Mercado imobiliário nas capitais sustenta otimismo

O mercado imobiliário brasileiro se manteve aquecido em 2025, mesmo com a Selic no maior patamar em 20 anos. Esse bom desempenho se deve ao crédito via FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que sustenta o programa Minha Casa, Minha Vida e também ao mercado de luxo, que permanece resiliente.

“A concessão de crédito está em um nível tão alto quanto o de 2021”, afirma Coriolano Lacerda, gerente de inteligência de mercado do Grupo OLX. Ele lembra que, naquele ano, o contexto era totalmente diferente: a taxa de juros estava na faixa dos 5% no financiamento de imóveis.

Já no cenário atual, além do programa habitacional do governo federal, o crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) e o baixo desemprego também sustentam a demanda alta.

A taxa de desocupação atingiu mínima histórica de 5,6% no terceiro trimestre, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

Aluguéis sobem acima da inflação

O aluguel subiu 9,9% nos 12 meses até setembro, acima da inflação de 5,2% medida pelo IPCA, segundo o índice FipeZAP divulgado pela Exame. O valor de venda avançou 6,9% no mesmo período, reflexo do mercado aquecido, principalmente nas capitais.

Os dados mostram que a classe média continua dependente do aluguel, sem acesso a programas habitacionais nem poder de compra para imóveis de alto padrão. Por isso, o governo lançou novo modelo de crédito imobiliário para ampliar o acesso desse grupo, mas os resultados ainda são incertos.

De Porto Alegre a Manaus, cenários distintos

O Rio de Janeiro apresenta mercado consistente, com alta de 4,8% no metro quadrado de seminovos, ficando abaixo da média nacional e da inflação. As buscas concentram-se na zona sul, como Ipanema e Leblon, estendendo-se à Barra da Tijuca. Nas zonas norte e oeste, as moradias populares aquecem o mercado, com destaque para lançamentos da Cury pelo MCMV. Os aluguéis subiram 10,1%, bem acima da inflação.

Belo Horizonte lidera o crescimento na venda de usados, com alta de 13,5%, quase o dobro da média nacional. A demanda concentra-se no Belvedere, que deixa de ser apenas residencial para se tornar polo comercial de luxo. A região atrai compradores de Nova Lima, município em boom demográfico. A cidade possui a maior média salarial do Brasil, com renda de 6.929 reais mensais.

Salvador registrou alta de 16,9% nos preços de venda e 17,2% nos aluguéis, bem acima da média nacional. A capital baiana tem demanda por toda a costa, da Barra até Lauro de Freitas, atraindo inclusive interesse internacional para locação. A Câmara Municipal aprovou projeto autorizando prédios com mais de 25 andares na orla. A cidade ainda é pouco verticalizada, com primeiros edifícios surgindo nos anos 1940.

Curitiba teve alta de 11,1% nas vendas, destacando-se pelos lançamentos de alto padrão em bairros como Batel, Água Verde e Ecoville. O segmento econômico tem menor presença na capital paranaense. Os aluguéis desaceleraram pelo terceiro ano consecutivo, após recomposição pós-pandemia. “Os valores se ajustaram”, explica Paula Reis, economista do Grupo OLX.

Porto Alegre desacelerou nos aluguéis após as enchentes, com variação de 9,4% ante 25,5%. Foi a única capital com queda populacional (-0,04%), segundo o IBGE. O estoque em setembro era de 4.694 imóveis, acima da média de 4.549, mas as vendas ficaram abaixo da mediana. As vendas mantiveram crescimento de 7,1%, ante 6,3% no período anterior.

Goiânia registrou a maior desaceleração no preço médio de venda entre as cidades analisadas, com variação de apenas 2,2% em 12 meses. No período anterior, os preços haviam subido 14,8%. O aluguel também desacelera desde 2023, quando chegou ao pico de 32,8%, registrando 9,7% até setembro. “Isso acontece após um ciclo hiperdinâmico de lançamentos. A cidade passa por normalização”, explica Lacerda.

Manaus mantém demanda menos aquecida, com preço de venda avançando 7,4% nos últimos 12 meses. “O mercado manauara é sensível a ciclos econômicos”, afirma Lacerda. Após a pandemia, a cidade viveu crescimento de preços com queda dos juros e ritmo menor de lançamentos. O aluguel subiu apenas 5,1%, bem abaixo da média nacional de 9,9%, sendo a única capital em linha com o IPCA.

Recife vem desacelerando desde 2022, com alta de 4,7% na venda de seminovos ante 7,5% no período anterior. O aluguel cresceu 13,4%, contra 15,9% anteriormente. No mercado de lançamentos, a capital pernambucana ocupa o terceiro lugar no Índice de Demanda Imobiliária (IDI) para alto padrão. Construtoras regionais investem em empreendimentos para clientes mais abastados, com renda familiar superior a 24.000 reais.

Florianópolis mantém foco no mercado de luxo, com 8,5% de alta nas vendas e 10,7% nos aluguéis. Quatro cidades catarinenses estão no top 5 das localidades com o metro quadrado mais caro do Brasil. A capital teve 447 lançamentos de luxo no primeiro semestre de 2025, contra 723 em 2024. A oferta de unidades econômicas (até 700.000 reais) representa apenas 10% dos estoques, enquanto os imóveis de luxo somam quase 20%.

*Com informações de Exame