As lojas vazias no térreo de edifícios residenciais em São Paulo mostram que o Plano Diretor da cidade ainda tem falhas, segundo empresas e especialistas do setor ouvidos pelo Estadão.
Embora o mercado imobiliário elogie o estímulo à criação de empreendimentos perto de eixos de transporte público e maior adensamento de áreas centrais, há críticas tanto quanto à formulação quanto à aplicação prática da lei.
A Prefeitura de São Paulo defende que o Plano Diretor Estratégico é “indiscutivelmente um planejamento urbano de longo prazo” — 2014 a 2029. “As diretrizes contidas nele seguem rigorosamente o Estatuto da Cidade e estão voltadas à sustentabilidade, integração social e adensamento de áreas com infraestrutura adequada”, argumentou em nota enviada ao jornal Estadão.
Fachadas ativas vazias geram distorções urbanas
Uma das principais críticas do setor é em relação às regras para fachadas ativas, como são chamadas as lojas no térreo dos prédios residenciais. Elas são feitas para aumentar o potencial construtivo dos empreendimentos. Para os críticos, a lei tentou uniformizar a cidade sem considerar a vocação comercial de cada bairro, provocando distorções.
Um dos pontos destacados neste sentido é o Código de Obras: com recuos obrigatórios pensados para veículos, conflita com a lógica de calçadas mais próximas e vivas.
Para especialistas, o resultado são fachadas ativas “de fachada”: espaços sem uso comercial real, ou localizados em áreas sem demanda. A Associação Comercial de São Paulo estima que 80% dessas lojas no térreo dos prédios residenciais na cidade estão vazias.
“Cada região, cada bairro e cada rua de um bairro tem uma vocação. Eventualmente, existem ruas super comerciais, que, ao virar a esquina, têm outra característica”, diz João Castro, diretor de desenvolvimento de projetos na incorporadora SKR.
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Na visão do mercado, o Plano Diretor se limita a estabelecer regras de zoneamento, recuos e densidade sem partir de um desenho urbano previamente definido.
“Não é um problema da Secretaria de Habitação ou do mercado imobiliário. É um problema da sociedade. Precisamos saber onde queremos que a cidade se desenvolva e de que maneira”, afirma Bruno Sindona, fundador da holding Sindona.
A densidade populacional também é vista como baixa na cidade. Segundo Philip Yang, fundador do Urbem (Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole), a capital paulista tem menos de 100 habitantes por hectare. Em Paris, a densidade é de cerca de 200. Nas megacidades asiáticas, o número chega a 400.
Habitação social X preços dos terrenos
Outro ponto sensível está na habitação social. Embora o Plano Diretor tenha mecanismos para incentivar a construção de moradias populares em regiões centrais, o alto preço dos terrenos inviabiliza projetos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
“Se eu fizer a construção da mesma área do lado da estação Vila Olímpia ou do lado do metrô Tucuruvi, o custo da construção é o mesmo, porque a construção é commodity. Só que a área do terreno muda e o incentivo é o mesmo”, diz Castro, da SKR.
Sindona também afirma que falta interesse do mercado imobiliário em construir projetos de moradia popular em bairros nobres da cidade. “O empreendimento está sendo vendido a R$ 8 mil o metro quadrado, e fecha a conta. O que eu mais escuto é que a conta não fecha. É conversa fiada, porque se tivesse essa limitação de preço, automaticamente o terreno já seria precificado para baixo”, afirma.
*Com informações de Estadão
editora/redatora
Jornalista colaboradora responsável pelo resumo do noticiário do dia. Tem 28 anos de experiência com atuação como repórter/editora (Estadão Broadcast, revistas piauí e GQ, rádio CBN e Portal Loft), além de atuar como editora-executiva/editora-chefe no SBT News e Curto News. Também foi apresentadora de TV (RIT), além de atuar como podcaster (Veja, Wired, Estadão Blue Studio)
