STJ limita retenção em distratos e protege compradores de imóvel na planta

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou, no fim de setembro, entendimento que deve mudar o equilíbrio nas relações entre compradores e construtoras no mercado imobiliário. Em decisão considerada uma vitória para os consumidores, a Corte definiu que a retenção máxima de valores por incorporadoras, em caso de distrato, não pode ultrapassar 25% do montante pago. A devolução também deve ser imediata, não apenas ao término da obra.

A decisão contraria a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), que permitia retenção de até 50% dos valores pagos. “O posicionamento do STJ restabelece o equilíbrio entre as partes e aplica corretamente o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao setor”, afirma o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário, ouvido pelo InfoMoney.

Segundo o especialista, o STJ reconheceu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve prevalecer sobre a Lei do Distrato. “Quem compra um imóvel na planta não recebe nada de imediato. Na prática, ele financia a obra com seu dinheiro. Mas em caso de necessidade, quando ele precisa fazer um distrato, não é razoável que perca metade do que pagou sem ter usufruído de nada”.

O advogado explica, ainda, que muitas incorporadoras aplicavam o percentual máximo de 50% como se fosse obrigatório. “O CDC estabelece que o consumidor não pode sofrer perdas substanciais, e a Constituição obriga o Estado a defender os direitos do consumidor. Por isso, a decisão do STJ veio para colocar um freio nesse desequilíbrio”, afirma.

Proteção ao comprador

Em muitos casos, a perda para o comprador chegava a 60% ou mais, considerando também a taxa de corretagem não devolvida. Para críticos, era um negócio bom apenas para as construtoras, que acabam vendendo o mesmo imóvel duas vezes, mas ficam com boa parte do valor pago pelo primeiro comprador.

Por outro lado, há argumentos de que a limitação poderia afetar o fluxo de caixa das incorporadoras. Tapai não acredita nisso: “As incorporadoras trabalham altamente alavancadas e, muitas vezes, sem capital próprio para erguer os prédios. Contam com o dinheiro dos compradores para financiar as obras. Mas o fato é que, se alguém desiste no meio do caminho, o imóvel continua com a incorporadora, que pode revender por um valor até maior”, avalia.

Negociação de distratos

O advogado argumenta que ninguém adquire um imóvel planejando desistir. “Quando isso ocorre, é porque houve um problema sério, como desemprego ou dificuldade financeira. Mesmo assim, o consumidor já sai perdendo”, pontua Tapai.

“Se a empresa se recusar a devolver pelo menos 75% do que foi pago, o consumidor não deve assinar nenhum acordo, porque depois dificilmente conseguirá discutir o caso na Justiça”, orienta o advogado.

Para o especialista, a decisão do STJ deve reduzir a judicialização no setor e traz segurança jurídica, além de “equilíbrio para todos”.

*Com informações de InfoMoney