Reforma tributária 2025: quem vai pagar imposto sobre aluguel

A reforma tributária, que entra em vigor gradualmente a partir de 2026, vai transformar a forma como o aluguel de imóveis é tributado no Brasil. A locação passa a ser tratada como operação de consumo, e grandes proprietários estarão sujeitos ao novo imposto IVA dual, que une:

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — federal

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — estadual e municipal

As alíquotas ainda não foram definidas, mas já está claro quem deverá pagar o imposto: uma parte dos locadores, conforme o volume de imóveis e de receita anual ou mensal.

Em 2026, o sistema entra em fase de testes. Não haverá cobrança do imposto ainda, mas haverá obrigação de informar os valores ao governo. Quem não informar pode ser multado. O pagamento efetivamente começará em 2027, de forma reduzida, com o pagamento das alíquotas totais em 2033.

Na prática, parte dos locadores de imóveis passarão a ser contribuintes diretos do CBS e do IBS.  

Veja as explicações dos advogados Rachel Braga, Lívia Suzana, Henrique Anders e Luís Fábio Mandina, participantes de uma imersão sobre o tema na sede da Loft, com representantes de imobiliárias, no final de outubro. Os advogados são especialistas tributários, com atuação no mercado imobiliário. 

 Eles pontuaram que as imobiliárias devem estar bem informadas para que consigam orientar seus clientes proprietários. 

Quem vai pagar o novo imposto sobre aluguel

O enquadramento do locador como contribuinte depende de duas regras:

Regra do Retrovisor (anual)

Regra Mensal (pontual)

Em ambos os casos, é necessário que o proprietário tenha 4 imóveis ou mais alugados. A quantidade é determinante.

1. Regra do Retrovisor (renda anual)

A regra do retrovisor verifica o total recebido em aluguéis no ano anterior.

Se o locador recebeu acima de R$ 240 mil no ano (cerca de R$ 20 mil/mês), e tem 4 ou mais imóveis, ele será considerado contribuinte no ano seguinte inteiro.

Exemplo:
Recebeu R$ 260 mil em 2025 → será contribuinte em 2026 (mesmo que a renda diminua em 2026).

Em 2026, como é ano de testes, o contribuinte declara, mas não paga.
Se mantido o padrão de receita, a partir de 2027, passa a pagar uma alíquota reduzida.

2. Regra Mensal (renda pontual)

Mesmo que o locador não alcance os R$ 240 mil no ano, ele pode se tornar contribuinte em um mês se:

Em um mês receber acima de R$ 24 mil

Possui 4 imóveis ou mais alugados.

Nesse caso, a tributação vale apenas nos meses em que o valor for superado.

Exemplo:
Recebeu R$ 24,1 mil em junho de 2026 → contribuinte em junho.
Se em julho voltar abaixo, não recolhe em julho.

Resumo rápido

Critério	Regra do Retrovisor	Regra Mensal
Base de cálculo	Receita anual total	Receita mensal
Limite	R$ 240 mil/ano	R$ 24 mil/mês
Enquadramento	Ano seguinte inteiro	Apenas nos meses acima do limite
Perfil típico	Locador com renda estável	Locador com picos de receita

Quem será impactado e quem fica isento

Isentos (continuam fora):

• Quem tem até 3 imóveis alugados, independentemente do valor
• Quem recebe até R$ 240 mil/ano e 4 imóveis ou mais
• Pequenos locadores, como aposentados que alugam 1 ou 2 imóveis

Passam a ser contribuinte (pagarão o IVA):

• Locadores com 4 ou mais imóveis e renda acima de R$ 240 mil/ano
• Locadores com 4+ imóveis que ultrapassarem R$ 24 mil em um mês
• Holdings ou famílias com patrimônio administrado de forma profissionalizada

Observação sobre copropriedade:
Se um aluguel de R$ 3 mil é dividido entre 3 proprietários, cada um declara R$ 1 mil.

Como o imposto será calculado

O novo imposto será calculado com base na data do pagamento, e não na emissão de nota fiscal — um modelo semelhante ao usado no Imposto de Renda. 

Casos de aluguéis adiantados ou tratados como garantias locatícias exigirão atenção, pois podem gerar distorções tributárias se não forem corretamente registrados –como o pagamento de diferentes meses será concentrado em um único mês, este mês específico poderá disparar o gatilho para pagamento de imposto mensal. 

Outro ponto importante é que o cruzamento de dados bancários e de Pix tornará mais difícil manter aluguéis “por fora”. A Receita Federal terá mecanismos automáticos para identificar movimentações incompatíveis com as declarações de renda. 

Tentativas de burlar o sistema, como transferir contratos para o nome de familiares, não terão validade legal. Segundo especialistas, isso só seria possível por meio de escritura pública de usufruto, devidamente registrada em cartório. 

Créditos tributários: onde a reforma pode beneficiar

Com a implantação da CBS e do IBS, uma mudança importante para quem atua com locação ou prestação de serviços será a forma de lidar com os recém-criados créditos tributários, em que será possível descontar o IVA a pagar com base na receita de uma segunda (ou outras) fonte de renda.  

O novo sistema traz uma ampla possibilidade de compensação, o que transforma completamente a rotina financeira de profissionais e empresas. 

Vamos a um exemplo hipotético, o da dentista Cláudia. 

Ela é locadora e paga impostos sobre o aluguel que recebe. No modelo atual, a Cláudia não consegue compensar despesas do seu dia a dia profissional — como serviços de manutenção, taxa de administração da imobiliária ou produtos de limpeza usados nos imóveis. Agora, tudo isso passa a gerar crédito tributário, que pode ser descontado do imposto que venha a ter de pagar com seus imóveis alugados. 

Ou seja: cada gasto que ela fizer relacionado à atividade — e que tenha documento fiscal — poderá ser abatido do imposto devido. A Cláudia, que antes via o pagamento de tributos como um custo fixo, agora pode planejar melhor o que gasta e até reduzir sua carga tributária de forma legal e transparente. 

Na prática, a reforma cria um incentivo direto para a formalização das transações. Como o contribuinte poderá compensar tudo o que declarar corretamente, a tendência é que o sistema se torne mais transparente, com menos informalidade e mais previsibilidade. Mas isso exigirá gestão de crédito: cada empresa ou profissional precisará acompanhar de perto suas notas, pagamentos e créditos acumulados para não perder oportunidades — como a própria Cláudia, que só se beneficiará das novas regras se organizar seus gastos e exigir o registro dos seus gastos.

 Quem não deve ser afetado pela nova tributação

O governo afirma que o objetivo não é atingir o pequeno proprietário. Um aposentado com um ou dois imóveis, que complementa a renda com aluguel, por exemplo, não será enquadrado como contribuinte do IBS. 

O foco da reforma tributária 2025 está nos locadores com múltiplos imóveis e rendas mais altas, cuja atuação se aproxima de uma atividade empresarial. Esses contribuintes deverão se adaptar ao novo sistema, com declarações mensais e cálculo automatizado do imposto. 

Como funcionam as flutuações e receitas retroativas

A regra do retrovisor gera desafios quando há variações mensais de receita ou recebimentos atrasados. 

Por exemplo, se um locador teve renda de R$ 80 mil em 2025 e só em 2026 recebe um alvará judicial de R$ 180 mil referente a aluguéis atrasados, essa quantia entra na base de cálculo do novo imposto, ainda que o pagamento se refira a período anterior. 

Contratos precisão ser atualizados

Os contratos de locação e administração de imóveis deverão incluir cláusulas específicas sobre a incidência do CBS/IBS. 

O valor do aluguel precisará estar separado do valor do imposto, indicando claramente que o tributo será repassado ao locatário no boleto. 

Redutor social, como funciona

A reforma cria um “redutor social” para locações residenciais, que retira parte dos locadores da base de contribuintes. O redutor reduz do valor da base de cálculo do CBS/IBS em R$ 600 por mês, independentemente do valor do aluguel, desde que o imóvel tenha destinação exclusivamente residencial — o que será verificado conforme o IPTU e o plano diretor municipal. 

Incertezas

Ainda há muitos pontos em aberto, afirmam os especialistas. A tributação final dependerá de normas infralegais e da definição do layout de declarações que as imobiliárias deverão preencher. 

Enquanto isso, consultores recomendam que empresas mapeiem contratos vigentes, classifiquem locadores conforme o novo enquadramento e prevejam repasses de custos tributários de forma clara e documentada.