Na hora de alugar um imóvel, além de avaliar localização, valor e condições do contrato, é preciso também escolher uma das modalidades de garantia exigidas pelo locador. Essa garantia funciona como uma forma de proteção para o proprietário, assegurando o pagamento do aluguel e encargos em caso de inadimplência.
As formas mais comuns são a fiança, a caução em dinheiro e o seguro-fiança, cada uma com características específicas, vantagens e desvantagens que devem ser bem compreendidas pelo inquilino antes da assinatura do contrato.
A caução é a garantia mais escolhida na hora de fechar um contrato de aluguel (27% dos entrevistados), de acordo com o Índice de Confiança da Loft, empresa de tecnologia e serviços financeiros para imobiliárias, em parceria com a Offerwise.
O fiador foi escolhido por 18% dos entrevistados, e o seguro-fiança ou fiança locatícia foi a opção de 14%. A cessão fiduciária teve adesão de 2%, e o título de capitalização foi selecionado por 5% dos participantes da pesquisa.
O levantamento foi realizado entre 18 de dezembro de 2024 e 10 de janeiro de 2025 e abrangeu 1.200 entrevistados das capitais Porto Alegre, Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro, em amostra representativa da população dessas cidades.
Fiador: quem tem um para chamar de seu?
A garantia locatícia em que uma terceira pessoa — o fiador — se responsabiliza legalmente por eventuais dívidas do inquilino. O fiador precisa comprovar renda compatível com o valor do aluguel (geralmente entre três a quatro vezes o valor mensal) e, muitas vezes, possuir imóvel próprio.
A principal vantagem da fiança é o fato de não gerar custo direto ao inquilino, mas ela pode ser burocrática e exigir bastante do fiador, o que tem tornado cada vez mais difícil encontrar alguém disposto a assumir esse papel. “É conveniente ao inquilino por ser usualmente gratuita, mas poderá custar caro em termos de seu relacionamento e ainda, se o fiador falir, perder o patrimônio ou morrer, o locatário precisará rapidamente reestabelecer a garantia, o que pode ser complicado”, avalia o diretor de Legislação da Locação do Secovi-SP, Jaques Bushatsky.
Caução: opção em dinheiro
A caução em dinheiro é uma opção mais simples e prática. O inquilino deposita em conta conjunta, geralmente vinculada ao contrato, o equivalente a até três meses de aluguel. Esse valor fica retido durante o período de locação e pode ser utilizado pelo proprietário em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.
Ao final do contrato, se não houver pendências, o valor é devolvido com correção monetária. A principal desvantagem é o alto desembolso inicial, que pode dificultar a entrada no imóvel, especialmente para quem já está arcando com mudança e outros custos.
Seguro-fiança: o preferido
O seguro-fiança é uma alternativa moderna e tem ganhado espaço no mercado imobiliário, principalmente por dispensar a necessidade de fiador ou caução. O inquilino contrata uma apólice junto a uma seguradora, que cobre os pagamentos ao locador em caso de inadimplência. “É a modalidade mais usada, por dois motivos básicos: as pessoas perderam a proximidade com amigos e parentes, o que dificultou o acesso que possibilite pedir uma fiança”, comenta o diretor do Secovi-SP.
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O segundo, de acordo com o especialista, é operacional: o locador certamente receberá, ocorra o que ocorrer e isso é essencial para a incontável quantidade de locadores, especialmente de imóveis residenciais, que dependem do recebimento do aluguel para pagar as próprias contas”, avalia.
O valor varia, geralmente, entre 8% e 15% do total do contrato anual, o que representa um custo considerável. Por exemplo, em um aluguel de R$ 2.000, o seguro pode custar cerca de R$ 3.000 ao ano. “De fato, o valor do prêmio assusta, mas ele deve ser analisado e negociado, para que o seguro dê menos coberturas (por exemplo, excluindo-se a cobertura relativa a danos no imóvel), deixando o seguro adequado ao caso específico”, diz Bushatsky.
Apesar disso, oferece agilidade na aprovação e pode incluir coberturas adicionais, como danos ao imóvel e assistência jurídica. Vale lembrar, no entanto, que esse valor não é reembolsável, mesmo após o encerramento do contrato.
A Loft é líder nesse mercado, com mais de 500 mil contratos sob gestão. Também oferecem o serviço Tokio Marine, Compagno, ProboSeguros, Unioncorp, entre outras.
Outras opções no mercado
Outras opções no mercado são o título de capitalização, em que o inquilino adquire um título no valor de 12 aluguéis, com possibilidade de resgate no fim do contrato; e o seguro-caução, uma modalidade híbrida que garante a cobertura por meio de depósito em conta da seguradora, que é devolvido se não houver inadimplência.
No fim de 2024 também foi lançado o Garantia Investe, uma modalidade em que é possível fazer a caução do contrato de aluguel com títulos do Tesouro Direto (ou seja, o valor destinado à garantia está aplicado nesses títulos). A iniciativa é uma parceria entre Loft, B3, Secretaria do Tesouro Nacional, Banco Central do Brasil e a corretora Warren.
Aspectos legais e cuidados
Independentemente da opção escolhida, é fundamental que inquilino e locador estejam atentos à Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), que proíbe a exigência de mais de uma garantia para o mesmo contrato de locação. Além disso, a escolha deve considerar o perfil financeiro do locatário, sua urgência para fechar negócio e sua capacidade de arcar com os custos envolvidos.
Em resumo, quem tem reserva financeira pode optar pela caução e garantir o reembolso no final do contrato. Quem conta com apoio de familiares ou amigos pode buscar a garantia tradicional. Já para quem precisa de agilidade ou não tem um fiador disponível, o seguro-fiança pode ser a melhor saída — ainda que mais custosa. A análise cuidadosa de cada modalidade evita surpresas e garante uma locação mais segura para todas as partes envolvidas.
Comparativo resumido
| Modalidade | Custo Inicial | Burocracia | Reembolso/Retorno | Ideal para… |
|---|---|---|---|---|
| Caução (dinheiro) | Alto | Baixa/Simples | Sim (corrigido) | Quem tem reserva financeira |
| Fiança | Zero | Alta | — | Quem tem pessoa de confiança |
| Seguro-fiança | Médio/Alto | Baixa/Ágil | Não | Quem busca agilidade e cobertura ampla |
| Título capitalização | Alto | Média | Parcial (após prazo) | Quem quer garantia segura e tem capital |
| Seguro-caução | Alto (até 3x aluguel) | Média | Sim (corrigido) | Quem não quer análise de crédito |
Para escolher a opção ideal:
- Analise seu orçamento: considere o valor que pode ser pago inicialmente versus valor parcelado (seguro-fiança).
- Considere sua rede de apoio: se tiver fiador disposto e qualificável, pode ser mais econômico.
- Priorize a urgência: quem precisa fechar logo pode optar por seguro-fiança.
- Leia o contrato com atenção: verifique prazos de devolução, coberturas e possíveis taxas extras.
Jornalista especializada em Economia, Negócios e Finanças, premiada pela Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança). Já trabalhou nos principais veículos do país, como Folha de S.Paulo, Valor Econômico, Forbes, CNN e TV Globo. Colabora com o Portas como jornalista autônoma, contribuindo com reportagens e análises sobre o setor imobiliário.
