qual é o retorno médio do aluguel na cidade escolhida
• Levante o retorno médio de aplicações indiretas no mercado imobiliário, como letras financeiras (LCIs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

Se a balança pender para o segundo item, pode fazer mais sentido deixar lado a locação neste momento e investir com pequenos valores.

O que valoriza um imóvel para alugar

Para assegurar um valor de locação vantajoso, o proprietário deve pensar em duas frentes: para dentro e para fora. Internamente, o imóvel aumenta as chances de locação se for novo ou tiver passado por reformas recentes que aumentem a sensação de valor pelos futuros locatários. Vagas de garagem e áreas de lazer também contam pontos.

Para fora, a localização é ainda mais essencial para o aluguel do que para a compra. Quem ainda não possui a casa própria procura unidades de fácil deslocamento e com acesso a serviços.

Comprar para alugar: vale a pena financiar o imóvel?

É possível comprar um imóvel financiado e usar o aluguel para ajudar a quitar a dívida. Mas isso exige um cálculo antecipado pelo comprador, que deve entender se o valor da locação vai ser suficiente para cobrir as parcelas mensais do financiamento.

Em um cenário de juros altos, essa conta se torna ainda mais importante. A tendência é que, inicialmente, nem sempre o aluguel consiga pagar todo o financiamento. Mas, com obras e a valorização do entorno, é possível chegar nesse equilíbrio.

Simulação:

• Imóvel novo de R$ 500 mil na cidade de São Paulo
• Financiamento de R$ 374,8 mill
• Pagamento em 35 anos
• Parcela inicial de R$ 4.335 (calculado no site da Caixa, para perfil de renda de R$ 15 mil; valor financiado foi o máximo permitido pela calculadora com este perfil)
• Valor estimado do aluguel: pode ficar entre R$ 2.500 a R$ 5.000, considerando 0,5% e 1% do valor do imóvel, respectivamente. Estes percentuais são uma prática do mercado.
• O que vai determinar o valor exato do aluguel? Localização, tamanho e estado de conservação, basicamente

Qual a conclusão? No melhor dos cenários, é provável que o aluguel, nesta simulação, apenas cubra o financiamento ou ainda tenha um leve déficit no início.

Para conseguir um balanço melhor entre aluguel e prestação do financiamento, considere dar uma entrada maior e garanta que o imóvel esteja em bom estado para locação imediata.

Como viver de renda com imóveis alugados

A estratégia de usar a renda do aluguel de um imóvel ganha algumas camadas de complexidade quando o objetivo é bancar todos os custos de estilo de vida com locações.

Neste caso, o investidor deve fazer uma estratégia de longo prazo e usar parte do dinheiro obtido com o aluguel para fazer uma reserva financeira e comprar novas unidades. A meta deve ser considerar também os custos de um imóvel para entender qual será a rentabilidade líquida. Este valor precisa ser maior do que o necessário para manter o estilo de vida.

Uma opção que pode encurtar o caminho é misturar investimentos diretos e indiretos no mercado imobiliário. Por exemplo: um percentual do aluguel recebido todos os meses é usado para investir em Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Desta forma, o dono pode se proteger contra períodos de vacância do imóvel e ter uma renda mensal com outra forma de investimento.

Quem é mais experiente ainda tem o caminho de mesclar diferentes tipos de imóveis para locação. Um ponto comercial, com preço mais caro de aluguel, pode fazer parte da carteira de investimento ao lado de uma unidade residencial, de valor mais baixo, mas com tendência de ficar menos tempo desocupada.