Prédios antigos em SP têm condomínio alto e desvalorização

Imóveis antigos, localizados em regiões nobres da cidade de São Paulo, enfrentam dificuldades na hora de vender ou alugar devido ao envelhecimento dos edifícios e altas taxas condominiais. Com o passar dos anos, esses prédios começam a apresentar custos que impactam o valor do condomínio, deixando-os menos atrativos diante da oferta de imóveis novos.

A empresária Fernanda Küppel mantém um apartamento de 240 m² nos Jardins vazio desde 2013, com condomínio de R$ 6,5 mil mensais. “É difícil definir por quanto toparíamos vender, porque ele gera um prejuízo médio de R$ 100 mil no ano. Por mais que sejam muitos proprietários, o valor fica bem pesado”, conta.

O imóvel, avaliado entre R$ 2,5 milhões e R$ 2,8 milhões, fica em prédio dos anos 70 com apenas 14 unidades. A dificuldade de venda se agrava com o boom imobiliário: São Paulo atingiu recorde de 130 mil unidades lançadas em 12 meses, segundo a consultoria Brain.

A inadimplência de condomínios atingiu recorde de 7,19% em junho, com dívidas somando R$ 7 bilhões, segundo a Superlógica. João Baroni, diretor de crédito da empresa, atribui o cenário à inflação e juros altos que comprometem a renda dos brasileiros.

Impacto nos condomínios

Dados da plataforma Loft publicados pelo Estadão mostram que apartamentos com maiores preços de condomínio são os mais antigos, especialmente construções dos anos 80. “Os prédios novos com muitas amenidades também têm gasto de manutenção, mas ainda não têm a questão da idade”, afirma Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft.

Os prédios residenciais mais antigos ficam nos Jardins, Paraíso, Vila Nova Conceição, Itaim Bibi, Bela Vista, Vila Mariana, Pinheiros e Moema.

Para Marcello Romero, da Bossa Nova Sotheby’s, os condomínios-clubes lançados após 2015 enfrentarão problema similar no futuro. “Tem uma relação direta entre a quantidade de amenidades e o nível de serviço. Em condomínios muito grandes há um número maior de unidades para a divisão de custos. O grande problema é quando você tem um número reduzido de unidades no condomínio e um número muito grande de amenidades. Mas cabe ressaltar que o maior custo é sempre com segurança”, diz Romero.

José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, relata casos de proprietários que alugam imóveis apenas pelo preço do condomínio ou vendem com desconto. “Muito gramado ou jardim também requer manutenção constante. É tudo muito bonito, mas muito caro”, afirma.

Soluções para reduzir custos

Uma gestão mais eficiente e algumas modernizações podem ajudar no controle de custos. Foi o que fez o profissional de TI Laerte Bernardi, que conseguiu reduzir o condomínio de R$ 1,7 mil para R$ 1.120 em São Bernardo do Campo, substituindo funcionários por portaria eletrônica.

Angélica Arbex, da administradora Lello, recomenda que os condomínios comecem a reestruturar seus gastos por atualizações elétricas e hidráulicas antes de outras áreas. Depois disso, devem partir para melhorias em elevadores e na estética do edifício.

*Com informações de Estadão