A compra de um imóvel é uma das decisões mais importantes na vida de qualquer pessoa, especialmente pela complexidade do processo e pelo valor envolvido. Para que tudo ocorra com segurança jurídica e sem surpresas futuras, é fundamental reunir e analisar corretamente a documentação necessária.
A seguir, você encontrará uma explicação clara sobre os documentos exigidos, tanto do comprador quanto do vendedor e do próprio imóvel, além de dicas práticas que podem evitar problemas.
Importância da análise documental
Segundo Rodrigo Falcão, membro da Diretoria da Vice-Presidência de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP, há uma lista extensa de documentos que precisam ser apresentados no momento da venda. Na venda de imóveis usados, o foco principal da análise é no vendedor, para verificar se aquela venda não pode configurar uma fraude contra credores ou execução.
“Considero como dica principal ser assessorado por corretor e se possível por uma imobiliária, que tem um departamento jurídico próprio, porque aí essas análises todas dos vendedores vai ser feita por um advogado que vai poder dar segurança ao comprador de que aquele imóvel e que aquela compra são seguros, que ele não vai ter problema mais pra frente principalmente quando se trata de imóvel usado”, diz.
Por onde começar?
Começamos pelos documentos do comprador, exigidos para a lavratura da escritura e, quando for o caso, para a análise de crédito em financiamentos. Os principais são: RG e CPF, comprovante de estado civil, comprovante de residência, comprovantes de renda e documentos do cônjuge. Para compradores estrangeiros: RNE e CPF regularizado no Brasil.
Documentos do imóvel
O documento central é a matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis com data inferior a 30 dias. Nela constam histórico, dimensões e eventuais ônus. Também são exigidos:
- Certidão de ônus reais
- Certidão negativa de débitos de IPTU
- Habite-se (para imóveis novos ou reformados)
- Averbação da construção
Em imóveis de condomínio, é indispensável a declaração de quitação condominial assinada pelo síndico ou administradora.
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Documentos do vendedor
Se pessoa física: RG, CPF, estado civil e certidões negativas (cíveis, trabalhistas, fiscais, protestos e ações federais). Se pessoa jurídica: certidões da Receita Federal, FGTS, INSS, além do contrato social atualizado da empresa.
Escritura, registro e custos
Com a documentação em ordem, o próximo passo é a escritura pública em cartório de notas (ou contrato de financiamento). O passo final é o registro no Cartório de Registro de Imóveis, que efetivamente transfere a propriedade.
Custos envolvidos:
- Escritura pública: 2% a 3%
- Registro: 1% a 2%
- ITBI: 2% a 3%
No total, podem representar até 6% a 7% do valor do imóvel.
Dicas importantes
- Sempre peça apoio de advogado ou corretor com registro no CRECI.
- Nunca compre imóvel sem matrícula regular ou averbação.
- Confirme documentos no cartório de registro de imóveis.
- Guarde todos os recibos de pagamento, certidões e comprovantes.
Checklist de documentos
Documentos do comprador (Pessoa Física)
| Documento | Observações |
|---|---|
| RG e CPF | Originais e cópias legíveis |
| Estado civil | Certidão de nascimento ou casamento atualizada |
| Comprovante de residência | Emitido nos últimos 90 dias |
| Comprovante de renda | Holerite, IR ou extrato bancário |
| Declaração de IR | Cópia completa com recibo |
Documentos do imóvel
| Documento | Onde conseguir | Observações |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada | Cartório de Registro | Atualizada em até 30 dias |
| Certidão de ônus reais | Cartório | Confere penhoras e hipotecas |
| Certidão de IPTU | Prefeitura | Atesta inexistência de dívidas |
| Habite-se | Prefeitura | Autorização para uso residencial |
| Averbação da construção | Cartório | Comprova a legalidade da obra |
Documentos do vendedor (Pessoa Física)
| Documento | Observações |
|---|---|
| RG e CPF | Atualizados |
| Estado civil | Certidão de nascimento ou casamento atualizada |
| Certidões negativas | Cíveis, fiscais, trabalhistas e federais |
| Certidão de inexistência de débitos condominiais | Emitida pelo síndico |
Etapas legais e custos
- Contrato de compra e venda: pode ser particular ou público
- Escritura pública: obrigatória em compras à vista acima de 30 salários-mínimos
- Registro no cartório: oficializa a transferência
- ITBI: imposto municipal obrigatório
Resumo dos principais custos
| Item | Percentual estimado | Exemplo (R$ 500.000) |
|---|---|---|
| Escritura | 2% | R$ 10.000 |
| Registro | 1,5% | R$ 7.500 |
| ITBI | 3% | R$ 15.000 |
| Total | 6,5% | R$ 32.500 |
Onde buscar as informações?
- Ações cíveis: TJSP
- Justiça do Trabalho: TRT-2
- Justiça Federal: TRF-3
- Dívida Ativa Estadual: PGE-SP
- Certidão de Tributos (IPTU/Mobiliário): Prefeitura SP
- Tributos federais: Receita Federal
- Consulta de protestos: Protestos SP
Jornalista especializada em Economia, Negócios e Finanças, premiada pela Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança). Já trabalhou nos principais veículos do país, como Folha de S.Paulo, Valor Econômico, Forbes, CNN e TV Globo. Colabora com o Portas como jornalista autônoma, contribuindo com reportagens e análises sobre o setor imobiliário.
