Reforma tributária 2026: entenda todas as mudanças no aluguel, limites de isenção e novas regras

A reforma tributária começou a ser implementada no Brasil em 2026 e marca uma mudança profunda na forma como os impostos sobre consumo são cobrados no país. O novo modelo substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por um sistema mais simples e unificado.

Nesse cenário, cresce a busca por entender o que é a reforma tributária e como ela afeta situações do dia a dia, como o aluguel de imóveis. Embora a locação não seja o foco principal das mudanças, ela pode ser impactada dependendo da forma como a atividade é exercida.

A seguir, veja perguntas e respostas que podem te ajudar a entender melhor sobre o tema.

Quando a reforma tributária entra em vigor?

A reforma tributária entrou em vigor em janeiro de 2026, iniciando-se por um período de teste real em que a CBS (federal) e o IBS (estadual/municipal) são aplicados com uma alíquota combinada de 1% (0,9% de CBS e 0,1% de IBS). 

Durante todo o ano de 2026, esse valor pago pode ser integralmente abatido do PIS/Cofins, garantindo que a carga tributária não suba enquanto o sistema é calibrado.

O que muda em 2026 com a reforma tributária?

A mudança mais substantiva, porém, se consolida a partir de 2027, com a extinção de PIS e Cofins, a entrada em vigor da alíquota cheia da CBS e o início da cobrança do Imposto Seletivo, voltado a produtos nocivos à saúde e ao meio ambiente. 

No mesmo ano, o IPI será reduzido a zero para a maior parte dos bens, preservando-se exceções, como os itens produzidos na Zona Franca de Manaus.

Entre 2029 e 2032, acontece a transição gradual dos tributos locais, com o ICMS e o ISS sendo reduzidos em 10% ao ano, enquanto o IBS sobe proporcionalmente.

Por fim, o processo é concluído em 2033, momento em que o modelo antigo é totalmente substituído pelo IVA Dual (IBS e CBS).

Quem vai pagar mais imposto com a reforma tributária em 2026?

Ninguém. No ano de 2026, não haverá aumento da carga tributária para empresas ou consumidores, pois as alíquotas iniciais de teste (0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS) serão integralmente compensadas pelos tributos federais já existentes. 

O impacto imediato é estritamente operacional, exigindo que as empresas atualizem seus sistemas de faturamento para registrar a transição.

É importante destacar que os microempreendedores individuais (MEI) e as empresas do Simples Nacional não serão afetados por essas alíquotas de teste em 2026. 

Esses contribuintes permanecem pagando suas guias únicas normalmente, sem qualquer alteração na carga ou na forma de arrecadação neste primeiro momento. 

A reforma garante a manutenção desse regime simplificado, permitindo que os pequenos negócios decidam, apenas em fases posteriores da transição, se desejam migrar para o sistema de créditos do IVA ou permanecer no modelo atual.

Para os anos seguintes, o impacto será sentido principalmente por pessoas jurídicas que prestam serviços ou atuam no mercado imobiliário. 

No caso de empresas que têm volume grande de renda proveniente de aluguel ou venda de múltiplos imóveis, haverá novas regras de tributação sob o modelo de valor agregado, embora o impacto final ainda dependa de alíquotas específicas que serão regulamentadas. 

Para a pessoa física, o foco da reforma atual permanece sobre o consumo, não havendo alteração imediata na tributação sobre a renda ou patrimônio. No caso do aluguel, a tributação dependerá do perfil do locador e da forma como a atividade é exercida.

Como fica o imposto sobre aluguel para pessoa física em 2026?

Para pessoa física, a regra principal não muda. O aluguel continua sendo tributado pelo Imposto de Renda, por meio do Carnê-Leão, com aplicação da tabela progressiva mensal.

Qual será a tabela do Imposto de Renda em 2026?

A reforma tributária não altera diretamente o Imposto de Renda, mas há propostas de atualização da faixa de isenção.

Veja uma comparação:

Faixa de renda mensal	Situação atual	Proposta em discussão
Até R$ 2.112	Isento	Até R$ 2.640 isento
R$ 2.112 a R$ 2.826	7,5%	Mantido com ajustes
R$ 2.826 a R$ 3.751	15%	Mantido
R$ 3.751 a R$ 4.664	22,5%	Mantido
Acima de R$ 4.664	27,5%	Mantido

As mudanças ainda não estão valendo porque não fazem parte diretamente da reforma tributária sobre o consumo (IBS e CBS). 

A atualização da tabela do Imposto de Renda depende de um projeto de lei próprio enviado pelo governo ao Congresso, que trata exclusivamente da tributação da renda — incluindo a ampliação da faixa de isenção.

Ou seja, qualquer alteração futura na tabela do IR  ainda precisa ser aprovada separadamente por deputados e senadores antes de entrar em vigor.

Quem paga aluguel vai pagar imposto na reforma tributária?

Depende de como e quem aluga o imóvel. A nova regra não tributa todo e qualquer aluguel, mas cria critérios claros para diferenciar renda de negócio.

Quando o aluguel é tributado como serviço (IBS e CBS)? 

A locação deixa de ser uma “renda passiva” e passa a ser tributada como consumo quando alguns limites forem ultrapassados. . Isso atinge tanto Pessoas Jurídicas quanto Pessoas Físicas nos seguintes cenários:

• Habitualidade e Volume: Para pessoas físicas, o imposto só incide se houver exploração de mais de 3 imóveis ou se a receita anual superar R$ 240 mil;

• Oferta de Serviços: Este é o ponto de atenção para quem usa plataformas de curto prazo. Se o imóvel for alugado com serviços adicionais (limpeza, troca de enxoval ou recepção), a atividade pode ser desenquadrada de “locação residencial” e passar a ser tributada como serviço de hospedagem;

7 perguntas e respostas sobre a reforma tributária no mercado imobiliário

Quem precisa pagar imposto sobre aluguel?

Devem pagar o novo imposto sobre consumo aqueles que exercem a locação como atividade econômica organizada, e não apenas como renda eventual.

Na prática, isso inclui quem atua de forma mais estruturada, como:

• empresas do setor imobiliário;
• plataformas de locação;
• pessoas físicas que operam como um negócio, mesmo sem CNPJ.

Quem tem poucos imóveis paga imposto sobre aluguel?

A tendência é que isso não aconteça. Os pequenos locadores — com poucos imóveis e renda limitada — continuarão fora da tributação sobre consumo, sendo tributados apenas no Imposto de Renda.

Existe valor mínimo de aluguel para pagar imposto?

Sim. De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física só paga o novo imposto (IBS/CBS) se profissionalizar a atividade. Os limites são:

• R$ 240 mil por ano: Se a pessoa recebeu mais que isso no ano anterior e aluga mais de 3 imóveis;
• R$ 288 mil por ano: Se a receita ultrapassar este valor no ano atual, a pessoa torna-se contribuinte no mês seguinte, mesmo que tenha apenas um imóvel alugado.

Quem ganha abaixo desses valores ou possui poucos imóveis continua pagando apenas o Imposto de Renda (Carnê-Leão) como já acontece hoje

Quem aluga imóvel precisa emitir nota fiscal?

Depende se o locador é considerado um contribuinte do novo sistema tributário.

• Pessoa física na locação comum: Não precisa. Quem aluga poucos imóveis e a renda anual fica abaixo dos limites de profissionalização, o recibo simples continua sendo o documento oficial;

• Locador profissional (PF ou PJ): Precisa. Se o locador ultrapassar os gatilhos de receita (R$ 240 mil/ano) ou de quantidade de imóveis (mais de 3), passa a ser um contribuinte regular. Nesse caso, a emissão de documento fiscal eletrônico torna-se obrigatória para garantir a transparência e permitir que o locatário recupere créditos tributários, se for o caso.

É importante ressaltar que a emissão de documento fiscal eletrônico é fundamental para garantir a transparência e permitir que o locatário recupere os créditos tributários, se for o caso.

Inquilino paga imposto sobre aluguel?

Não diretamente. O imposto recai sobre o proprietário ou quem explora economicamente o imóvel. No entanto, pode haver impacto indireto se custos forem repassados ao valor do aluguel.

O aluguel vai aumentar com a reforma tributária?

Como visto anteriormente, o preço do aluguel não tem relação direta com a reforma tributária de 2026. No entanto, o proprietário pode aumentar o valor repassado ao inquilino, a fim de não perder margem de lucro.

Aluguel por temporada vai pagar imposto?

Os aluguéis de imóveis por temporada, principalmente realizados via plataformas e aplicativos, se popularizaram com o passar do tempo. Estes são tratados como serviço, principalmente se envolvem:

• alta rotatividade;
• intermediação por plataformas;
• serviços adicionais.

Nesses casos, é provável  que os novos impostos afetem os proprietários desses locais, havendo incidência de CBS e IBS.

Contratos de aluguel precisam mudar com a reforma tributária?

Não necessariamente. A reforma não exige a revisão automática dos contratos já existentes. No entanto, como o novo modelo pode alterar a forma de tributação em alguns casos, é recomendável que novos contratos — e até renovações — passem a prever essas mudanças.

Na prática, isso significa incluir cláusulas mais claras sobre:

• Responsabilidade pelos tributos: definir quem arca com eventuais novos impostos relacionados ao aluguel;
• Repasse de custos: prever se o locador pode ajustar o valor do aluguel caso haja aumento de carga tributária;
• Mudanças na legislação: incluir dispositivos que permitam reequilíbrio do contrato se houver alteração relevante nas regras fiscais.

Essas previsões ajudam a evitar conflitos e dão mais segurança jurídica para ambas as partes.

Contratos de aluguel antigos mudam com a reforma?

Não. Os contratos atuais continuam válidos até o fim do prazo. Alterações só ocorrem por acordo entre as partes ou em renegociações.

Qual a diferença entre aluguel residencial e comercial na reforma tributária?

A principal diferença está no perfil de quem paga e na possibilidade de tratamento tributário.

No aluguel residencial:

• a relação costuma ser entre pessoa física
• a tributação tende a permanecer no Imposto de Renda

No aluguel comercial:

• há participação de empresas
• o pagamento pode ser tratado como custo ou insumo
• pode haver impacto direto da CBS e do IBS

Isso pode gerar efeitos diferentes na carga tributária e na forma de apuração.

Empresa paga mais imposto sobre aluguel na reforma tributária?

Não há uma resposta exata para essa pergunta, mas é possível que sim. Empresas passam a operar dentro do novo modelo de consumo, podendo pagar CBS e IBS sobre determinadas operações. Por outro lado, podem aproveitar créditos tributários, o que reduz o impacto em algumas situações.

Aluguel para empresa tem tributação diferente?

Sim. Quando o aluguel está ligado à atividade econômica da empresa, ele pode ser tratado como insumo, permitindo compensação de créditos no novo sistema tributário.

Holdings imobiliárias vão pagar mais imposto?

A resposta depende muito do caso a caso. Holdings que atuam de forma estruturada na locação de imóveis podem ser enquadradas como atividade econômica e, assim, sujeitas à tributação sobre consumo. Mas também é possível que possa haver abatimentos via créditos tributários.

A regulamentação ainda deve definir os critérios exatos.

Como declarar aluguel no Imposto de Renda em 2026?

A forma de declarar aluguel não muda com a reforma tributária em 2026.

Quem recebe aluguel como pessoa física deve:

• recolher o imposto mensalmente pelo Carnê-Leão
• informar os valores na declaração anual do Imposto de Renda

É importante manter os dados atualizados e evitar inconsistências, já que a Receita Federal cruza informações com facilidade.

Quais despesas podem ser descontadas do aluguel no Imposto de Renda?

Ao declarar o aluguel, nem todo o valor recebido é tributado integralmente. A legislação permite descontar algumas despesas diretamente ligadas ao imóvel.

Entre as principais estão:

• Comissão de imobiliária ou corretor;
• Taxas de administração do imóvel;
• Despesas pagas pelo proprietário que seriam do inquilino (se não reembolsadas);
• Encargos contratuais assumidos pelo locador.

Por outro lado, alguns custos não são dedutíveis, como:

• reformas estruturais;
• compra do imóvel;
• despesas pessoais.

Como não pagar imposto sobre aluguel (de forma legal)?

Não pagar imposto sobre aluguel só é possível dentro das hipóteses previstas em lei. Fora disso, a omissão pode gerar multa e problemas com a Receita Federal.

Na prática, existem formas legais de reduzir ou até evitar a tributação, dependendo do caso. Veja:

• Faixa de isenção do Imposto de Renda: se a renda total mensal do contribuinte estiver dentro do limite de isenção, não há imposto a pagar;
• Dedução de despesas permitidas: valores como comissão de imobiliária podem ser abatidos da base de cálculo;
• Divisão de renda entre coproprietários: quando o imóvel tem mais de um dono, o rendimento pode ser declarado proporcionalmente;
• Avaliar atuação como pessoa jurídica: em alguns casos, abrir empresa pode resultar em carga tributária menor.

O ponto central é: não se trata de “não pagar”, mas de pagar corretamente dentro das regras legais, evitando tributação maior que o necessário.

O que acontece se não declarar aluguel no Imposto de Renda?

Não declarar renda de aluguel pode levar o contribuinte à malha fina e gerar penalidades. A Receita Federal cruza informações com:

• imobiliárias;
• instituições financeiras;
• declaração do próprio inquilino.

Se a omissão for identificada, as consequências podem incluir:

• cobrança do imposto devido
• multa de até 75% sobre o valor não declarado
• juros com base na taxa Selic

Em casos mais graves, pode haver autuação por sonegação. Por isso, mesmo que o valor pareça baixo, o ideal é declarar corretamente todos os rendimentos.

Ainda vale a pena investir em imóveis com a reforma tributária?

A reforma não elimina a atratividade do investimento em imóveis, mas pode alterar a rentabilidade em alguns casos.

O impacto depende principalmente de:

• como o imóvel será explorado (renda passiva ou atividade profissional)
• incidência ou não dos novos tributos
• possibilidade de repasse de custos ao aluguel

De forma geral, imóveis continuam sendo uma opção segura e previsível, mas exigem mais atenção ao planejamento tributário.