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- Dificuldade de acesso a capital leva incorporadoras a migrar para CRIs com estruturas mais rígidas.
- Essas operações saíram de 20% a 30% das emissões até 2023 e chegaram a 57% em 2026.
- Demanda se concentra em incorporadoras de médio e alto padrão, mais expostas à retração do crédito bancário.
- Estruturas exigem amortização obrigatória conforme as vendas avançam e podem prever prioridade de pagamento.
- Taxas variam de CDI mais 3% a 7%, ante CDI mais 1,75% a 5% nas emissões tradicionais.
- Formato permite manter a obra e alongar o passivo, mas divide com o credor parte maior do retorno.
- Gestor da RBR estima que o modelo alcance de 60% a 65% das emissões se os juros seguirem altos em 2027.
- Crédito também começa a ser usado no mercado de escritórios, para compra de ativos e novos projetos.
A dificuldade de acesso a capital acelerou a migração das incorporadoras para CRIs estruturados, modalidade de Certificados de Recebíveis Imobiliários com condições mais rígidas. Segundo levantamento da RBR Asset citado pelo Metro Quadrado, essas operações representavam entre 20% e 30% das emissões até 2023 e chegaram a 57% em 2026. A demanda se concentra em incorporadoras de médio e alto padrão, mais expostas à retração do financiamento bancário.
CRIs estruturados dão mais proteção ao credor, mais custo para a empresa
Os CRIs estruturados incorporam condições específicas para reduzir o risco do investidor. A configuração mais comum exige amortização obrigatória à medida que as vendas avançam e o caixa do empreendimento cresce. Outros contratos podem prever prioridade de pagamento ou remuneração adicional acionada por gatilhos. Na carteira da RBR, as taxas variam de CDI mais 3% a 7%, ante CDI mais 1,75% a 5% nas emissões tradicionais.
Capital preserva o projeto, mas comprime retorno
Para a incorporadora, esse formato permite manter a obra e alongar o passivo quando outras fontes estão fechadas. A contrapartida é dividir com o credor uma parcela maior do retorno que ficaria com o acionista. Operações convencionais também podem ser reestruturadas para incorporar garantias e cronogramas mais duros, aliviando a pressão imediata de caixa sem eliminar o custo financeiro.
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Participação pode chegar a 65%
Felipe Schucman, sócio da RBR e gestor da área de aquisições e originação, estima que os CRIs estruturados possam alcançar de 60% a 65% das emissões, caso os juros permaneçam altos em 2027. O uso desse crédito também começa a aparecer no mercado de escritórios, tanto para aquisição de ativos quanto para projetos capazes de atender à demanda criada pelo retorno ao trabalho presencial.
*Com informações de Metro Quadrado
Editora da newsletter
Editora da newsletter do Portas e coordenadora de relações públicas da Loft. Jornalista especializada em Comunicação Organizacional e Relações Públicas, atua há mais de dez anos em Comunicação Corporativa, tendo passagens por agências de comunicação, como Máquina Cohn & Wolfe, e empresas, como Grupo Carrefour Brasil, Grupo Pão de Açúcar e Marisa. Anteriormente, atuou como repórter no Sistema A Tribuna de Comunicação, que reúne os jornais A Tribuna de Santos e Expresso Popular, o portal G1 Santos e Região e a TV Tribuna, afiliada da TV Globo.
