Maior conjunto habitacional do país terá 80 mil moradores em SP

Localizado no km 18,5 da Rodovia Raposo Tavares, na zona Oeste de São Paulo, o ‘Reserva Raposo’, da RZK Empreendimentos, é o maior conjunto habitacional de uso misto da América Latina. O empreendimento prevê 22 mil moradias até 2030, com capacidade para 80 mil pessoas.

O projeto já entregou mais de 4.490 unidades, com outras 7.332 em construção. Cerca de 10 mil pessoas já estão vivendo no endereço. E quando estiver concluído, terá 124 prédios e Valor Geral de Vendas (VGV) de mais de R$ 5 bilhões.

Os apartamentos têm cerca de 40 metros quadrados e dois quartos. Diferente da praxe do mercado, as unidades são entregues 100% acabadas, com piso, área molhada revestida, chuveiro, box de vidro e luminárias instaladas.

“O Raposo sempre foi sobre um projeto de transformação social e a ferramenta utilizada foi a incorporação imobiliária”, afirma Verena Balas, diretora de incorporação do Grupo Rezek.

Como moradia social, via Prefeitura de São Paulo e Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU), os preços ficam limitados a cerca de R$ 210 mil. O governo estadual já investiu R$ 728 milhões no projeto, que inclui áreas verdes, comércios, creches e UBS. Haverá também videomonitoramento e seguranças em todo o condomínio, num sistema controlado por uma associação de moradores.

Desafios de infraestrutura e mobilidade

O megaempreendimento enfrenta, no entanto, problemas com o trânsito na Rodovia Raposo Tavares. A chegada de 80 mil pessoas deve agravar os constantes engarrafamentos na região, que tem oferta restrita de transporte coletivo.

Recentemente, o governador Tarcísio de Freitas anunciou a implementação de pedágios na rodovia, que devem impactar os moradores no acesso à Cotia.

Como contrapartida, a empresa construiu um terminal rodoviário na região. A Prefeitura de São Paulo informou que prepara planejamento para mobilidade urbana do empreendimento, mas ainda não definiu linhas de ônibus para o novo terminal.

“As linhas de ônibus que atenderão o novo terminal serão definidas com base na demanda identificada no início das atividades”, informou a Secretaria Municipal de Mobilidade e Transporte (SMT) e a SPTrans.

Mas o trânsito não seria o único problema: questões infraestrutura como água, energia e esgoto podem ser mais sérios que o trânsito, aponta o professor Valter Caldana, da Universidade Presbiteriana Mackenzie. “A interface entre o novo empreendimento e a rede existente é motivo de grande preocupação”, avalia o especialista.

O projeto também inclui mais de 65 mil m² de área verde preservada e Parque Linear com 900 árvores.

Histórico de problemas e recuperação

Concebido em 2014, o projeto enfrentou batalha judicial sobre licenciamentos em 2018, com paralisação das obras revertida posteriormente.

Em 2022, o fundo NVRP11 registrou queda superior a 60% no valor das cotas, de R$ 1,2 mil em novembro de 2020 para R$ 150 atualmente. O desempenho refletiu as dificuldades enfrentadas pela construtora na execução das obras, em um momento de juros altos e efeitos da pandemia que trouxeram escassez de linhas de financiamento.

A construtora também enfrentou sérios vazamentos em unidades, com cenas de água jorrando que circularam em redes sociais. Mas a empresa conseguiu solucionar os problemas em cinco dias.

Segundo a RZK, os casos foram pontuais, ocorreram em dezembro de 2024 e foram resolvidos com os proprietários. “A unidade foi totalmente recuperada — a construtora solucionou 100% dos itens danificados, incluindo a troca integral das paredes” , informou a construtora.

*Com informações de Estadão