Valorização de imóveis 2025: tendências, dados e como está o mercado

Cinco capitais do Nordeste, duas do Sudeste – e não estamos falando de São Paulo ou Rio de Janeiro -, duas do Sul e uma do Norte lideram a valorização dos imóveis em 2025. O top 5 da lista mostra Vitória na ponta e ainda conta com Salvador, João Pessoa, São Luís e Belo Horizonte (confira mais abaixo os números).

Para quem fica de olho no retorno do aluguel, capitais fora do eixo Rio-SP também se destacam na alta de preço. Aracaju, Teresina, Belém, João Pessoa e Cuiabá foram os locais onde o aluguel ficou mais caro neste ano.

Os dados, tanto de venda como locação, são do Índice FipeZap e se referem a imóveis residenciais. As estatísticas consolidadas de 2025 só serão conhecidas em janeiro, mas é pouco provável que o ranking mostre alterações relevantes.

Entenda mais o que está acontecendo nessas cidades e como essa informação pode ser útil para montar uma estratégia de investimento.

Valorização do metro quadrado é diferente de preço

Um passo muito comum para investidores do mercado imobiliário é procurar imóveis nos grandes centros urbanos, como São Paulo e Rio de Janeiro, para revenda ou aluguel. Com demanda sempre aquecida, são locais em que, teoricamente, é mais difícil errar e frustrar a chance de retorno financeiro.

Mas o preço de entrada nesses mercados é mais alto. A cidade brasileira com o metro quadrado residencial mais caro de venda, por exemplo, é Balneário Camboriú, em Santa Catarina. O valor médio do metro quadrado para venda é de R$ 14.835 e sobe 6,71% no acumulado de 2025 (janeiro a novembro), segundo o FipeZap – mas no curto prazo, este valor avançou 0,40% em novembro, depois de dois meses de estabilidade. Entenda mais sobre oportunidades de investimento na região.

Já em Vitória, o valor das residências é o terceiro mais caro do país e o mais elevado entre as capitais, com a média do metro quadrado a R$ 14.102. No entanto, a capital capixaba valorizou 15% em 2025 – mais de duas vezes do que a variação de Balneário Camboriú.

Outro exemplo ajuda a entender a diferença entre valor do metro quadrado, que é um retrato mais abrangente da dinâmica do mercado imobiliário de uma localidade, e a tendência de valorização, um reflexo dos movimentos de curto e médio prazo.

Salvador é a segunda colocada no ranking de valorização dos imóveis em 2025 entre as capitais, com alta média de 14,82%. No entanto, a capital baiana ocupa apenas a 26ª posição entre 56 cidades brasileiras onde o FipeZap pesquisa o preço. O metro quadrado por lá custa R$ 7.874 – quase a metade de Balneário Camboriú.

O que esses dados significam para o investidor? Vamos ao próximo tópico!

Investir no mercado imobiliário é também antecipar tendências

A regra número um de qualquer tipo de investimento – e isso inclui imóveis – é entender que altas ou quedas de preço podem ser momentâneas. Então, se os imóveis estão subindo muito em determinado lugar, isso não significa uma recomendação “automática” para investir por lá. Pode ser, por exemplo, que o “timing” já passou e, agora, o investidor só vai comprar mais caro, sem se beneficiar de aumentos substanciais de preço.

Neste ano, uma grande polêmica que tomou as redes sociais e veículos de imprensa foi o preço de hotéis e dos aluguéis em Belém. Sede da COP-30, a conferência que discute saídas para a crise climática, a capital do Pará recebeu investimentos bilionários para conseguir acomodar delegações de todo o planeta – e o mercado imobiliário respondeu a esse movimento. Quem ainda se lembra do hotel que aumentou a diária em 8.000%?

Os números do FipeZap refletem o momento em que os olhares do mundo se voltaram à “porta de entrada” da Amazônia. O aluguel residencial em Belém foi o terceiro que mais subiu no país na comparação entre capitais, com alta média de 13,83% em 2025. Um investidor desavisado poderia olhar apenas este número e concluir que agora é o momento de comprar um imóvel para locação em Belém.

Não é impossível, mas parece improvável que a capital do Pará repita, em 2026, a mesma valorização que foi observada em 2025. Isso significa que não vale a pena investir em imóveis por lá? Também não! Pode ser que, no rescaldo da COP-30, Belém ainda se beneficie, sobretudo com o turismo. Então, a resposta mais correta é: depende.

Quais capitais lideram a valorização dos imóveis em 2025 – e por quê

Morar com vista para o mar é ter mais qualidade de vida. Passar as férias na praia é a escolha de muitos brasileiros para descansar. Não é à toa, então, que o mercado imobiliário esteja aquecido em muitas cidades litorâneas, seja para venda ou aluguel.

No top 10 de cidades com maior alta do valor de venda de residências em 2025 (de janeiro a novembro), sete estão à beira do mar. São elas:

O mesmo cenário se repete quando olhamos para o valor de locação. Sete das 10 cidades com maior valorização do aluguel em 2025 (de janeiro a outubro) são litorâneas – e boa parte da lista é similar ao ranking de venda, uma vez que os mercados de venda e locação costumam andar juntos. São elas:

Aracaju (SE): +20,34%

Teresina (PI): +18,13%

Belém (PA): +13,83%

João Pessoa (PB): +13,33%

Cuiabá (MT): 12,39%

Vitória (ES): 11,92%

Belo Horizonte (MG): 11,87%

Recife (PE): 10,20%

Salvador (BA): 10,04%

Fortaleza (CE): 10,02%

MÉDIA FIPEZAP (36 cidades)= +8,06%

Como explicar esses números? Fatores locais e específicos têm peso, como o exemplo de Belém que falamos acima. Mas uma característica em comum das duas listas acima é que, nas grandes cidades litorâneas, o espaço privilegiado perto do mar já está ocupado e encontrar terrenos para novos empreendimentos não é tarefa simples. Veja o que diz Alison Oliveira, coordenador do FipeZap.

“Cidades como Vitória, Salvador, João Pessoa e São Luís vêm de ciclos prolongados de baixa oferta e forte absorção, o que pressiona os preços quando a demanda acelera. Vitória é um caso que ilustra bem isso com a maior valorização no ano e também entre os maiores valores absolutos de metro quadrado, reflexo das restrições físicas para expansão da oferta de terrenos e do alto padrão das áreas mais procuradas.”

Também há explicações quando olhamos para o crescimento da economia e a demografia. “Esses mercados combinam oferta limitada nas áreas mais demandadas, especialmente nas regiões litorâneas, com melhora consistente de renda e emprego no Nordeste e Sudeste e um aumento estrutural da demanda por qualidade de vida, turismo e moradia”, afirma Oliveira.

Vale a pena investir nas cidades que lideram a valorização dos imóveis em 2025?

Vamos dar um passo para trás antes de responder essa pergunta. Um dos investimentos que mais se destaca no ano é a Bolsa de Valores brasileira, que tem batido recordes consecutivos. Significa dizer que, na média entre as empresas com ações mais negociadas, o valor das cotações está em alta.

Em momentos como esse, é comum que mais investidores procurem a Bolsa para tentar surfar na valorização. No entanto, é também bastante comum que o lucro maior tenha ficado para trás, entre os investidores que já tinham ações de empresas há alguns meses ou anos. Significa que é impossível se beneficiar? Não, porque alguma empresa (ou empresas de setores específicos) ainda pode ter alta relevante – o que significa retorno para o investidor.

Troque a Bolsa por imóveis e o raciocínio é o mesmo. Os investidores que conseguiram captar maior lucro nas cidades que lideram a valorização do preço de venda ou aluguel são, provavelmente, aqueles que compraram imóveis há algum tempo – digamos, a partir da pandemia, por exemplo.

Significa dizer que as chances de lucrar em Vitória ou Salvador, para pegar dois exemplos, acabaram? Não. Mas é importante entender que alguns bairros podem continuar com demanda alta, seja para venda ou locação, e outros, não.

Então, o cenário para 2026 e adiante pode ter ainda boas chances de retorno financeiro para o investidor imobiliário – mas cautela e uso de ferramentas de inteligência imobiliária são essenciais para acertar na decisão.

“No médio prazo, enquanto persistirem a combinação de oferta limitada e demanda crescente, é provável que essas capitais continuem apresentando evolução dos preços acima da média nacional. No entanto, parte desse movimento representa uma correção após um período de defasagem de preços em relação aos grandes centros, o que tende a acomodar o ritmo de aumento de preços quando novos lançamentos responderem aos níveis de preços mais altos [observados agora]”, afirma Oliveira, do FipeZap.