Quando se trata de imóveis para investimento, os aspectos legais ganham ainda mais importância, tanto para proteger o capital, quanto para garantir a rentabilidade.
Investir em imóveis exige mais do que encontrar uma boa oportunidade de compra; é fundamental compreender os aspectos legais que garantem a segurança da operação e a rentabilidade do investimento.
Sabe por onde começar? Como investir em imóvel?
O diretor-adjunto do Ibradim (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário) João Victor de Castro explica:
“O imóvel pode ser explorado de diferentes formas: renda residencial tradicional por contratos de longo prazo; locações por temporada de curta duração; imóveis comerciais e logísticos com contratos estruturados; operações de built-to-suit ou sale & leaseback, voltadas a empresas; e projetos de desenvolvimento, como loteamentos, incorporações, condomínios de lotes e retrofits, que exigem maior diligência urbanística e ambiental, mas podem gerar valorização expressiva”.
Mas como aqui o assunto são os aspectos legais, a seguir, os principais pontos jurídicos que devem ser observados antes, durante e depois da transação imobiliária.
Regularidade do Imóvel
O primeiro cuidado é verificar a matrícula individualizada e atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, onde constam proprietário, metragens, histórico e eventuais ônus. Sem esse documento, a compra não tem respaldo legal.
Além disso, é essencial que o imóvel tenha habite-se emitido pela prefeitura e que todas as construções ou reformas estejam devidamente averbadas na matrícula. Imóveis sem regularização podem ser alvo de sanções e ter seu valor comprometido.
Regularidade do Vendedor
É preciso analisar certidões negativas de ações cíveis, trabalhistas, fiscais e protestos (para pessoa física). No caso de empresas, deve-se verificar CNPJ ativo, certidões federais e estaduais, além da situação da empresa junto aos órgãos públicos.
Zoneamento Urbano e Destinação
Conferir com a prefeitura se o imóvel está em zona residencial, comercial, mista ou ambiental. Isso impacta diretamente a estratégia de investimento e o potencial de valorização.
Imóveis em Condomínio
Exigir certidão de quitação das taxas e verificar eventuais ações judiciais contra o condomínio. É importante analisar a convenção e o regulamento interno, já que podem restringir locação por temporada (como Airbnb).
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Contrato de Compra e Venda
Um contrato bem redigido deve incluir cláusulas sobre:
- Valor, forma de pagamento e prazos
- Responsabilidades tributárias
- Penalidades por descumprimento
- Condições suspensivas (como aprovação de financiamento)
- Sinal ou arras: garantia do negócio, com regras sobre devolução ou retenção
Tributação
O comprador deve pagar o ITBI, que varia de 2% a 3% conforme o município. Já o vendedor pode estar sujeito ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, com alíquota de até 15%, salvo hipóteses de isenção.
Registro no Cartório
Somente com o registro da escritura ou do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis a propriedade é transferida legalmente. O contrato particular, por si só, não garante posse definitiva.
Locação Futura
No caso de destinar o imóvel à locação, é necessário elaborar contrato claro, definir garantias (caução, fiador, seguro-fiança) e recolher corretamente o IR sobre aluguéis.
Resumo – Aspectos Legais Fundamentais
| Item | Legalmente Obrigatório? | Dica |
|---|---|---|
| Matrícula individualizada | Sim | Nunca compre imóvel sem matrícula |
| Habite-se e averbação | Sim | Sem eles, pode haver multa ou embargo |
| Certidões negativas do vendedor | Sim | Evita penhora e fraudes |
| Zoneamento urbano | Sim | Influencia no uso e valor de revenda |
| Escritura pública | Sim (exceto financiamento) | Lavrada em cartório de notas |
| Registro no cartório | Sim | Garante a posse legal |
| Pagamento de tributos | Sim | Evita multas e juros |
Perguntas para Guardar a Sete-Chaves
- Qual o melhor tipo de imóvel para meu perfil?
- Vale a pena investir como Pessoa Jurídica?
- Quais são os riscos legais do aluguel por temporada?
- Imóvel comercial ou sala corporativa vale a pena?
Falando com o Especialista
João Victor de Castro, advogado do Ibradim, respondeu ao Portas:
1. Quais pontos jurídicos observar?
Antes da aquisição, due diligence completa da matrícula, ônus e tributos. Durante a negociação, contrato claro com garantias. Após a compra, registro do título e atualização cadastral.
2. Como saber qual imóvel é ideal?
Perfis conservadores buscam imóveis residenciais com contratos longos. Moderados podem optar por salas comerciais. Já os arrojados buscam locações por temporada e incorporações.
3. Riscos do aluguel por temporada
Limitado a 90 dias pela Lei do Inquilinato. Pode ser proibido em condomínios. Exige atenção a normas municipais e responsabilidades civis.
4. Análise de imóvel comercial
Exige cautelas adicionais: ação renovatória, contratos sofisticados e compatibilidade urbanística.
Jornalista especializada em Economia, Negócios e Finanças, premiada pela Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança). Já trabalhou nos principais veículos do país, como Folha de S.Paulo, Valor Econômico, Forbes, CNN e TV Globo. Colabora com o Portas como jornalista autônoma, contribuindo com reportagens e análises sobre o setor imobiliário.
