O novo modelo de crédito imobiliário, anunciado pelo governo federal no dia de 10 de outubro, deve ampliar o acesso da classe média ao financiamento da casa própria e impulsionar o setor da construção civil. As medidas fazem parte da modernização do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e atualizam o limite do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) para R$ 2,25 milhões, valor 50% superior ao teto anterior de R$ 1,5 milhão.
Com a mudança, imóveis de padrão mais alto — especialmente em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis, onde o tíquete médio subiu nos últimos anos — poderão ser financiados com juros limitados a 12% ao ano, dentro das condições mais vantajosas do SFH. A expectativa é que famílias com renda mensal na casa dos R$ 12 mil passem a ser contempladas.
Além da ampliação do teto, o governo anunciou ajustes nas regras do FGTS e a criação de uma nova linha de crédito para reformas residenciais, destinada a famílias de baixa renda. O conjunto das medidas tem potencial de liberar até R$ 52 bilhões adicionais em crédito habitacional no primeiro ano de vigência, segundo estimativas do Banco Central.
Novo teto do SFH: até R$ 2,25 milhões para financiamento
Com o novo limite, o financiamento de imóveis de até R$ 2,25 milhões passa a ser possível dentro do Sistema Financeiro da Habitação, que oferece juros mais baixos e prazos mais longos. Antes, o teto era de R$ 1,5 milhão. O objetivo é acompanhar a valorização dos imóveis e ampliar o alcance do crédito para famílias que estavam fora das faixas do programa Minha Casa, Minha Vida.
A Caixa Econômica Federal calcula que poderá viabilizar cerca de 80 mil novos financiamentos com taxas mais vantajosas. A ampliação também deve estimular o mercado secundário de crédito e favorecer bancos privados, que terão maior liberdade para ofertar novas linhas dentro das regras do SFH.
Taxa de juros e entrada mínima
As novas regras não reduzem imediatamente os juros do crédito imobiliário, mas trazem mais previsibilidade. Dentro do SFH, os financiamentos seguirão limitados a 12% ao ano. A novidade está na proporção do valor financiado: a Caixa elevará de 70% para 80% o percentual máximo do bem que pode ser financiado, reduzindo o valor da entrada para o comprador (medida válida para o SBPE).
Com mais liquidez no sistema e maior concorrência entre bancos, a tendência é que novas linhas de crédito surjam ao longo de 2025, com prazos mais longos e condições mais acessíveis para famílias de classe média.
O que muda no Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
O redesenho do crédito imobiliário tem como base a reformulação da caderneta de poupança, principal fonte de recursos do SFH. Hoje, 65% dos depósitos da poupança precisam, obrigatoriamente, ser aplicados em crédito imobiliário; 20% são recolhidos pelo Banco Central como depósito compulsório; e 15% têm livre aplicação pelos bancos.
Com o novo modelo, essas travas serão flexibilizadas. O total de recursos da poupança passará a servir como referência para o volume de crédito habitacional disponível, incluindo tanto o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) quanto o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).
Na prática, quanto mais dinheiro os brasileiros depositarem na poupança, maior será o montante liberado para financiamentos imobiliários. A mudança também deve aumentar a competitividade entre bancos, permitindo que instituições que não captam diretamente via poupança possam conceder crédito em condições similares.
Como funcionará o novo modelo de crédito imobiliário
Em um exemplo prático divulgado pelo governo, se uma instituição captar R$ 1 milhão no mercado e aplicar integralmente esse valor em financiamentos imobiliários, ela poderá usar a mesma quantia captada na poupança — com custo mais baixo — para aplicações livres por um período determinado.
Mas, para isso, 80% das operações de crédito deverão ser realizadas sob as regras do SFH, que limitam os juros a 12% ao ano. Segundo o Banco Central, o novo arranjo pode liberar R$ 52,4 bilhões adicionais no primeiro ano, sendo R$ 36,9 bilhões de forma imediata.
Quando as novas regras entram em vigor
As mudanças não são imediatas. O governo prevê uma transição gradual até janeiro de 2027, quando o novo modelo passará a funcionar plenamente. Durante esse período, os depósitos compulsórios no Banco Central serão reduzidos progressivamente, abrindo espaço para mais liquidez no mercado imobiliário.
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Na prática, os bancos terão mais recursos para oferecer crédito habitacional, o que tende a se traduzir em prazos mais longos e condições mais competitivas.
Impactos esperados no curto e médio prazo
De acordo com especialistas, as mudanças não devem gerar uma queda imediata das taxas de juros, mas devem tornar o crédito mais acessível e previsível. Para Daniel Claudino, analista do mercado imobiliário, os primeiros sinais devem aparecer nos próximos meses:
“Os efeitos iniciais tendem a ser mais aprovações de crédito, prazos mais longos e reabertura das caixas de financiamento. À medida que as novas regras forem detalhadas e o mercado se ajustar, o sistema ganhará escala. Se a Selic cair adiante, o crédito já estará pronto para repassar condições melhores ao consumidor”, avalia Claudino.
FGTS 2025: novas regras do saque-aniversário e impacto na habitação
As mudanças no saque-aniversário do FGTS, que entram em vigor em 1º de novembro, também devem fortalecer o crédito imobiliário. O valor mínimo para antecipação passará a ser de R$ 100, e o máximo, de R$ 500 por saque. O trabalhador poderá antecipar até cinco parcelas em um período de 12 meses, totalizando R$ 2.500.
Com isso, o Ministério do Trabalho e Emprego (MTE) estima que R$ 84,6 bilhões deixarão de ser capturados pelos bancos até 2030 e retornarão diretamente aos trabalhadores — reduzindo o volume de recursos que saem do sistema.
Como o FGTS é uma das principais fontes de financiamento da habitação popular, manter mais dinheiro no fundo aumenta o lastro para o setor imobiliário e reforça o SFH. Na avaliação do governo, o saque-aniversário vinha enfraquecendo o fundo como poupança do trabalhador e como instrumento de investimento em moradia e infraestrutura.
Nova linha de crédito para reformas residenciais
Além das mudanças no crédito habitacional, o governo lançou uma nova linha de crédito para reformas dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, no âmbito do Novo PAC. A medida, publicada em edição extra do Diário Oficial da União em 9 de outubro, prevê empréstimos entre R$ 5 mil e R$ 30 mil, com juros reduzidos e prazos de 24 a 60 meses.
Poderão solicitar o crédito famílias com renda bruta mensal de até R$ 9.600, divididas em duas faixas:
Faixa Melhoria 1: renda de até R$ 3.200, com juros de 1,17% ao mês;
Faixa Melhoria 2: renda entre R$ 3.200,01 e R$ 9.600, com juros de 1,95% ao mês.
Segundo o governo, o objetivo é melhorar as condições de moradia, combater a inadequação habitacional e permitir reformas voltadas a segurança, salubridade, acessibilidade e sustentabilidade.
O que esperar daqui para frente
A combinação de novo teto do SFH, regras atualizadas do FGTS e linha de crédito para reformas representa a maior mudança estrutural do crédito imobiliário brasileiro em quase duas décadas. As medidas ainda estão em fase de transição, mas devem aumentar o número de financiamentos, reduzir o custo de captação dos bancos e dar mais previsibilidade ao comprador.
Para o mercado imobiliário, o efeito esperado é uma reação gradual de vendas e lançamentos, à medida que as novas regras forem absorvidas pelo sistema financeiro.
