Três sinais, e ainda nenhuma tranquilidade

Na coluna da semana passada, listei quatro acontecimentos que deveriam desenhar a trajetória dos juros em 2027. Também sugeri às imobiliárias que aguardassem os próximos capítulos antes de fechar o planejamento. De lá para cá, dois deles aconteceram e um terceiro começou a ganhar forma. Nenhum, porém, trouxe a tranquilidade que o mercado esperava.

​Para não ficar só na minha leitura, trago um resumo do que disseram alguns dos principais especialistas sobre cada um desses capítulos.

​Do discurso ao pacote: o passo foi dado, mas é curto

​O primeiro capítulo foi o pronunciamento do presidente Lula, no domingo (8). A reação dos economistas foi parecida: faltaram medidas concretas. Sérgio Vale, economista-chefe da MB Associados, avaliou que “99% do discurso caminhou no sentido do aumento dos gastos” e vê o risco de o país repetir, em menor escala, o roteiro de 2015. André Moor, do Bradesco BBI, foi mais comedido: “Poderia ter sido pior”. Para ele, o presidente resumiu a campanha, mas não entrou nos detalhes que o mercado gostaria de ouvir. Gesner Oliveira, sócio da GO Associados e professor da FGV, apontou que “o grande teste será a capacidade de Lula 4 conquistar credibilidade em matéria fiscal”. E Marcos Lisboa, ex-secretário de Política Econômica, disse ter ficado “preocupado com a falta de uma agenda estruturada para enfrentar o tema fiscal”.

​A primeira resposta concreta veio poucos dias depois. Diversos veículos de imprensa, como o G1, publicaram na quinta-feira (12) reportagens mostrando que o governo havia enviado um pacote de ajuste ao Senado, com economia de “até R$ 60 bilhões em 2027”. Entre as medidas estão um gatilho que reduz de 2,5% para 2% ao ano o teto de crescimento real das despesas, caso a arrecadação frustre as projeções, além de cortes em benefícios tributários e restrições a compensações de créditos tributários pelas empresas. O Senado aprovou o texto-base na quinta-feira, por 45 votos a 31. Os senadores ainda vão analisar eventuais mudanças na proposta (destaques), e uma nova votação deve ocorrer na terça-feira (17).

​Os especialistas viram a iniciativa como um bom sinal: o governo saiu do discurso e partiu para medidas concretas. A avaliação predominante, porém, é que o tamanho do ajuste ainda é insuficiente para estabilizar a dívida. É um passo na direção certa, mas curto demais para mudar o quadro.

​A ata: por que o curto não basta

​O motivo de esse passo ainda não bastar está na ata do Copom, divulgada na terça-feira (10). Reportagem publicada pelo Portas no mesmo dia, “Ata do Copom indica juros altos por mais tempo: saiba o impacto no setor imobiliário”, resume o recado. Ao manter a Selic em 13,75%, o Comitê reafirmou que “exige-se uma restrição monetária maior e por mais tempo do que outrora seria apropriado”. As projeções do próprio Banco Central apontam inflação de 5,6% em 2026 e 4,7% em 2027, acima do teto da meta. Os riscos também estão acima do usual: petróleo, El Niño, câmbio e o fim da escala 6×1.

​Nesse ambiente, o fiscal pesa diretamente sobre a inflação e o prêmio de risco. Só um ajuste mais robusto e crível abriria espaço para os cortes, dizem os especialistas.

​A ata não dá data nem gatilho para retomá-los, e os analistas divergem sobre o quando. A Suno vê cortes a partir de março de 2027, com a Selic em 12% no fim do ano. A Warren Rena projeta juros estáveis durante todo o primeiro semestre. XP e Genial enxergam a Selic parada em 13,75% até o fim de 2027. Há consenso apenas sobre a pausa agora.

​Na mesma reportagem do Portas, Eduardo Zaidan, presidente executivo do Sinduscon-SP, descreve o efeito sobre o nosso setor. A classe média, diz ele, “vive de salário, está endividada, e os financiamentos são caros”. E faz um alerta: “O momento hoje não é para grandes definições nem adivinhações.”

​As incorporadoras já se mexeram

​Quem constrói não esperou. Matéria do Metro Quadrado publicada na sexta-feira (6), “No pós-eleição, mercado já fala em nova redução dos lançamentos”, mostra que a Eztec prevê uma redução “grande ou muito grande” dos lançamentos em 2027, com projetos já cancelados. A Moura Dubeux suspendeu compras de terreno em dinheiro para proteger o caixa. Seu CEO, Diego Villar, resumiu a postura: “É melhor se preparar para ter a surpresa”.

O que a imobiliária faz com isso

​Mantenho a recomendação de não tomar grandes decisões antes de os capítulos mais relevantes se completarem. O primeiro é a tramitação do pacote no Congresso, junto com a definição completa da equipe econômica. O segundo é a regulamentação da reforma tributária, a partir de janeiro. Mas aguardar não significa ficar parado. Até aqui, os sinais pendem mais para o negativo, e o planejamento já deve começar com esse viés. Sugiro quatro movimentos:

• ​Trabalhar com Selic de 13,75% como cenário-base. Ao menos para o primeiro semestre de 2027. Se os cortes vierem antes, é ganho. Planejar metas, contratações e investimentos a partir do cenário mais conservador evita ser pego no contrapé.
• ​Proteger o caixa, como fazem as incorporadoras. Revisar custos fixos, renegociar contratos e priorizar iniciativas de retorno rápido. Num ano de incerteza, fôlego financeiro é vantagem competitiva.
• ​Olhar para o estoque que já existe. Com menos lançamentos, imóveis prontos e usados tendem a ganhar espaço na prateleira e na atenção do comprador. Captar bem, precificar com dados e ter imóveis em condição de mudança imediata pode compensar parte da desaceleração do primário. Vale lembrar que o comprador de usado também depende de crédito caro, então antecipar a análise de financiamento segue essencial.
• ​Fortalecer a locação. A classe média sem acesso a crédito continua precisando morar. Uma carteira de aluguel bem administrada, com garantias sólidas, é a receita mais previsível que a imobiliária pode ter em 2027.

​Os próximos capítulos dirão se esse viés se confirma ou se a surpresa vem pelo lado bom. Até lá, vale o conselho: é melhor se preparar. A imobiliária que chegar a 2027 com caixa protegido, estoque bem trabalhado e locação forte atravessa qualquer cenário. E estará pronta para aproveitar a virada quando ela vier.