As medidas já surtiram efeito. A Caixa anunciou a ampliação do loan-to-value (LTV) para 80%, reduzindo a entrada exigida nos financiamentos imobiliários. Resta saber como os demais bancos irão reagir a esse movimento e as incertezas da nova arquitetura.
Mudanças no novo modelo de crédito imobiliário
O novo modelo de crédito imobiliário trouxe mudanças significativas para ampliar a oferta de recursos e estimular o mercado. Entre as principais mudanças estão a redução dos compulsórios da poupança, aumento do teto do financiamento imobiliário de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e introdução de fatores multiplicadores proporcionais ao prazo e ao valor do imóvel financiado. Essas alterações ampliam o potencial de crédito, mas também introduzem novas incertezas.
A redução do compulsório da poupança ocorrerá de forma gradual e deverá expandir o crédito imobiliário em R$ 52,4 bilhões. A ampliação do teto do financiamento significa que uma faixa mais ampla de imóveis e de famílias (com maior renda) passam a ter acesso ao funding regulado, derivados da poupança e do FGTS. Em conjunto, essas medidas tendem a impulsionar o dinamismo do mercado imobiliário.
Caixa amplia LTV para 80%
A nova arquitetura regulatória já mostra resultados práticos no mercado. A Caixa Econômica Federal anunciou a ampliação do loan-to-value (LTV) — relação entre o valor financiado e o valor do imóvel — para 80%, após um período de limitação em 70% devido à escassez do crédito. Efetivamente, isso significa que o comprador agora precisará desembolsar 20% do preço do imóvel como entrada, não mais 30%, o que contribui com a capacidade de compra. Além disso, a Caixa sinaliza aos seus concorrentes sobre a possibilidade de ampliar o alcance da demanda.
O papel dos fatores multiplicadores
Os fatores multiplicadores, que associam o tipo de operação e o prazo de financiamento a um peso contábil, talvez sejam o ponto mais inovador da nova arquitetura. Quanto mais longo o financiamento e mais social o objetivo (imóveis de valores mais baixos), maior o peso e mais rápida a trajetória de cumprimento das metas de originação bancária.
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Financiamentos de imóveis de até R$ 1 milhão recebem pontuação superior aos de valores mais altos ou voltados à produção de moradia (com o mesmo prazo de financiamento). O objetivo é incentivar o “crédito popular”. Esse crédito de longo prazo voltado às classes baixa e média imprime um caráter social ao novo modelo de crédito. O desafio é transformar a regra em direcionamento real.
Efeitos sobre o crédito e os juros
Para as famílias que precisam de crédito, as medidas disponibilizam mais crédito no mercado. Em um cenário de expansão e de necessidade de originação bancária, a concorrência entre os bancos deve influenciar a taxa de juros média e pressioná-la para baixo. Isso torna o mercado de crédito não apenas mais atraente, mas mais compatível com a renda média dos compradores.
Entretanto, os fatores multiplicadores podem não ser suficientes para priorizar os imóveis de menor valor ou os financiamentos de longo prazo. A diferença entre os pesos aplicados aos imóveis abaixo e acima de R$ 1 milhão podem não ser suficientes para estimular o “crédito popular”. Como não há parâmetros que definam o percentual de originação para o grupo de imóveis e prazo prioritários, os bancos podem preferir financiar imóveis mais caros, explorando o teto de juros permitido, de até 12% ao ano.
Perspectivas para o novo modelo
O novo modelo de crédito imobiliário já surtiu efeito prático positivo para quem busca financiar um imóvel, ao menos na Caixa Econômica Federal. Entretanto, ainda há pontos de atenção para os agentes bancários. O novo desenho propõe maior liberdade quanto ao uso dos recursos da caderneta de poupança, mas sob parâmetros pré-definidos, gerando incertezas operacionais e exigindo avaliações desse setor. A ver como as medidas vão se desdobrar nesta fase de testes e acomodar os interesses tanto de quem busca crédito quanto de quem o oferta.
