IBGE: 44,6% dos municípios não tinham Plano Diretor aprovado em 2025 

Quase metade dos municípios brasileiros não tinha Plano Diretor aprovado em 2025. Eram 2.486 cidades, o equivalente a 44,6% do total, segundo a Pesquisa de Informações Básicas Municipais (chamada de Munic), do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), divulgada nesta quarta-feira (11).

O Plano Diretor é uma lei que orienta o crescimento das cidades, o uso e a ocupação do solo e os investimentos em infraestrutura. Para o mercado imobiliário, o instrumento é fundamental para definir os investimentos por estabelecer o que pode ser construído, onde e em quais condições. 

Do total de municípios sem Plano Diretor aprovado ao final de 2025, 1.965 não possuíam o instrumento e outros 521 informaram que estavam elaborando o documento. 

Apesar de ainda abranger uma parcela expressiva das cidades, a presença do Plano Diretor aumentou na última década. Em 2015, 50% dos municípios tinham o instrumento aprovado. Em 2025, o percentual chegou a 55,4%, o equivalente a 3.083 cidades. Em 2005, era de apenas 14,5%. 

Plano Diretor é obrigatório em cidades com mais de 20 mil habitantes 

O Estatuto da Cidade, instituído pela Lei 10.257/2001, estabelece que municípios com mais de 20 mil habitantes são obrigados a ter Plano Diretor aprovado. Essa obrigação também é prevista em outros casos, tais como cidades que integram regiões metropolitanas, áreas de interesse turístico e naquelas onde há risco de deslizamento ou inundações.

O Brasil tem 5.571 municípios, segundo o IBGE, dos quais 1.752 possuem 20 mil habitantes ou mais. Desse universo, 136, ou 7,8%, ainda não tinham cumprido a exigência em 2025. Entre eles, 74 estavam elaborando o documento e 62 declararam não possuir um plano. 

Embora os municípios menores não estejam sujeitos à obrigatoriedade geral prevista no critério populacional, a CNM (Confederação Nacional de Municípios) aponta o Plano Diretor como uma ferramenta para planejar o futuro das cidades e melhorar as condições de vida da população local.

Ausência pode levar prefeito a responder por improbidade

A legislação prevê consequências para o prefeito que descumpre as obrigações relacionadas ao Plano Diretor. O artigo 52 do Estatuto da Cidade enquadra determinadas omissões do chefe do Executivo municipal como atos de improbidade administrativa. 

Entre essas omissões estão não garantir a participação da população e a correta divulgação durante o processo de elaboração e fiscalização do plano, além de não tomar as providências para que a revisão seja feita no prazo legal. 

Resumo do dia

Empresários apontam falhas no Plano Diretor de São Paulo

A pesquisa do IBGE não traz as informações de quais municípios ou prefeitos estão respondendo judicialmente por não ter criado o Plano Diretor nas cidades que administram. Essas denúncias podem partir de denúncias do Ministério Público ou serem apontadas em relatórios de tribunais de contas dos Estados. 

Por exemplo, numa pesquisa livre no site de jurisprudências do TCE-SP (Tribunal de Contas do Estado de São Paulo), responsável por averiguar as contas apresentadas por 644 municípios paulistas, aparecem alguns processos relativos à ausência de planos diretores.

O que é a pesquisa e importância para o mercado imobiliário

A pesquisa Munic 2025 do IBGE envolve diversas informações sobre os municípios em políticas públicas nas áreas de educação, saúde, cultura, meio ambiente, recursos humanos, assistência social, habitação e finanças. 

Ela traz também detalhes sobre tributação imobiliária, legislação de uso e ocupação do solo, incentivos a empreendimentos privados, instrumentos urbanísticos e cooperação entre prefeituras. 

O Plano Diretor orienta a política de desenvolvimento urbano e estabelece diretrizes para o uso e a ocupação do território. Sua importância para o mercado imobiliário está na definição de parâmetros que afetam a localização de empreendimentos, as possibilidades de construção e a destinação de áreas para diferentes atividades. 

Por vezes, ele o planejamento urbano cria tensões entre as administrações municipais e os empresários do setor. Um dos casos mais famosos foi o da revisão da Lei de Zoneamento na cidade de São Paulo, que detalha como o Plano Diretor, que funciona como uma regra geral, deve ser implementado.

A saga do zoneamento paulistana começou em 2024, quando a revisão da Lei do Zoneamento passou a enfrentar um forte imbróglio jurídico. O impasse travou a emissão de alvarás de demolição e corte de árvores até que a disputa teve fim em agosto de 2026.

Cadastro imobiliário perde espaço 

A pesquisa Munic do IBGE mostra que a proporção de municípios que declararam possuir Cadastro Imobiliário Municipal caiu de 95% em 2015 para 92% em 2025. Em números absolutos, o total passou de 5.289 para 5.124 cidades. 

O cadastro reúne informações sobre identificação, localização e características físicas de terrenos e edificações urbanas, tais como casas, prédios, edifícios industriais e comerciais e outros. É uma das bases utilizadas pelas administrações municipais para organizar a tributação imobiliária. 

A cobertura varia entre as regiões. O Sul apresenta o maior percentual, com 98,7% dos municípios declarando possuir cadastro, seguido pelo Sudeste, com 98%. No Nordeste, o índice é de 83,9%, enquanto no Norte chega a 79,6%. 

Em contrapartida, aumentou a quantidade de municípios que contavam com PGV (Planta Genérica de Valores). O instrumento estava definido em 82,3% dos municípios em 2025, ante 80,7% em 2015. 

A PGV estabelece valores básicos para terrenos e edificações, considerando sua localização e características, e serve de referência para o cálculo do valor venal dos imóveis. Essa avaliação é utilizada na apuração de tributos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), este último mais conhecido como imposto sobre heranças. 

O avanço foi mais expressivo no Nordeste, onde a proporção de municípios com PGV passou de 63% para 69,4% em dez anos. A região Sul continua na liderança nacional, com 92,5%. 

IPTU é cobrado em quase 95% das cidades 

A cobrança do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) permaneceu praticamente estável na última década. Em 2025, 94,8% dos municípios, ou 5.283 cidades, informaram cobrar o tributo. O percentual é o mesmo registrado em 2015 e ligeiramente superior aos 94,6% de 2019. 

Neste caso, as diferenças regionais são maiores. No Sudeste, 99,6% das prefeituras cobram IPTU. No Sul, o índice é de 99,8%. Já no Norte, 86,2% dos municípios informaram realizar a cobrança, enquanto no Nordeste a proporção é de 88,4%. 

O porte populacional também influencia a cobertura. Entre as cidades com mais de 500 mil habitantes, todas declararam cobrar o imposto. Nos municípios com até 5.000 habitantes, o percentual é de 93,9%. 

A existência da cobrança, entretanto, não significa que as administrações tenham necessariamente uma estrutura cadastral atualizada ou uma avaliação recente dos imóveis. Os indicadores da pesquisa mostram que a presença desses instrumentos varia e que o cadastro imobiliário perdeu cobertura no período analisado. 

Incentivos a empreendimentos incluem isenções e terrenos 

A Munic também investigou os mecanismos utilizados pelas prefeituras para atrair empreendimentos comerciais, industriais e imobiliários. Em 2025, 63,6% dos municípios brasileiros, ou 3.544 cidades, declararam oferecer algum tipo de incentivo. O percentual é o mesmo observado em 2012. 

Entre os mecanismos mais utilizados estão a isenção de IPTU, informada por 38,6% dos municípios que concedem incentivos, e a cessão de terrenos, com 38,1%. A isenção de taxas administrativas e de licenciamento aparece em seguida, com 37,6%. 

A doação de terrenos, por outro lado, perdeu espaço. Em 2012, era utilizada por 41,8% dos municípios que concediam incentivos. Em 2025, a proporção caiu para 29,6%, uma redução de 12,2 pontos percentuais. 

A diferença entre cessão e doação está na transferência do patrimônio público. Na doação, o terreno passa definitivamente para o beneficiário. Na cessão, a prefeitura autoriza o uso do imóvel, sem necessariamente transferir sua propriedade.

Em alguns casos, benefícios fiscais dados por prefeituras para instalação de indústrias interferem diretamente no mercado imobiliário. Um dos exemplos mais recentes ocorreu na cidade de Inocência, em Mato Grosso do Sul, que receberá um mega projeto de uma fábrica de celulose. Além de valorizar os terrenos da cidade em até 400%, segundo o jornal Cruzeiro do Sul, o projeto prevê a construção de 600 casas para os futuros trabalhadores.

Os incentivos também podem envolver redução ou isenção de impostos e taxas. A redução de IPTU foi informada por 29,1% dos municípios que oferecem benefícios, enquanto a redução do ISSQN (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza) aparece em 28,8%. 

Legislação urbana é omissa em várias cidades

A pesquisa também identificou diferenças na presença de instrumentos legais de ordenamento territorial. A Lei de Perímetro Urbano, que determina os limites das áreas urbanas e rurais, existiam em 83,1% dos municípios em 2025. 

As regras de zoneamento e uso e ocupação do solo foram declaradas por 62,9% das prefeituras, enquanto o Código de Obras, por 62,6%. O Código de Obras reúne uma série de normas que devem ser obedecidas quando alguém desenvolve um projeto, definindo como deve ser o licenciamento, execução e manutenção das edificações.

Entre os instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, as Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social) estavam definidas em 54,5% dos municípios. Essas áreas são destinadas, entre outras finalidades, à habitação de interesse social e à regularização fundiária. 

O EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança), que avalia efeitos de empreendimentos sobre aspectos como trânsito, infraestrutura e paisagem urbana, estava regulamentado em somente 39,2% das cidades. O mesmo percentual foi registrado para a outorga onerosa do direito de construir, conhecida também como solo criado. Esse instrumento permite que o município cobre uma contrapartida financeira de empreendimentos que pretendem construir acima do limite básico estabelecido para determinada área. 

Por qual motivo essas informações são importantes para o mercado imobiliário?

Para o mercado imobiliário, a presença ou não dessas leis ajudam a determinar as condições para desenvolver novos empreendimentos em cada cidade. E se esse processo será mais ou menos complexo.

Regras de zoneamento, códigos de obras e estudos de impacto de vizinhança estabelecem limites e exigências para as construções, enquanto incentivos fiscais podem alterar os custos de instalação de empresas e projetos. 

Embora os dados do IBGE não tragam detalhes de quem recebeu esses incentivos, não é incomum que prefeituras ofereçam incentivos fiscais para instalação de novos empreendimentos, mesmo imobiliários.

Um dos maiores ativos do mercado imobiliário é a previsibilidade. O cenário varia se as regras estiverem bem definidas ou não. Isso influencia diretamente o que pode ser construído, onde e em quais condições, fatores que entram na avaliação de riscos e na decisão de investir.