Reforma Tributária pode atrasar lançamentos imobiliários

Aprovada para simplificar a distribuição de tributos no país, a Reforma Tributária traz incertezas para a construção civil, que vê um cenário mais complexo no ano que vem. O setor ainda não sabe qual será o impacto financeiro das mudanças no custo dos projetos, o que pode afetar os lançamentos que chegam ao mercado.

Atualmente, a construção civil paga 4% sobre a receita bruta pelo RET (Regime Especial de Tributação), que deixará de existir com a consolidação da reforma.

No entanto, a partir de janeiro de 2026, na fase de transição, incorporadoras e construtoras poderão optar entre manter o RET até a consolidação em 2033 ou aderir ao novo formato de tributação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), cujas alíquotas ainda não foram definidas.

Especialistas apontam que a decisão de migrar mais cedo precisará ser analisada caso a caso. Álvaro Lucasechi, sócio de direito imobiliário do KLA Advogados, não acredita que o governo definirá uma alíquota mais vantajosa que a atual. “Melhor que a alíquota do RET para as incorporadoras é impossível”, afirmou ao portal Metro Quadrado.

Split payment e impacto no caixa

Outro desafio para o setor é o ‘split payment’, forma automática de recolhimento de tributos. Ou seja, ao invés do vendedor receber todo o valor da operação e, posteriormente, pagar seus impostos, o valor do tributo é dividido de forma automática e enviado diretamente ao governo.

Diferentemente do modelo atual, em que a empresa recebe o valor integral e repassa o imposto depois, a reforma prevê recolhimento automático do tributo pelas entidades da federação.

“Hoje, o valor faturado já inclui os impostos. A empresa recebe à vista e paga nos meses seguintes. No modelo novo, isso acaba, o que pode gerar problema de caixa”, explica Álvaro.

Setor precisa repensar estratégia tributária

Para Cristiano Gregório, diretor executivo da Sienge (ecossistema especializado na gestão da Indústria da Construção Civil e do Mercado Imobiliário), as construtoras e incorporadoras terão de criar uma estratégia tributária mais complexa. As empresas precisarão considerar o tamanho do terreno, região, tipo de produto, materiais e mão de obra desde as fases iniciais dos projetos. E os empresários terão que “voltar à sala de aula”.

“A decisão sobre a tributação vai ser levada aos times de projeto logo no início do ciclo da incorporação. O design de produto antes olhava só para público e preço, mas a tributação agora passa a fazer parte da conversa”, diz Gregório.

Para ajudar nesta fase de transição — que vai até 2030 — o Sienge deve lançar em novembro uma calculadora da Reforma Tributária. A ferramenta deve auxiliar os incorporadores na decisão sobre qual perfil de tributação escolher para cada projeto.

“Nosso trabalho tem sido duplo: de um lado, a conscientização sobre o tema; de outro, ajudar os clientes a fazer essa conta da tributação, que ficou mais complexa para eles”, explica Maucir Fregonesi Junior, especialista em direito imobiliário do b/luz advogados. Para ele, o resultado dessa conta deve ditar o fluxo de projetos no pipeline das companhias.

Fregonesi aponta ainda que as incertezas podem gerar corrida por novos lançamentos ou período de apagão. Projetos iniciados até 31 de dezembro de 2026 poderão aplicar redutor que diminui a base de incidência do imposto.

*Com informações de Metro Quadrado