O que o plano diretor define?

Por que um bairro recebe torres e outro só aceita casas? Boa parte da resposta está em uma lei municipal que pouca gente lê. O plano diretor é chamado pela Constituição de instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana (art. 182, §1º) e é regulamentado pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). Ele costuma indicar áreas de expansão, regiões para adensamento e diretrizes de uso do solo, e prevê instrumentos como a outorga onerosa do direito de construir. Regras mais detalhadas, como o zoneamento e o coeficiente de aproveitamento, costumam se apoiar nele. A Constituição ainda diz que a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências de ordenação da cidade expressas no plano.

Quais cidades precisam ter plano diretor e com que frequência ele é revisto?

O plano é obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes. O Estatuto da Cidade (art. 41) acrescenta municípios de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, os que pretendem usar certos instrumentos de política urbana do art. 182, §4º da Constituição, os de especial interesse turístico, os inseridos na área de influência de empreendimentos de significativo impacto ambiental regional ou nacional e os incluídos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis a deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos. A lei do plano deve ser revista pelo menos a cada dez anos (art. 40, §3º).

Como o plano diretor é elaborado e aprovado?

Como o plano mexe com o que pode ser construído em cada região, a lei exige participação da população no processo. Na prática, as etapas costumam seguir esta ordem.

1. Diagnóstico e minuta: a prefeitura levanta a situação da cidade e prepara a proposta.
2. Audiências públicas: o Estatuto da Cidade exige debates com a população e associações representativas (art. 40, §4º).
3. Publicidade: os documentos e informações produzidos devem ser publicados e acessíveis a qualquer interessado.
4. Votação: o projeto é apreciado e aprovado pela Câmara Municipal.
5. Publicação da lei: o plano passa a valer como lei municipal.

Cada município organiza esse percurso à sua maneira, mas a etapa de participação não é opcional. Quem tem interesse em um bairro específico encontra nas audiências o momento de acompanhar o que está sendo proposto.

Como o plano diretor afeta quem compra ou investe?

Mudanças no plano podem alterar o que é permitido construir em uma região, o que influencia o interesse do mercado por ela. Antes de comprar um terreno para construir, vale conferir no plano diretor e na lei de zoneamento se o projeto pretendido é permitido naquele endereço.