O governo federal anunciou nesta sexta-feira (10) um novo modelo de crédito imobiliário que promete ampliar o volume de recursos disponíveis para financiamentos habitacionais e beneficiar a classe média. Entre as principais medidas está o aumento do teto de imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que passa de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
O SFH é o principal mecanismo de crédito imobiliário com condições mais vantajosas, como juros limitados a 12% ao ano, e costuma oferecer taxas menores que as do mercado livre. Com o novo limite, imóveis de padrão mais alto poderão ser financiados dentro dessas regras, ampliando o alcance do programa em cidades onde os preços de moradia subiram nos últimos anos.
O valor de R$ 2,25 milhões ficou acima do que foi noticiado ao longo da semana –as informações preliminares apontavam para um teto de R$ 2 milhões.
Levantamento feito pela Loft, publicado pelo Portas, mostrou que em São Paulo há 62 ruas onde o tíquete médio de vendas está entre R$ 1,8 milhão e R$ 2,2 milhões. Ou seja, são locais onde os compradores tenderão a ter mais acesso às condições vantajosas de financiamento. No Rio de Janeiro, são 37 vias nessa faixa de preço.
O que muda na fonte de crédito
O novo modelo anunciado pelo governo federal reformula o uso dos recursos da caderneta de poupança, principal fonte de funding do crédito imobiliário no país. Atualmente, 65% dos depósitos da poupança precisam ser destinados obrigatoriamente a financiamentos habitacionais. Como o volume de dinheiro depositado na poupança está em queda, vem caindo o montante de recursos para o financiamento imobiliário.
Com o novo programa, o total dos recursos depositados na caderneta de poupança paulatinamente passará a ser referência para o volume de dinheiro que os bancos devem destinar ao crédito habitacional, incluindo as modalidades do SFH e do SFI (Sistema de financiamento imobiliário).
Num exemplo hipotético divulgado pela comunicação do governo, se uma instituição captar no mercado R$ 1 milhão e direcionar integralmente esse montante para financiamento imobiliário, ela poderá usar a mesma quantia captada na poupança, que tem custo mais baixo, para aplicações livres por um período predeterminado. Mas, para isso, 80% dos financiamentos habitacionais deverão ser feitos pelas regras do SFH (que têm juros limitados a 12% ao ano).
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“A modernização do SBPE [Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo] é uma medida estrutural. Estamos tornando o uso da poupança mais eficiente, o que vai permitir que cada real depositado gere mais crédito, mais habitação e mais empregos”, afirmou o secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Guilherme Mello.
Segundo estimativas do Banco Central, o novo sistema pode liberar R$ 52,4 bilhões adicionais já no primeiro ano de vigência, sendo R$ 36,9 bilhões de forma imediata.
Transição e efeitos esperados
A transição para o novo modelo será gradual, mas deve começar ainda em 2025, com plena vigência prevista para janeiro de 2027. Nesse período, os recursos retidos no Banco Central — os depósitos compulsórios — serão reduzidos, já liberando parte desse dinheiro para o mercado imobiliário.
Com mais recursos disponíveis, a ideia é que as instituições possam financiar mais imóveis e oferecer condições mais competitivas para os compradores. O Ministério das Cidades calcula que a Caixa Econômica Federal poderá viabilizar cerca de 80 mil novos financiamentos com juros abaixo da taxa básica de juros da economia.
Além disso, o novo modelo deve aumentar a concorrência entre bancos, permitindo que instituições que não captam recursos de poupança também concedam crédito imobiliário em condições similares às demais.
Editor-executivo do Portas. Jornalista e gerente de dados da Loft desde 2021, trabalhou por 18 anos na Folha de S.Paulo, como repórter e editor da equipe de jornalismo de dados. É diretor da fellowship sobre primeira infância para jornalistas brasileiros do Global Center For Journalism and Trauma. Foi consultor de dados da Sala Digital, iniciativa do Grupo Bandeirantes em parceria com o Google; Spencer Fellow, programa de jornalismo educacional na Universidade Columbia (NY); co-fundador e presidente da Jeduca (Associação de Jornalistas de Educação).
