Guia Completo do Aluguel de Imóveis: Direitos e Deveres de Inquilinos e Proprietários

Desde sua promulgação, em 1991, a Lei do Inquilinato é a principal legislação que rege as relações entre proprietários e inquilinos no Brasil.

Criada, à época, com o objetivo de tornar a locação mais atraente para os proprietários e, ao mesmo tempo, garantir direitos básicos ao inquilino, a Lei 8.245/1991 traz definições claras de deveres e obrigações para ambas as partes.

Ao longo do tempo a legislação passou por modificações importantes que refletem algumas das modernizações no mercado imobiliário. Confira, a seguir, um resumo com tudo o que é necessário saber sobre a Lei do Inquilinato ao alugar um imóvel.

O que você vai encontrar neste guia

• Em que contexto surge a atual Lei do Inquilinato?
• Quais são as principais mudanças sofridas pela Lei do Inquilinato?
• A Lei do Inquilinato é aplicável a imóveis rurais?
• A quais outros casos a Lei do Inquilinato não se aplica?
• Quais são os direitos do inquilino?
• Quais são os deveres do inquilino?
• Quais são os direitos do proprietário?
• Quais são deveres do proprietário?
• Quem deve pagar o IPTU?
• Quem paga o quê no aluguel?
• Quais são os tipos de garantia locatícia?
• Como funciona o reajuste de aluguel?
• Quando posso rescindir o contrato?
• E quando pode haver despejo?
• Em caso de disputa judicial entre inquilinos e proprietários, qual parte costuma ser favorecida?
• O que é importante observar na vistoria de entrada em um imóvel?
• Perguntas frequentes (FAQs) respondidas.

Em que contexto surge a atual Lei do Inquilinato?

Criada pouco depois da promulgação da Constituição de 1988, em um Brasil marcado pela hiperinflação, a Lei do Inquilinato de 1991 substituiu a Lei do Inquilinato de 1979 — cuja abordagem era bem mais “intervencionista”, segundo Luciano de Souza Godoy, doutor em Direito e professor da FGV Direito SP.

“Esta lei dos anos 1970 não autorizava o despejo por denúncia vazia”, ou seja, o proprietário não podia retomar o imóvel sem uma justificativa, mesmo ao fim do contrato, explica Godoy.

“Só havia despejo ou por falta de pagamento, ou por motivo (para uso próprio, de filhos, etc)”, o que gerava até mesmo falta de imóveis para locação, já que os proprietários tinham medo de alugar um imóvel e não conseguirem retomá-lo depois.

Por isso, a legislação usada atualmente estabelece normas claras — como deveres e obrigações de ambas as partes, prazos de contrato, critérios para reajuste de aluguel, hipóteses específicas de despejo — mas também busca garantir uma certa liberdade contratual.

Quais são as principais mudanças sofridas pela Lei do Inquilinato?

Segundo Godoy, a mudança mais marcante na Lei do Inquilinato veio em 2009, com a promulgação da Lei nº 12.112/2009. Essa legislação “acelerou o despejo por falta de pagamento, reduziu o prazo de desocupação para 15 dias em algumas hipóteses e facilitou a retomada do imóvel pelo locador ao fim do contrato”, ressaltou o professor da FGV Direito SP.

Já em 2015, o docente pontua que o novo Código de Processo Civil reforçou a conciliação na resolução de eventuais conflitos e novamente agilizou a saída do inquilino inadimplente.

“Depois, a Lei da Liberdade Econômica, de 2019, estimulou contratos eletrônicos e flexibilizou assinaturas digitais, facilitando locações sem burocracia”, diz Godoy.

A Lei do Inquilinato é aplicável a imóveis rurais?

Por definição, a Lei do Inquilinato é aplicável somente a imóveis urbanos, enquanto imóveis rurais são regulados pela Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra).

Mas é importante observar que a definição de um imóvel urbano e um imóvel rural não depende somente de sua localização geográfica: ou seja, em alguns casos, a Lei do Inquilinato pode ser aplicada em um imóvel localizado em uma área rural, caso seja constatado que naquela propriedade se realizam atividades consideradas urbanas. O tema é explorado em diversos artigos jurídicos (1, 2).

A quais outros casos a Lei do Inquilinato não se aplica?

Fora imóveis considerados rurais, a Lei nº 8.245/1991 também não se aplica a:

• Imóveis de propriedade do Poder Público (União, estados, municípios e autarquias públicas e federais), nos casos em que o Poder Público é o dono do imóvel. Caso o Poder Público seja o locatário (inquilino), a Lei do Inquilinato é aplicável;
• Locação de vagas de garagem não vinculada ao imóvel;
• Locação para temporada inferior a 90 dias;
• Locação de espaços em hotéis, apart- hotéis, pensões ou similares.

Quais são os direitos do inquilino?

Em resumo, a Lei do Inquilinato estabelece que quem aluga um imóvel tem direito a:

• Receber o imóvel em condições de uso;
• Uso pacífico do imóvel, ou seja, sem perturbações ou interferências por parte do proprietário;
• Privacidade: o proprietário somente pode entrar no imóvel alugado caso isso seja previamente combinado com o inquilino, ou em casos de reparos urgentes;
• Preferência na compra: se o imóvel for colocado à venda, o inquilino tem preferência;
• Recibos e transparência nos pagamentos;
• Reembolso de melhorias necessárias e de melhorias úteis, quando autorizadas;
• Caso sejam necessários reparos de responsabilidade do proprietário que durem mais do que dez dias, o inquilino tem direito a um abatimento proporcional no valor do aluguel;
• Não pagar despesas extraordinárias de condomínio, como pintura de fachadas, fundos de reserva do condomínio, eventuais obras no edifício etc.

E os deveres do inquilino?

A Lei do Inquilinato estabelece que quem aluga um imóvel tem o dever de:

• Pagar pontualmente o aluguel, condomínio ordinário e contas (água, luz, gás);
• Cuidar do imóvel, mantendo-o em bom estado, e consertar eventuais danos que sejam causados por si mesmo ou por terceiros (como familiares, amigos, etc);
• Não realizar modificações relevantes na estrutura interna ou externa do imóvel sem autorização do proprietário. Mudanças menores, como pintura das paredes, em geral são permitidas, mas lembre-se de que é necessário devolver o imóvel no estado em que o recebeu. Isso significa que essas mudanças devem ser desfeitas ao final do contrato;
• Realizar pequenos reparos, como troca de resistência de chuveiro, manutenção de torneiras, etc;
• Devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgastes naturais;
• Não sublocar sem autorização do proprietário;
• Entregar ao proprietário qualquer documento de cobrança, intimação ou multas de autoridades públicas a ele destinados;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo proprietário ou por terceiros (em casos de venda), em data e hora previamente combinada;
• Seguir as regras do condomínio;

Quais são os direitos do proprietário?

A Lei do Inquilinato estabelece que o proprietário tem direito a:

• Receber os pagamentos em dia.
• Receber o imóvel no mesmo estado em que o disponibilizou para locação;
• Realizar vistorias, incluindo visitas para mostrar a propriedade a eventuais interessados em comprá-la, mas sempre com aviso prévio ao inquilino;
• Solicitar garantias locatícias como caução, fiança ou um seguro de fiança locatícia;
• Reaver o imóvel nos casos previstos em lei: inadimplência, infração legal ou contratual, término do contrato ou necessidade de uso próprio ou de cônjuges.

E os deveres do proprietário?

Segundo a Lei do Inquilinato, o proprietário deve:

• Entregar o imóvel em boas condições de uso;
• Realizar manutenções estruturais (hidráulica, elétrica, telhado, infiltrações), desde que não sejam decorrentes de mau uso por parte do inquilino;
• Não perturbar a posse do inquilino, garantindo que o inquilino tenha uso pacífico do imóvel;
• Fornecer recibos e manter a transparência sobre valores cobrados.

Quem deve pagar o IPTU?

A resposta dependerá do que é estipulado no contrato de locação.

Segundo o artigo 22, inciso VIII da Lei do Inquilinato, o proprietário é o responsável direto pelo pagamento de impostos e taxas (como o IPTU), a menos que exista uma previsão expressa no contrato de que essa responsabilidade é do inquilino.

Em geral, é comum que essa despesa seja transferida ao inquilino. Porém é importante ressaltar que, ainda que este seja o caso, o proprietário deve certificar-se de que o tributo está sendo pago, pois, caso contrário, é ele quem responde perante a lei.

Quem paga o quê no aluguel?

Despesa	Inquilino	Proprietário
Aluguel	Sim	Não
IPTU (se estiver no contrato de aluguel)	Sim	Não
Despesas ordinárias de condomínio (água, limpeza, manutenção)	Sim	Não
Despesas extraordinárias de condomínio (obra estrutural, fundo de obra)	Não	Sim
Seguro contra incêndio (se estiver no contrato de aluguel)	Sim	Não
Pequenos reparos (manutenção diária)	Sim	Não
Reparos estruturais (telhado, encanamento, elétrica)	Não	Sim

Fonte: Lei nº 8.245/1991, artigos 22 e 23.

Quais são os tipos de garantia locatícia?

A Lei do Inquilinato prevê quatro tipos principais de garantia:

• Caução: tem o valor máximo de até 3 aluguéis, depositados e devolvidos no fim do contrato (se não houver débitos ou danos);
• Fiador: uma pessoa física que se responsabiliza pelos pagamentos em caso de inadimplência;
• Seguro-fiança: pago mensalmente ou anualmente para uma seguradora;
• Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, ou seja: caso um inquilino tenha cotas de investimento em algum fundo, pode usá-las como garantia. Se o aluguel não for pago, essas cotas serão transferidas ao proprietário.

Outra modalidade de garantia locatícia disponível no mercado é a fiança onerosa, na qual o inquilino paga uma empresa que assume os custos caso o aluguel não seja pago, agindo como um fiador.

Há também a possibilidade de um título de capitalização: trata-se de uma espécie de reserva financeira (como uma poupança) com um valor definido entre inquilino e proprietário a ser usada como garantia locatícia.

A vantagem do título de capitalização para o inquilino é que, como em um depósito caução, o dinheiro aplicado no título pode voltar integralmente para o inquilino no final do aluguel — desde que não sejam causados danos ao imóvel ou atraso nos pagamentos e ele não paga taxas a uma seguradora (como ocorre no seguro-fiança). Porém, pode ser necessário depositar uma quantia inicial maior do que em outras modalidades.

Em novembro de 2024, a Loft, em parceria com o Banco Central, o Tesouro Nacional, a B3 e a corretora Warren Investimentos, lançou, ainda, outra possibilidade de garantia locatícia: a “Garantia Investe”. A inovação permite que o inquilino use investimentos feitos no Tesouro Nacional como garantia na locação de um imóvel.

No Garantia Investe, o inquilino investe o valor acordado como garantia em títulos públicos. Como em um depósito caução, ele não poderá sacar esse dinheiro durante o período de contrato do aluguel. Porém, como esse dinheiro será aplicado no Tesouro, ao final da locação o inquilino poderá sacar um valor superior ao depositado inicialmente. Além de ser um investimento de baixo risco, o Tesouro, historicamente, oferece rendimentos maiores do que a poupança.

Como funciona o reajuste de aluguel?

O reajuste do aluguel é a atualização do valor pago no aluguel conforme a inflação do período.

Com relação à periodicidade, é padrão que contratos de aluguel estipulem que o reajuste ocorrerá no “aniversário” no contrato, ou seja, sempre no mês em que o contrato de locação teve início.

Importante ressaltar que a Lei nº 10.192/2001 não permite reajustes em um período inferior a um ano, e isso vale para contratos de locação.

Com relação à correção dos valores em si, em geral ela é feita com base em um dos índices a seguir:

• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): índice oficial da inflação no país, é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e um dos mais utilizados;
• IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado): Apesar de bastante popular em contratos de aluguel, é menos utilizado atualmente devido à alta volatilidade. “Houve grande discussão quando se utilizava o IGPM, que é um índice mantido pela FGV, mas destinado ao mercado que utiliza produtos e insumos precificados em moeda estrangeira”, explica Luciano de Souza Godoy, doutor em Direito e professor da FGV Direito SP. “Com a alta do dólar na pandemia, os aluguéis tiveram um reajuste bem acima do patamar da inflação, o que levou a uma grande e nacional discussão sobre índices de inflação”;
• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): também calculado pelo IBGE, este índice mede a variação do preço de produtos e serviços consumidos por famílias com rendimentos de 1 a 5 salários mínimos.

Vale lembrar que o reajuste do aluguel é diferente da revisão de aluguel, que representa não apenas a correção do valor acordado, e sim a definição de um novo valor.

Diferentemente do reajuste, a revisão não tem periodicidade definida, e, caso exista comum acordo entre proprietário e inquilino, pode ser feita a qualquer momento. Isso geralmente ocorre quando o preço do aluguel está muito abaixo dos valores de mercado.

Se não houver acordo, após três anos de contrato, tanto o proprietário quanto o inquilino podem solicitar a revisão judicial do valor pago, na qual um perito irá avaliar o valor de mercado do imóvel em questão.

Quando posso rescindir o contrato?

Qualquer uma das partes pode rescindir o contrato a qualquer momento, mas geralmente será paga uma multa proporcional, exceto nos casos a seguir:

• No caso do inquilino, não é cobrada multa caso o fim do contrato ocorra por transferência de trabalho para outra localidade, devidamente comprovada;
• No caso do proprietário, ele ou ela poderá retomar o imóvel nas situações previstas no Art.9º da Lei do Inquilinato, que incluem: comum acordo; infração contratual ou legal por parte do inquilino; inadimplência; e para realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público.

• Em casos de contratos com prazos inferiores a 30 meses, após o fim do prazo estabelecido, a locação é automaticamente prorrogada. Nesses casos, quando ocorrer essa prorrogação, o proprietário também pode solicitar o imóvel de volta para uso próprio (ou de familiares e cônjuges), mediante a comprovação da necessidade de uso do imóvel em questão.

De modo geral, o aviso prévio para rescisão de contrato por parte tanto de inquilinos quanto de proprietários é de 30 dias.

E quando pode haver despejo?

O despejo é definido pela Lei do Inquilinato como “a ação do locador para reaver o imóvel”. Trata-se de uma ação judicial no qual o proprietário busca a desocupação daquele imóvel por parte do inquilino.

Segundo a Lei do Inquilinato, isso pode ocorrer mediante:

• Falta de pagamento: caso o inquilino deixe de pagar o aluguel e outros encargos, como o condomínio;
• Descumprimento do contrato: caso ocorram infrações de cláusulas contratuais, como realização de obras sem o consentimento do proprietário ou sublocações não autorizadas;
• Término do contrato: caso o inquilino se recuse a sair após o fim da locação;
• Morte do inquilino: caso o locatário morra e o imóvel seja ocupado por outras pessoas que não sejam seus descendentes;
• Necessidade de reparos urgentes: nesse caso, o proprietário precisa comprovar que esses reparos são necessários e não podem ser feitos com a presença do inquilino no imóvel;
• Necessidade do imóvel para uso próprio do locador ou de seus familiares.

Em caso de disputa judicial entre inquilinos e proprietários, qual parte costuma ser favorecida?

Segundo Luciano de Souza Godoy, doutor em Direito e professor da FGV Direito SP, a jurisprudência de disputas nesse sentido não demonstra um “lado favorito”.

“A jurisprudência tem buscado equilibrar interesses, mas, na prática, observa-se leve inclinação protetiva ao locatário quando há vulnerabilidade evidente, em linha com a função social da propriedade”, detalha.

Por outro lado, após a promulgação da Lei nº 12.112/2009, juízes têm concedido ordens de despejo com mais facilidade quando se comprova que o inquilino não está pagando o aluguel ou outros encargos.

O que é importante observar na vistoria de entrada em um imóvel?

Para o inquilino, é fundamental registrar da maneira mais completa possível o estado do imóvel antes da locação, como forma de evitar ser responsabilizado por eventuais danos anteriores à sua entrada no imóvel. A melhor forma de fazê-lo é durante a vistoria, observando:

• Se portas e janelas estão funcionando;
• Verificando a existência de vazamentos (pia, chuveiro, torneiras);
• Registrando o estado de desgaste da marcenaria (armários de cozinha, gabinete do banheiro etc);
• Checando o funcionamento de tomadas e instalações elétricas;
• Conferindo o estado pintura, pisos e azulejos;
• Registrando a pintura e o estado do telhado, forro e se há presença de infiltrações;

Lembre-se de sempre documentar tudo com fotos e vídeos.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O proprietário pode entrar no imóvel sem minha autorização?

Não. A Lei do Inquilinato estabelece que o proprietário só pode com aviso prévio e consentimento do inquilino.

Ao alugar um imóvel, posso trocar a fechadura?

Sim, e a prática é, inclusive, recomendada por questões de segurança. Como visto acima, a Lei do Inquilinato garante a privacidade do inquilino e determina que o proprietário somente pode entrar no imóvel mediante acordo prévio com o inquilino.

Quem paga um eventual vazamento que aconteça durante o contrato?

Caso seja decorrente de um desgaste natural (como um cano antigo que se rompeu), é responsabilidade do proprietário. Se for um caso de mau uso, a responsabilidade é do inquilino.

Como inquilino, posso sair do imóvel antes do prazo?

Sim, mas haverá multa proporcional com relação ao prazo inicialmente estabelecido em contrato, exceto em casos como transferência de trabalho.

O proprietário pode vender o imóvel durante a locação?

Sim, mas o inquilino tem preferência na compra, nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Isso significa que, quando o proprietário decide vender um imóvel alugado, ele deve informar ao inquilino todas as condições do negócio — sobretudo o preço e a forma de pagamento que estão sendo ofertadas. O inquilino, então, terá 30 dias para se manifestar. Caso não o faça, ele perde o direito de preferência na compra do imóvel.

É obrigatório ter fiador?

Não. Existem alternativas como caução, seguro-fiança e título de capitalização.

Quem paga reformas no prédio, como fachada ou elevador?

O proprietário, pois são despesas extraordinárias.

Como evitar processos judiciais ao alugar um imóvel?

“Manter diálogo constante, formalizar acordos por escrito e usar meios alternativos de solução de conflitos, como câmaras de mediação, reduzem a judicialização”, recomenda Luciano de Souza Godoy, doutor em Direito e professor da FGV Direito SP.

O docente também recomenda escolher garantias (caução, seguro-fiança etc) que sejam realmente adequadas ao perfil do inquilino, para facilitar um eventual ressarcimento sem envolver fiadores ou até mesmo a Justiça.

Qual a principal dica para quem vai assinar um contrato de aluguel?

Como forma de prevenção, Godoy recomenda manter os documentos trocados, e-mails ou mensagens de aplicativos, para facilitar demonstrar qual foi a intenção das partes ao negociar uma determinada cláusula.

“Para os inquilinos, se surgir dificuldade no pagamento, comunicar imediatamente e propor um acordo evita uma ação de despejo e preserva o histórico de crédito”, além de evitar despesas com honorários de advogados, aconselha o professor. Cabe também ao inquilino ler todas as cláusulas do contrato de locação e questionar os valores a serem cobrados de condomínio, IPTU e seguro.