A reforma tributária entrou em fase inicial de implementação em 2026, com mudanças graduais nas regras aplicáveis ao mercado imobiliário e à tributação de imóveis. A transição do novo sistema será progressiva até 2033, quando o CBS e o IBS substituirão integralmente os atuais tributos sobre o consumo. 

No setor imobiliário, a Lei Complementar 214/2025 prevê a incidência do novo modelo tributário sobre operações como locação, incorporação, loteamento, intermediação e administração de imóveis. 

O objetivo da mudança é simplificar a tributação sobre o consumo e criar regras mais uniformes para diferentes setores da economia, incluindo o mercado imobiliário.

Calculadora da Reforma Tributária: veja se você poderá ser contribuinte com renda de aluguel

Quem vira contribuinte obrigatório no aluguel residencial?

Com a reforma, passam a pagar IBS/CBS:

• Pessoas físicas com mais de 3 imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil (atualizado pelo IPCA);
• Pessoas jurídicas que atuam como locadoras profissionais;
• Carga estimada para pessoas físicas: até ~36% (27,5% de IR + 8,4% de IBS/CBS);
• Carga estimada para pessoas jurídicas: até ~18% (8% de IBS/CBS + cerca de 10% de IRPJ e CSLL)
• Também entram na nova regra as pessoas jurídicas que atuam profissionalmente com locação de imóveis. 

Para pessoas físicas enquadradas nesses critérios, a incidência do IBS e da CBS sobre aluguéis conta com redutor de 70%, o que reduz a carga efetiva para algo próximo de 8% sobre o valor do aluguel, além da tributação já existente pelo Imposto de Renda.

Na prática, isso significa que a maior parte dos pequenos proprietários continua fora da nova cobrança, enquanto grandes locadores passam a ter tributação adicional.

Para contratos anteriores à vigência da nova lei, a LC 214 prevê regras específicas de transição, inclusive com possibilidade de recolhimento em percentual equivalente a 3,65% da receita bruta em determinados casos. 

Eles passam a ser tributados pelo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Segundo a reportagem da CBN, a carga total pode subir de 27,5% para 35,9%, variando caso a caso.

Esse impacto pode ser diferente entre locação residencial e comercial, dependendo do tipo de contrato e do perfil do proprietário, e a mudança só vale para quem tem quatro ou mais imóveis alugados e ultrapassa ganhos de R$ 240 mil por ano.

Tributação sobre imóveis: quem fica isento do novo imposto sobre aluguel?

A maior parte dos proprietários brasileiros permanece fora da nova base de tributação criada pela reforma. Continuam isentos do recolhimento de IBS e CBS quem possui até três imóveis alugados, independentemente do valor recebido, e quem recebe até R$ 240 mil por ano. 

Esse ponto é importante porque a nova regra foi desenhada para atingir grandes locadores e operações profissionais, preservando pequenos proprietários que utilizam o aluguel como complemento de renda.

Em outras palavras, aposentados, famílias e pequenos investidores que alugam um ou poucos imóveis tendem a permanecer nas regras atuais.

O aluguel vai aumentar com a reforma tributária?

Não necessariamente. Apesar de a nova tributação de imóveis poder elevar o custo para grandes locadores, a legislação prevê redutores e regras de transição para evitar aumentos abruptos. 

O impacto no valor final do aluguel dependerá de como cada proprietário absorverá ou repassará esse custo ao inquilino.

O que muda com o novo sistema tributário (IBS + CBS)?

A base legal que dita as novas regras do sistema tributário podem ser encontradas na Emenda Constitucional (EC) 132/2023 e na Lei Complementar (LC) 214/2025. Com base nelas, os tributos substituídos, ficam:

• PIS;
• Cofins;
• ICMS;
• ISS.

Os novos tributos que passam a valer são:

• CBS (federal);
• IBS (estadual e municipal).

A implementação começa em 2026 e seguirá em cronograma gradual até 2033. A reforma também prevê mecanismos como redutores e regras de transição para reduzir impactos abruptos sobre proprietários e empresas do setor imobiliário. 

Para contratos de locação firmados antes da publicação da lei, a LC 214 prevê regra de transição específica, inclusive com possibilidade de recolhimento em percentual equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, em determinados casos e prazos.

Tributação de imóveis: atualização do valor e cadastro nacional

Outra mudança é a autorização para atualização do valor dos imóveis declarado no Imposto de Renda, por meio do Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), criado pela Lei 15.265/2025. 

Pela nova regra, a pessoa física pode atualizar o valor do imóvel ao preço de mercado pagando 4% sobre a diferença em relação ao valor originalmente declarado — em vez dos 15% a 22,5% que incidiram sobre o ganho de capital no momento de uma eventual venda.

Essa medida pode ser vantajosa para proprietários que pretendem vender o imóvel no futuro, reduzindo a carga sobre eventual ganho de capital.

O ano também marca o início da implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, que centralizará dados de imóveis na Receita Federal e tem sido informalmente chamado de “CPF dos imóveis”.

Em 2026, há somente a obrigação de declarar as informações, sem recolhimento de imposto. O não envio da declaração poderá gerar multa. A cobrança passa a ocorrer de forma parcial a partir de 2027, com aplicação integral das alíquotas prevista para 2033.

Locadores de pequeno porte permanecem fora da nova base de tributação ao longo do período de adaptação. A transição foi pensada para reduzir impactos abruptos sobre proprietários e sobre o

Exemplo prático de tributação de imóveis: quem pode ser afetado pela nova regra?

Imagine um proprietário com quatro imóveis alugados e renda anual de R$ 300 mil. Nesse caso, ele poderá se enquadrar na nova regra de incidência de IBS e CBS sobre aluguel, além do Imposto de Renda já recolhido atualmente.

Já um proprietário com dois imóveis alugados ou renda inferior a R$ 240 mil por ano permanece fora dessa nova tributação.