Justiça anula revisão da lei de zoneamento de São Paulo, mas alvarás e obras já aprovados serão válidos

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) decidiu nesta quarta-feira, 26, que a revisão sancionada em julho de 2024 da Lei de Zoneamento da capital paulista é inconstitucional. O efeito não é imediato e será modulado. Os alvarás de construção e obras já aprovados não serão anulados e a decisão vale para os empreendimentos imobiliários realizados a partir de agora.

O zoneamento da cidade de São Paulo foi alterado duas vezes recentemente, em janeiro e em julho de 2024. As alterações de janeiro de 2024, trazidas pela lei 18.081, foram consideradas legais e estão mantidas.

Mas a lei 18.177, sancionada cerca de seis meses depois, está anulada. Este texto intensificou a revisão do zoneamento na capital paulista e trouxe, entre outros pontos, novas regras de construção de edifícios em zonas antes restritas a casas. Ou seja, estimulava a verticalização e adensamento populacional nestas áreas. O centro da análise pela Corte foi o artigo 8°, que havia alterado o mapa de zoneamento da cidade e agora é considerado inconstitucional.

Entenda o que defende cada parte na ação sobre alvarás

O relator do caso, o desembargador Donegá Morandini, considerou em seu voto que as emendas apresentadas ao projeto de lei 399/2024, que deu origem à lei 18.177, não tinham qualquer correspondência ao projeto submetido ao debate. “Anunciou-se que o projeto se limitaria a fazer ajustes finos (…) mas aprovou-se revisões substantivas”, afirmou o desembargador, que considerou essas mudanças a “revisão da revisão”.

A decisão focou no processo legislativo da mudança, não no teor do texto – ainda que o efeito prático seja impedir o aumento da verticalização presente na revisão de julho de 2024.

Os réus da ação, proposta pelo Ministério Público de São Paulo (MP-SP), são a Prefeitura de São Paulo e a Câmara Municipal. Os dois entes públicos, representados por seus advogados, reafirmaram na sessão que houve participação popular nas discussões e que a revisão do zoneamento seguiu critérios técnicos. Associações de moradores contestam essa visão.

Os desembargadores decidiram, por maioria de 13 votos, em favor de uma modulação dos efeitos entre a publicação da decisão até o trânsito em julgado, ou seja, quando estão esgotados os recursos. A medida, caso se confirme a decisão após as fases de apelação, será retroativa a esse intervalo.

A sugestão de modulação veio do presidente da Corte, Francisco Eduardo Loureiro, estabelecendo que, após a publicação da decisão, quem optar por seguir construindo empreendimentos na cidade de São Paulo pelo estabelecido na lei 18.177 estará, em suas palavras, “agindo por conta e risco”. A decisão ainda não foi disponibilizada.

Os desembargadores optaram pelo caminho intermediário tendo em vista a decisão do presidente do Supremo Tribunal Federal (STF), Edson Fachin, que manteve a emissão de alvarás na cidade de São Paulo até o julgamento final da questão.

Anulação da ‘revisão da revisão’ do zoneamento; entenda

Em janeiro de 2024, foi sancionada a lei 18.081. Essa norma foi considerada constitucional. O Órgão Especial do TJ-SP entendeu que, ao contrário do alegado pelo MP-SP, a prova documental revelou que a exigência constitucional da participação comunitária foi satisfeita, que houve estudos prévios e que o projeto foi instruído com justificativa técnica, elaborada pelo Poder Executivo.

Seis meses depois, veio a lei 18.177, anunciada como a ‘revisão da revisão’. O relator Morandini considerou que durante a tramitação, as emendas parlamentares acrescidas alteraram de modo significativo o mapa de zoneamento e trouxeram uma revisão da legislação sem a observância do processo legislativo.

Entre as alterações, agora consideradas inválidas, houve ajuste nos limites das chamadas Zonas de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs) e reclassificação de quadras e lotes em diferentes regiões da cidade.

As ZEUs traziam incentivo a prédios mais altos, com objetivo de promover o adensamento populacional em terrenos próximos a redes de transporte público. Regiões como Morumbi, Cidade Jardim, Vila Mariana e bairros da zona oeste de São Paulo eram impactadas pela norma agora revogada.

Confira como votou o desembargador:

“Anunciou-se à população que o projeto se limitaria a fazer ‘ajustes finos’ e compatibilizar o texto à carta geotécnica, mas aprovou-se revisão substantiva do zoneamento e dos eixos de estruturação urbana, matéria estranha ao objeto original da proposição. (…) Houve verdadeiro desvirtuamento do objeto, culminando na ausência de pertinência temática entre a proposição submetida às audiências públicas e à matéria efetivamente aprovada”, afirmou Morandini

A anulação da lei de zoneamento já está valendo?

Para ter efeito, a anulação da lei de zoneamento de julho de 2024 precisa ser publicada. Trata-se do acórdão, que representa o julgamento de um órgão colegiado e que incorpora o consenso surgido a partir das diferentes visões durante um debate de um tema.

Esse acórdão ainda não está disponível e não há uma data para isso acontecer.

Novas obras e alvarás de construção estão suspensos?

Os desembargadores decidiram por uma modulação dos efeitos da decisão. Alvarás e obras já aprovados, entre julho de 2024 e até a data de publicação do acórdão, serão considerados válidos.

Segundo a Corte, serão preservados “os atos administrativos pendentes de decisão ou praticados sob a vigência da norma declarada inconstitucional.”

“Se não houvesse modulação alguma, centenas de contratos seriam anulados, inclusive em prejuízo de terceiros de boa-fé, e teríamos uma situação de quebra de um valor que hoje é reconhecido por todo ordenamento jurídico, que é a teoria da confiança”, disse o presidente do TJ-SP.

Decisão é considerada correta, mas não elimina incerteza

A anulação de lei de zoneamento de julho de 2024 não é definitiva e cabe recurso.

“É quase certo o ingresso de recurso por parte da Prefeitura, porque quem perde sempre recorre. E, como já vimos em fevereiro e em abril, a última palavra sobre o tema tende a ser do Supremo Tribunal Federal”, afirma Nanci Regina Souza Lima, sócia especialista em direito imobiliário no NR Souza Lima Sociedade de Advogados.

Segundo a especialista, houve rigor técnico na análise, mas a incerteza deve manter o setor imobiliário em alerta por ora. “Nos próximos dias, enquanto o texto do acórdão não for publicado, seus efeitos não forem modulados e o prazo recursal não se iniciar, impera a incerteza total”, afirma.

Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, destaca que a decisão não pode ser lida como uma rejeição à verticalização ou ao modelo de adensamento que São Paulo vem construindo há mais de uma década ao longo dos eixos de transporte. “Isso fica claro no fato de o Tribunal ter mantido intacta a revisão aprovada em janeiro de 2024”, afirma.

O sócio do Viseu Advogados pondera, no entanto, que cria-se uma segurança jurídica mais estrutural, de médio e longo prazo. “A decisão reforça a visão de que as leis urbanísticas aprovadas sem correspondência real entre debate público e texto final tendem a ser questionadas anos depois, gerando um passivo de judicialização muito mais custoso do que o desconforto de agora. Nesse sentido, o julgamento é positivo para o mercado, ainda que pareça o contrário à primeira vista”, afirma.

O que dizem as construtoras

A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras) reagiu com cautela à decisão. “A Abrainc aguarda a divulgação do inteiro teor do acórdão para avaliar com precisão o alcance da decisão e da modulação estabelecida pelo Tribunal. Essa análise deverá considerar também a decisão do Supremo Tribunal Federal que suspendeu a eficácia da declaração de inconstitucionalidade até o trânsito em julgado da ação”, diz a entidade, em nota.

A Abrainc acrescenta, ainda, que entende que a estabilidade das regras urbanísticas como condição essencial para o planejamento de longo prazo da cidade, para a produção de novas moradias e para a continuidade dos investimentos. “A preservação dos atos regularmente praticados e das situações constituídas durante a vigência da legislação é, portanto, um princípio que a Abrainc considera indispensável nesse processo”, destacou.

Relembre: suspensão de alvarás e decisão do STF

Em fevereiro de 2026, o TJ-SP suspendeu, por meio de liminar, “a concessão de novas autorizações voltadas à demolição de imóveis existentes ou supressão vegetal para a construção de novos empreendimentos”. A decisão foi do desembargador Luiz Fernando Nishi, do Órgão Especial da Corte.

Nishi apontou, na época, que a quantidade de audiências públicas para apresentação dos novos mapas de zoneamento foi exígua.

Posteriormente, em abril de 2026, o presidente do STF, Edson Fachin, suspendeu os efeitos da liminar concedida pelo TJ-SP. O ministro destacou que a decisão do TJ-SP gerou instabilidade institucional e insegurança jurídica para a administração municipal e, por isso, optou pela retomada dos alvarás até o julgamento final da ação de origem.

Lei de Zoneamento e Plano Diretor, quais as diferenças?

A Lei de Zoneamento é um instrumento complementar ao Plano Diretor. Entenda:

• O Plano Diretor traça as diretrizes gerais de crescimento de São Paulo;
• A Lei de Zoneamento detalha o que pode ser construído em cada rua e lote, incluindo a altura máxima dos edifícios e o mix entre construções residenciais, comerciais e indústrias em cada área, entre outros quesitos