TJ-MG mantém condenação de imobiliária e seguradora por seguro-fiança

A Justiça de Minas Gerais manteve a condenação de uma imobiliária e de uma seguradora a pagar os prejuízos de uma proprietária que alugou o imóvel com seguro-fiança e ficou sem receber.

O TJ-MG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais) entendeu que a seguradora não podia negar a cobertura depois de aceitar o risco e emitir a apólice, e que a imobiliária deveria ter conferido melhor os documentos da inquilina.

A locatária deixou de pagar o aluguel logo no início do contrato e abandonou a residência com danos. Quando o problema foi comunicado, a seguradora recusou o pagamento, alegando que os documentos apresentados por ela tinham sinais de fraude. Para os desembargadores, uma fraude identificada só depois da contratação não bastava para rejeitar a apólice.

O caso envolveu uma proprietária de um imóvel localizado em Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte. Segundo decisão da 20ª Câmara Cível do TJ-MG, as empresas terão de pagar R$ 44 mil referentes a oito aluguéis que deixaram de ser pagos, acrescidos de multa de 10%, R$ 15 mil de multa contratual e R$ 1.793,60 de IPTU não quitado. Além disso, elas terão que arcar com os danos causados ao imóvel, em valor ainda a ser calculado.

O entendimento do tribunal foi o de que houve falha nos serviços contratados pela proprietária. No caso da imobiliária, a decisão considerou que ela não demonstrou de forma concreta quais cuidados tomou para verificar a contratação.

Em relação à seguradora, o tribunal avaliou que a apólice foi emitida e o risco aceito antes de a empresa recusar a cobertura, com base em uma apuração de fraude nos documentos feita só depois do problema.

O caso

A proprietária contratou a imobiliária para administrar o imóvel e cuidar da locação. Por meio da empresa, foi firmado um contrato residencial de 30 meses, de 26 de julho de 2023 a 26 de janeiro de 2026, com aluguel mensal de R$ 5 mil, segundo dados da ação.

A garantia da locação era um seguro-fiança, modalidade que prevê indenização ao proprietário quando o inquilino descumpre certas obrigações, conforme as coberturas contratadas.

Assim que entrou no imóvel, a locatária parou de pagar os aluguéis, no período de julho de 2023 a fevereiro de 2024. A imobiliária então acionou a seguradora, que se recusou a pagar alegando fraude nos documentos da contratação, com uso de identidade falsa pela locatária.

Sem receber os aluguéis, a proprietária entrou com ação pedindo indenização por danos materiais e morais, além do fim do contrato de administração. Em primeira instância, a Justiça mineira condenou a imobiliária e a seguradora, mas rejeitou o pedido de danos morais. As empresas então recorreram ao Tribunal de Justiça, que manteve a condenação da primeira instância.

O que disseram as empresas

Na ação, a imobiliária afirmou que não era responsável pela capacidade da locatária de pagar o aluguel e que havia tomado as providências cabíveis.

Segundo a defesa, a empresa [imobiliária] pediu e conferiu os documentos apresentados, exigiu o seguro-fiança, encaminhou a documentação à seguradora, aguardou a aprovação do cadastro, recebeu a apólice e avisou a seguradora do problema depois que os aluguéis deixaram de ser pagos. 

Também alegou que não havia prova de fraude nem de erro de sua parte. A seguradora afirmou que o seguro-fiança depende do contrato de locação e que uma eventual fraude na contratação tiraria a validade da apólice.

Disse ainda que sua atuação se limitou a analisar a situação financeira de quem fez a proposta de locação, sem responsabilidade por conferir se os documentos pessoais eram autênticos nem por administrar o imóvel.

As duas empresas também reclamaram da falta de perícia para verificar a autenticidade dos documentos da locatária. A imobiliária alegou que teve a defesa prejudicada, ou seja, que não teve oportunidade adequada de produzir prova técnica sobre a suposta fraude.

Por que o tribunal manteve a condenação

Segundo o TJ-MG, não houve prejuízo à defesa. A ação informa que as partes do processo foram chamadas a indicar as provas que pretendiam produzir. A proprietária e a seguradora disseram não ter outras provas, e a imobiliária não demonstrou ter pedido, naquele momento, uma perícia para verificar os documentos.

Com isso, o tribunal não viu motivo para anular a sentença e reabrir a produção de provas. O relator destacou que, para anular um processo, é preciso demonstrar que a parte foi realmente prejudicada.

“As vistorias de entrada e saída evidenciam alteração relevante no estado do imóvel, com registro de danos e pendências na devolução do bem. Assim, o conjunto probatório demonstra que a autora, embora tenha contratado administradora profissional para conduzir a locação, permaneceu suportando os prejuízos decorrentes da inadimplência, da recusa securitária e da devolução irregular do imóvel”

Fernando Caldeira Brant, desembargador  do Tribunal de Justiça de Minas Gerais 

Relação de consumo

O entendimento do tribunal foi o de que a relação entre a proprietária e as empresas é regida pelo CDC (Código de Defesa do Consumidor), porque ela contratou serviços profissionais de administração de imóveis e de garantia por seguro. O contrato de locação, em si, segue as regras da Lei do Inquilinato.

Nesse tipo de relação, o fornecedor responde pelos danos causados por falhas no serviço mesmo sem ficar provado que agiu com culpa, conforme o artigo 14 do código.

Para o relator, a responsabilidade da imobiliária não veio simplesmente do fato de a locatária não ter pago os aluguéis. O fundamento foi uma possível falha no serviço contratado pela proprietária.

Segundo a decisão, cabia à imobiliária demonstrar de forma concreta quais cuidados havia tomado ao verificar a contratação. Para o relator, dizer que recebeu os documentos e os encaminhou à seguradora não bastou para mostrar o zelo exigido de uma empresa profissional.

O seguro-fiança também não livrava a imobiliária do dever de cuidado, segundo o tribunal. A decisão considerou que a garantia fazia parte da estrutura da locação organizada pela própria administradora.

As vistorias de entrada e de saída também pesaram, já que, segundo a decisão, os documentos registraram mudanças no estado do imóvel e danos na devolução.

Em relação à seguradora, o tribunal considerou que a empresa recebeu a proposta, aceitou o risco e emitiu a apólice. A recusa da cobertura só veio depois do aviso do problema, com base na apuração de fraude nos documentos.

A decisão também destacou que não havia prova de má-fé nem de participação da proprietária na suposta fraude. Por isso, o tribunal entendeu que uma fraude apurada só durante a análise do pedido de indenização não era suficiente para negar toda a cobertura à segurada.

A fraude não foi declarada

Um ponto importante da decisão é que o tribunal não declarou que os documentos da locatária eram falsos nem anulou o contrato de locação. A decisão afirma que a Justiça de primeira instância reconheceu apenas indícios de fraude e levou essa circunstância em conta ao avaliar a responsabilidade das empresas.

Para o TJ-MG, não era necessário declarar formalmente a falsidade dos documentos para analisar se houve falha nos serviços contratados pela proprietária. O relator também afirmou que, mesmo diante de indícios de fraude, essa circunstância não afastaria, por si só, a ligação entre os serviços da imobiliária e os prejuízos da proprietária.

Danos ao imóvel ainda serão calculados

A quantia exata a ser ressarcida pelos danos no imóvel ainda será calculada pela Justiça na fase de liquidação da sentença.

Segundo a ação, o tribunal manteve esse entendimento porque, embora as vistorias de entrada e de saída tenham registrado mudanças relevantes no estado do imóvel e problemas na devolução, os documentos apresentados no início do processo não permitiram calcular com precisão quanto seria necessário para os reparos.

Será necessário avaliar custos dos reparos que só podem ser calculados por meio de orçamento e laudos sobre o estado do imóvel.

O seguro-fiança também prevê cobertura para esse tipo de prejuízo, segundo a ação. A apólice contratada junto à seguradora inclui cobertura adicional para danos ao imóvel, de até R$ 30 mil, e para pintura interna e/ou externa de até R$ 15 mil.