Imóvel na planta vale a pena? Vantagens, riscos e como comprar com segurança

Com forte apelo aos investidores de longo prazo e entre aqueles que buscam condições de pagamento mais atrativas, a compra de imóveis na planta é um dos pilares do mercado imobiliário brasileiro.

As vantagens principais da modalidade incluem o alto potencial de valorização e a possibilidade de parcelar a entrada. Por outro lado, os compradores também precisam estar cientes de riscos como atrasos, aumento no valor das parcelas e até uma eventual falência da empresa responsável pelo empreendimento.

Para entender todas essas questões, confira este guia antes de decidir se comprar um imóvel na planta vale a pena para você. A seguir, você encontrará os seguintes tópicos:

• Qual a diferença entre incorporadora e construtora?
• Como funciona o processo de compra, do contrato à entrega das chaves;
• Quais são as taxas e custos extras envolvidos na compra de um imóvel na planta;
• Quais são os principais benefícios e desvantagens do imóvel na planta;
• Quem deve (ou não) considerar essa modalidade;
• Como avaliar a credibilidade da construtora?
• Como se preparar financeiramente para comprar um imóvel na planta?
• O que observar em um contrato de financiamento?
• Dúvidas frequentes respondidas com clareza.

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

Embora atuem juntas em um lançamento imobiliário, construtoras e incorporadoras têm funções diferentes. A incorporadora é responsável por idealizar o empreendimento, adquirir o terreno, cuidar dos registros legais, criar os projetos de engenharia e arquitetura e comercializar as unidades. Já a construtora é a empresa que executa de fato a obra.

Na prática, muitas empresas desempenham ambas as funções. Por isso, neste artigo, os termos serão usados como sinônimos.

O que é um imóvel na planta e como funciona a compra?

Imóvel na planta é aquele que ainda está em fase de projeto ou construção.

Ao adquirir uma propriedade nesse estágio, você ajuda a incorporadora a pagar pelas obras, por isso as condições tendem a ser mais atrativas do que na compra de um imóvel pronto. Por isso, nessa modalidade de compra, você só recebe as chaves quando a construção for finalizada, o que pode levar meses ou anos.

De maneira bastante simplificada, a compra de um imóvel na planta envolve duas etapas, ou dois financiamentos: primeiro, você paga a entrada do imóvel de forma parcelada à incorporadora e, depois, financia o valor restante (também chamado de saldo devedor) com um banco, como em um financiamento imobiliário padrão. Confira mais detalhes a seguir:

Etapas do processo:

1. Escolha do imóvel e reserva com sinal

O processo começa com a escolha do empreendimento e da unidade desejada. Aqui, o comprador assina um termo de intenção de compra e paga um sinal — ou seja, um valor inicial que funciona para confirmar o seu interesse no empreendimento e “reservar” aquela unidade junto à incorporadora. Esse valor costuma ser abatido do total da entrada.

2. Assinatura do contrato com a incorporadora

Em seguida, é firmado o contrato de compra e venda. A Lei 13.786 de 2018 determina algumas informações básicas que devem estar contidas neste contrato, incluindo:

• Valor total do imóvel;
• Condições de pagamento;
• Taxas de corretagem e quem receberá a comissão;
• Taxas de juros e correções monetárias (geralmente pelo INCC);
• Prazos de obra e tolerância de atraso;
• Informações sobre a possibilidade de o comprador exercer seu direito de arrependimento;
• Informações legais referentes ao empreendimento, como a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

Atente-se, sobretudo, às cláusulas referentes à possibilidade de atraso nas obras.

3. Parcelamento da entrada durante a obra (com correção pelo INCC)

Assim como na compra de um apartamento pronto, o valor da entrada costuma ser de, pelo menos, 20% do valor do imóvel. No entanto, uma das principais vantagens de comprar um apartamento na planta é a possibilidade de parcelar esse valor.

Para quem opta por parcelar, os valores costumam ser corrigidos mês a mês pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Trata-se de um indicador desenvolvido para medir a inflação no setor da construção civil, incluindo variações nos preços de materiais, serviços e mão de obra.

“Como esse índice acompanha os custos do setor de construção civil, ele pode oscilar significativamente, tornando o valor total desembolsado maior do que o inicialmente previsto, principalmente em períodos de inflação elevada”, alerta Wanessa Guimarães, planejadora financeira CFP® pela Planejar (Associação Brasileira de Planejamento Financeiro).

Para se ter uma ideia: em junho de 2025, o INCC acumulou uma alta de 7,19% nos 12 meses anteriores, superando a inflação acumulada de 5,35% para o mesmo período.

4. Financiamento da parte final após entrega da obra

Após a conclusão da obra, o comprador precisa quitar o valor restante do imóvel — o chamado saldo devedor. Afinal, até este momento, o comprador pagou somente pela entrada.

Nessa etapa, é possível:

• Quitar à vista, se tiver o valor disponível;
• Solicitar um financiamento bancário com qualquer instituição autorizada;
• Usar recursos do FGTS, dependendo do caso;

Caso o comprador opte por financiar o saldo devedor com um banco, o processo é o mesmo de um financiamento imobiliário padrão. Ou seja, o banco fará uma análise de crédito do comprador, solicitará a documentação necessária e emitirá um contrato de financiamento.

Feito isso, o banco pagará o saldo devedor à incorporadora e o comprador passará, então, a pagar as parcelas mensais desse financiamento ao banco.

Esse financiamento bancário só pode ser feito após a emissão do Certificado de Conclusão de Obra (ou “Habite-se”) por parte da prefeitura para aquele empreendimento.

Vale pontuar que existe o risco de o comprador não ter o financiamento do saldo devedor aprovado pelo banco. Como em qualquer financiamento imobiliário, “as instituições financeiras exigem que o imóvel esteja regularizado (com Habite-se) e que o comprador tenha condições de crédito compatíveis no momento da contratação”, ressalta a planejadora financeira Wanessa Guimarães.

“Caso o comprador tenha alterações em sua situação financeira ou o cenário econômico sofra mudanças (como alta significativa das taxas de juros), ele pode encontrar dificuldades para obter o crédito necessário para quitar o saldo devedor”.

Se o financiamento imobiliário não for aprovado pelo banco e o comprador não conseguir negociar com a incorporadora uma maneira para quitar o saldo devedor, será necessário desfazer a compra por meio do distrato. Nessa situação, é recomendável buscar aconselhamento jurídico para conseguir a devolução dos valores pagos sem eventuais cobranças abusivas.

5. Vistoria e recebimento das chaves

Antes de receber as chaves, o comprador realiza uma vistoria na unidade. Essa etapa é essencial para:

• Verificar a entrega conforme o memorial descritivo;
• Identificar falhas de acabamento, infiltrações ou problemas estruturais;
• Solicitar correções, se necessário.

O ideal nesta etapa é, se possível, ir acompanhado de um engenheiro ou arquiteto que possa identificar eventuais problemas no imóvel.

Se estiver tudo certo, é feita a assinatura do termo de recebimento e a liberação das chaves.

6. Registro em cartório e início da escritura

O registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis correspondente pode ser feito com base no contrato de financiamento ou na quitação direta do saldo devedor. Esse registro é o que garante legalmente a posse do imóvel ao comprador.

Quais são as taxas e custos extras envolvidos na compra de um imóvel na planta?

Além do valor do imóvel em si, a compra de um imóvel na planta também envolve algumas taxas que podem impactar significativamente um planejamento financeiro. Confira:

Custos antes ou durante a obra:

1. Sinal e entrada parcelada

É o valor inicial da compra, que pode ser dividido ao longo do período da obra. Como explicado anteriormente, caso o comprador opte por parcelar a entrada, as parcelas sofrerão incidência do INCC, índice que mensura o impacto da inflação no setor da construção civil. Esse índice pode ser superior à inflação, e por isso, levar a parcelas maiores.

2. Taxa de corretagem

Eventualmente, pode existir uma taxa de corretagem, especialmente quando a negociação envolve imobiliárias parceiras. Caso seja cobrada, essa taxa e suas condições de pagamento precisam estar devidamente descritas no contrato assinado com a incorporadora ou construtora, como determinado pela Lei 13.786/2018.

3. Taxa de evolução de obra

Também chamada de juros de obra ou seguro da obra (embora não seja um seguro em si), esta é uma taxa cobrada por parte dos bancos nos casos de imóveis na planta adquiridos via financiamento imobiliário.

Essa taxa é cobrada pelo banco durante o período em que o empreendimento está sendo construído. O valor gira em torno de 2% do preço do imóvel, e essa quantia costuma ser paga em parcelas mensais.

Para Juliana Suzete, criadora de conteúdo do perfil “Ju e Dri – Ape500e8”, a taxa de evolução da obra (ou seguro de obra) foi um dos grandes imprevistos quando comprou um apartamento na planta com sua parceira.

“A gente já sabia que essa taxa existia e que começava mais baixo, aumentando aos poucos conforme a construção evoluía. Isso estava dentro do esperado”, conta, em entrevista ao Portas.

“O problema foi que, tanto no banco quanto na imobiliária, nos garantiram que esse seguro jamais ultrapassaria o valor da parcela do financiamento. Mas… ultrapassou. E isso, claro, nos desestruturou um pouco, porque a gente contava com um valor menor. Hoje, sabendo disso, e sabendo que isso acontece com a maioria das pessoas, eu teria me preparado melhor”.

4. Outras taxas

“Por fim, algumas construtoras podem cobrar taxas administrativas e de assessoria para financiamento, como a taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), embora a legalidade de sua cobrança seja questionada e deva ser avaliada caso a caso. Quando cobradas, essas taxas também ficam a cargo do comprador”, detalha a planejadora financeira CFP® Wanessa Guimarães.

Custos na entrega do imóvel:

5. ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

Trata-se de um imposto municipal obrigatório para a compra de imóveis. Custa entre 2% e 3% do valor de compra, dependendo da cidade.

Em São Paulo, por exemplo, o ITBI é de 3%. No caso de quem compra o primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), existe a possibilidade de um desconto.

6. Registro do imóvel

Taxa cobrada pelo cartório para formalizar a posse. Também varia conforme o valor do imóvel e a tabela do cartório local. Neste link, é possível calcular uma estimativa do valor do registro e de outros emolumentos.

7. Escritura pública (caso não haja financiamento)

Se o imóvel for pago à vista ou diretamente à construtora, é necessário lavrar uma escritura pública. Já nos financiamentos bancários, o contrato com o banco substitui esse documento.

8. Custo de móveis e marcenaria

Após a entrega das chaves, será necessário comprar móveis e investir em marcenaria para o espaço.

Outras despesas que podem ser cobradas:

• Despesas cartorárias com procedimentos como emissão de certidões e reconhecimento de firma;
• O valor do condomínio, que pode ser cobrado após a entrega das chaves;
• Eventual cobrança de fundo de obras ou fundo de reserva no valor do condomínio.

Quais são as vantagens de comprar um imóvel na planta?

Preço mais acessível

O valor por metro quadrado costuma ser menor do que em imóveis prontos.

Entrada parcelada

É comum dividir o valor de entrada ao longo da construção — o que facilita o planejamento financeiro.

Muitas vezes, a forma de pagamento das parcelas também pode ser negociada junto à incorporadora ou construtora. “Combinamos de dar um valor inicial, parcelar o restante e, para adiantar o processo, optamos por dar reforços anuais. Foi o que funcionou melhor dentro do nosso planejamento financeiro naquele momento”, conta Juliana Suzete, do perfil “Ju e Dri – Ape500e8”.

Potencial de valorização

O imóvel tem alto potencial de valorização, dependendo da localização e do mercado local.

Personalização

Você pode escolher acabamentos, pisos, revestimentos e até mudanças de planta simples (quando permitido).

Quais são os riscos de comprar na planta?

Atrasos na entrega

Podem ocorrer atrasos de meses ou até anos para além do prazo previsto em contrato.

Correção monetária

As parcelas durante a obra são corrigidas pelo INCC, que pode acumular aumentos superiores à inflação.

Diferenças entre projeto e entrega

Itens prometidos em folhetos ou decorados nem sempre estão garantidos no memorial descritivo.

Além disso, é importante conferir questões como a posição da unidade escolhida. “Por exemplo, teve gente que comprou acreditando que o apartamento teria determinada vista, e só descobriu que era o lado oposto depois da entrega”, exemplifica a criadora de conteúdo Juliana Suzete, do perfil “Ju e Dri – Ape500e8”.

Problemas com a construtora

No pior dos cenários, a construtora pode falir antes de concluir a obra.

Uma dica antes de assinar o contrato é verificar se há o chamado patrimônio de afetação: trata-se de um regime tributário regido pela Lei 10.931/2004 e que traz uma segurança adicional aos compradores. Esse mecanismo separa os recursos do empreendimento que está sendo construído do restante do patrimônio da empresa.

Isso significa que, se houver patrimônio de afetação e a empresa entrar em falência, o empreendimento não entra na massa falida, e os compradores, em uma assembleia geral, decidem o que fazer. No caso, pode-se optar pela continuidade da obra — buscando uma nova incorporadora, por exemplo — ou por desistir da construção e dividir os valores do patrimônio de afetação entre os compradores.

Mas, se não houver o patrimônio de afetação e incorporadora falir, o empreendimento entra na massa falida, e o comprador se torna apenas um credor comum. Isso diminui as chances de recuperação do dinheiro investido.

Quem deve (ou não) considerar essa modalidade?

Perfil indicado:

A modalidade costuma ser indicada, em primeiro lugar, para pessoas que não têm urgência para se mudar e têm tempo para esperar a entrega, mesmo considerando eventuais atrasos.

Na mesma linha, também é uma boa opção para investidores de longo prazo, que buscam valorização patrimonial e renda futura com aluguel.

“Outro público que pode se beneficiar são os compradores com maior flexibilidade financeira e capacidade de formar ou manter reservas, prontos para lidar com custos variáveis e eventuais atrasos na entrega”, diz Wanessa Guimarães.

Perfil não indicado:

Em geral, a compra de um imóvel na planta não é indicada para quem precisa se mudar com urgência; para quem depende da venda de outro imóvel para conseguir pagar; ou para quem tem um orçamento mais apertado e sem espaço para eventuais imprevistos.

Como avaliar a credibilidade da construtora?

• Comece verificando o histórico da construtora ou incorporadora em sites como o Reclame Aqui e o PROCON;
• Faça uma busca por notícias a respeito de processos judiciais ou obras paradas por parte da empresa;
• Verifique se ela tem o Registro de Incorporação (RI): trata-se de um registro que comprova a legalidade daquele empreendimento e atesta que ele seguiu todas as normas vigentes. Esse registro deve ficar disponível ao público no cartório ou ofício de imóveis no qual foi feito. Você pode solicitá-lo à construtora e verificar junto ao cartório/ofício correspondente se está tudo certo com o registro.
• Pergunte sobre patrimônio de afetação: este é um termo jurídico que se refere à separação de patrimônio entre o empreendimento que está sendo construído e as contas da incorporadora. Na prática, isso garante que, se a empresa quebrar, o empreendimento pode ser levado adiante por outra incorporadora. Esse regime tributário foi formalizado em 2004 pela Lei 10.931/04, e é opcional às incorporadoras, mas representa uma grande segurança aos compradores.

Como se preparar financeiramente para comprar um imóvel na planta?

A planejadora financeira CFP® Wanessa Guimarães recomenda a seguinte divisão financeira:

“Até 30% da renda mensal líquida comprometida com a prestação do financiamento; e de 10% a 20% da renda mensal direcionada para a constituição da reserva de emergência, até que ela alcance o valor adequado (equivalente a pelo menos três meses do custo de vida total, incluindo a parcela do financiamento). O restante da renda deve estar disponível para custeio das demais despesas e investimentos de médio e longo prazo”.

O que observar em um contrato de financiamento?

A compra de um imóvel na planta pode representar, na prática, um duplo financiamento: primeiro, o da entrada; e, depois, o financiamento do saldo devedor junto ao banco. Por isso, é importante estar atento às cláusulas estabelecidas.

O advogado especialista em direito imobiliário e privado Kevin de Sousa aconselha cautela, sobretudo, para quem vai somar renda ao financiar um imóvel: “Além das questões financeiras, é importante considerar as implicações legais de comprar um imóvel em sociedade (casais, familiares ou investidores). Definir previamente um contrato de copropriedade pode evitar conflitos futuros”.

De Sousa também recomenda, sempre que possível, a inclusão de uma cláusula de diligência prévia (ou due dilligence, em inglês). “Essa cláusula pode resguardar o comprador em casos de vícios ocultos ou problemas documentais não identificados previamente”, explica.

Imóvel na planta ou usado: o que é melhor para você?

Critério	Imóvel na planta	Imóvel usado
Preço por m²	Menor	Maior
Entrada	Parcelada	À vista ou entrada alta no financiamento
Mudança	Apenas após obra	Imediata
Reforma	Não precisa	Muitas vezes necessária
Valorização	Potencial alto (se bem localizado)	Limitada

Dúvidas frequentes (FAQ)

Posso usar o FGTS na compra?

Sim, desde que você se enquadre nas condições exigidas, que incluem: pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não possuir outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e não ser proprietário de outro imóvel no mesmo município.

O que é INCC?

É o Índice Nacional da Construção Civil. É o índice geralmente usado para corrigir o valor das parcelas durante a obra. Veja os dados atualizados no site da FGV.

Posso financiar com nome sujo?

Não. Dificilmente você terá seu financiamento aprovado por uma instituição financeira se tiver o nome sujo. O ideal é tentar quitar as dívidas antes de pedir um financiamento.

Posso vender o imóvel antes da entrega?

Sim, é possível vender um imóvel comprado na planta enquanto ele ainda está sendo construído, e mesmo que ainda não tenha sido quitado. Porém é necessário entrar em contato com a incorporadora e fazer os devidos registros em cartório.

E se eu desistir da compra no meio da obra?

O seu direito de desistência está assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei 13.786/2018. Porém é provável que você não consiga recuperar integralmente os valores pagos, sendo necessário pagar a taxa de corretagem e uma multa que pode chegar a 25% do valor pago.