Como funciona o ITBI?

Ninguém registra a compra de um imóvel sem passar por esse imposto antes: o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de proprietário por meio de compra e venda, permuta ou outra forma de transmissão onerosa. O pagamento é condição para o registro da escritura em cartório, e em compras via financiamento o banco normalmente solicita a guia de recolhimento como parte da documentação exigida para liberar o crédito.

Como é calculado o ITBI?

A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3%, e incide sobre o valor de mercado do imóvel: pela definição legal, o valor venal é o preço pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Na prática, o ponto de partida costuma ser o valor da transação declarado, mas a prefeitura pode questioná-lo ou usar valores de referência próprios. As regras sobre esses valores mudaram com a Lei Complementar 227/2026 e dependem da legislação de cada município, por isso vale confirmar com a prefeitura.

Quem paga o ITBI?

Por convenção de mercado, o comprador arca com o ITBI — embora a legislação não proíba as partes acordarem de outra forma em contrato.

Qual o prazo para pagar o ITBI?

O momento e o prazo variam conforme a legislação de cada município: em alguns, a guia precisa estar paga antes da lavratura da escritura; em outros, basta o pagamento antes do registro no cartório. Vale consultar a prefeitura do município do imóvel antes de agendar a escritura.

O que acontece se o ITBI não for pago?

Sem o comprovante de pagamento, o cartório não registra a transferência de propriedade — o imóvel continua formalmente em nome do vendedor até a quitação do imposto.

Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?

Imposto	Quando incide	Competência
ITBI	Transmissão onerosa (compra e venda, permuta)	Municipal
ITCMD	Transmissão gratuita (herança, doação)	Estadual

É comum confundir os dois na hora de orçar uma transação: o ITBI aparece em praticamente toda compra e venda, enquanto o ITCMD só entra em cena em heranças e doações. O ITCMD é um imposto estadual, com alíquota máxima de 8% fixada pelo Senado Federal, e as alíquotas variam conforme a legislação de cada estado.

Quanto custa o ITBI?

Em um imóvel de R$500 mil, uma alíquota de 3% resulta em R$15 mil de ITBI — valor que precisa ser somado ao orçamento total da compra, além da entrada e dos custos cartorários.