Ter um imóvel próprio vai muito além da compra: exige cuidado contínuo, atenção preventiva e responsabilidade com a estrutura e os sistemas da casa. A falta de manutenção é uma das principais causas de desvalorização de imóveis e de prejuízos inesperados.
Pensando nisso, o Portas foi perguntar ao Bernardo Abdalla, diretor de Marketing da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), qual o checklist que eles enviam aos inquilinos com todas as dicas de manutenção dos imóveis. Para ele, a falta de manutenção é uma das principais causas de desvalorização de imóveis.
“Um imóvel que não recebe a devida manutenção tende a apresentar problemas estruturais, de acabamento e de funcionamento ao longo do tempo. Isso não apenas afeta a estética e a habitabilidade, mas também sinaliza um risco maior de custos futuros para potenciais compradores ou inquilinos. O olhar atento do proprietário, principalmente no intervalo das locações, é muito importante para manter o imóvel em ordem”, afirma.
Checklist de Manutenção Residencial
Veja abaixo o checklist – não esqueça de baixar para você aqui:
| Área / Item | Periodicidade | Responsabilidade | Ação / Observação |
|---|---|---|---|
| Geral do Imóvel | |||
| Limpeza geral (pisos, paredes, tetos, janelas) | Semanal / Mensal | Inquilino | Manter a higiene para evitar acúmulo de sujeira e proliferação de pragas. |
| Desentupimento de ralos e vasos sanitários | Conforme necessidade | Inquilino | Remoção de obstruções causadas por uso normal (cabelos, sabão). |
| Reparo de furos em paredes (pequenos) | Conforme necessidade | Inquilino | Furos de quadros, etc., se não houver acordo para entregar com os furos. |
| Troca de lâmpadas, pilhas, fusíveis | Conforme necessidade | Inquilino | Itens de consumo diário. |
| Hidráulica | |||
| Verificação de vazamentos (torneiras, chuveiros, vasos) | Mensal / Anual | Inquilino (uso) / Proprietário (estrutura) | Inquilino deve reportar vazamentos. Proprietário repara vazamentos estruturais ou de encanamento embutido. |
| Limpeza de caixas d’água | A cada 6 meses / Anual | Proprietário | Manutenção preventiva para qualidade da água e durabilidade do sistema. |
| Verificação de bombas d’água | Anual | Proprietário | Se houver, garantir o bom funcionamento. |
| Elétrica | |||
| Verificação de tomadas e interruptores | Anual | Inquilino (reportar) / Proprietário (reparar) | Inquilino deve reportar falhas. Proprietário repara problemas na fiação ou estrutura. |
| Verificação do quadro de energia | Anual | Proprietário | Garantir a segurança e o bom funcionamento. |
| Estrutura e Acabamento | |||
| Pintura e pequenos reparos de parede (trincas superficiais) | A cada 2-3 anos / Saída do inquilino | Proprietário (preventiva) / Inquilino (se causou dano) | Proprietário pela pintura de revitalização. Inquilino se houver danos além do desgaste natural. |
| Verificação de telhados e calhas | Anual (antes da época de chuvas) | Proprietário | Prevenção de infiltrações e entupimentos. |
| Manutenção de esquadrias (portas, janelas) | Anual | Proprietário (reparos complexos) / Inquilino (lubrificação) | Ajustes, lubrificação, reparo de vidros quebrados. |
| Revisão de pisos e revestimentos | A cada 5 anos / Conforme necessidade | Proprietário | Reparo de peças soltas, quebradas ou com problemas. |
| Jardim e Área Externa (se houver) | |||
| Corte de grama, poda de arbustos | Mensal / Bimestral | Inquilino | Manutenção da estética e funcionalidade do jardim. |
| Limpeza de ralos externos | Mensal | Inquilino | Evitar acúmulo de folhas e sujeira. |
| Manutenção de piscina (se houver) | Semanal / Mensal | Inquilino (uso diário) / Proprietário (equipamentos) | Inquilino pela limpeza e produtos químicos. Proprietário por equipamentos (bomba, filtro). |
| Equipamentos (se inclusos) | |||
| Ar condicionado | A cada 6 meses / Anual | Inquilino (limpeza filtros) / Proprietário (revisão gás, motor) | Limpeza de filtros para eficiência. Manutenção técnica para funcionamento. |
| Aquecedor a gás | Anual | Proprietário | Revisão de segurança e funcionamento. |
O que é obrigação do proprietário, do inquilino e do gestor?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece as obrigações e direitos de cada parte na relação locatícia:
Obrigações do Proprietário (Locador)
- Entregar o imóvel em condições de uso
- Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação
- Realizar reparos estruturais e emergenciais
- Fornecer comprovantes de pagamentos
- Indenizar o inquilino por benfeitorias necessárias
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Obrigações do Inquilino (Locatário)
- Usar o imóvel para o fim estabelecido no contrato
- Realizar a manutenção de rotina e pequenos reparos
- Reparar danos causados por si, seus dependentes, familiares ou visitantes
- Comunicar imediatamente ao proprietário/administrador sobre danos ou defeitos
- Restituir o imóvel ao final da locação no estado em que o recebeu
Obrigações do Gestor/Administrador Imobiliário
A administradora de bens atua como intermediária entre o proprietário e o inquilino, mas suas responsabilidades são mais de gestão e mediação do que de execução direta de manutenções. Principais funções:
- Gerenciar o contrato de locação
- Realizar a vistoria de entrada e saída
- Mediação
- Orientação e aconselhamento
- Controle de pagamento
- Prestação de contas
- Contratação de serviços (se acordado)
Responsabilidade pelas áreas comuns
Segundo a AABIC, em condomínios, a responsabilidade pela manutenção das áreas comuns é do condomínio como um todo, representada pelo síndico e fiscalizada pelo conselho fiscal e pelos condôminos.
O síndico é o principal responsável pela gestão e manutenção das áreas comuns. A manutenção regular dessas áreas é crucial para a segurança, valorização do condomínio e qualidade de vida de todos os moradores.
Todos os assuntos relacionados às áreas comuns devem ser discutidos em assembleias condominiais, para aprovação das providências a serem tomadas, principalmente quando houver necessidade de obras extraordinárias para preservação das áreas comuns.
Jornalista especializada em Economia, Negócios e Finanças, premiada pela Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança). Já trabalhou nos principais veículos do país, como Folha de S.Paulo, Valor Econômico, Forbes, CNN e TV Globo. Colabora com o Portas como jornalista autônoma, contribuindo com reportagens e análises sobre o setor imobiliário.
