Título de capitalização para aluguel: como funciona e diferenças para caução e seguro fiança

Quando o proprietário exige uma garantia no contrato de locação, o inquilino pode oferecer uma das modalidades previstas na Lei do Inquilinato: caução, fiador, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E, entre as formas de caução, existe o aluguel com título de capitalização.

Para explicar exatamente como funciona essa garantia, o Portas buscou respostas junto à Superintendência de Seguros Privados (Susep), autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda que é responsável pelo controle e fiscalização dos mercados de seguro, previdência privada aberta, capitalização e resseguro.

Veja a seguir como é o aluguel via título de capitalização, qual é o valor praticado no mercado, como é feito o resgate, as vantagens e desvantagens dessa modalidade e o que diz a legislação a respeito.

O que é título de capitalização para aluguel?

Título de capitalização para aluguel é a modalidade em que um título de capitalização é usado como instrumento de garantia em um contrato de locação.

Ou seja, ele funciona como uma caução, substituindo o papel do fiador e garantindo ao proprietário o recebimento de eventuais aluguéis e encargos não pagos pelo inquilino. É como explica a Susep em seu site:

“O título fica atrelado ao contrato de locação, em forma de garantia, e pode ser resgatado pelo dono do imóvel em caso de inadimplência do inquilino. Ao término do contrato, se o proprietário do imóvel tiver recebido tudo o que estava previsto, o locatário pode resgatar os recursos do título de capitalização.”

Mas o que é título de capitalização?

Voltando um passo atrás, vale explicar o funcionamento dos títulos de capitalização em geral, mesmo aqueles que não são atrelados a um contrato de aluguel de imóveis. 

Em resumo, trata-se de um produto em que parte dos pagamentos realizados por quem o contratou é usado para formar um capital, segundo cláusulas e regras aprovadas, e que será pago em moeda corrente num prazo máximo estabelecido. 

Um diferencial importante em relação a outros produtos é que o restante dos valores dos pagamentos é usado para custear sorteios, além de despesas administrativas. 

Existem seis modalidades de títulos de capitalização:

1. tradicional;
2. instrumento de garantia;
3. compra programada;
4. popular;
5. incentivo; ou
6. filantropia premiável.

A modalidade instrumento de garantia é a usada em contratos de aluguel de imóveis.

Como funciona o título de capitalização para aluguel?

O título de capitalização para aluguel funciona assim: se o contrato de locação permitir esse tipo de garantia, o inquilino contrata o título junto a uma sociedade de capitalização autorizada e o valor que ele paga a ela fica vinculado ao contrato de locação.

Esse valor funciona como uma caução, que pode ser usada pelo proprietário do imóvel para garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário. Por exemplo, se um aluguel não for pago, o valor do título pode ser usado para cobrir a dívida.

“O contrato de locação deve prever expressamente a utilização do título de capitalização na modalidade instrumento de garantia ou de outra modalidade de garantia enquadrada como caução”, diz a Susep.

Essa modalidade de garantia é regulamentada por dois normativos da Susep: a Resolução CNSP nº 384/2020 e a Circular Susep nº 656/2022. Veja os principais pontos de funcionamento de acordo com a legislação:

Como funciona o título de capitalização para aluguel	O que diz a legislação que regulamenta essa modalidade
Só pode ser usado se essa garantia estiver prevista no contrato de locação.	“A vinculação do título de capitalização à obrigação garantida, somente se caracteriza se o contrato principal dispuser expressamente sobre a possibilidade de utilização desta modalidade de garantia ou outra enquadrada como caução” (artigo 32 da Resolução 384/2020).
A ficha de cadastro para o título deve ter uma mensagem obrigatória.	“A ficha de cadastro deverá conter, em destaque, a seguinte mensagem: ‘Este título deverá ser utilizado exclusivamente para assegurar o cumprimento de obrigação assumida em contrato principal pelo titular perante terceiro’” (artigo 38 da Circular 656/2022).
O cadastro deve conter os dados do proprietário do imóvel, que é a terceira pessoa a quem se destina aquela garantia.	“Na modalidade instrumento de garantia, a ficha de cadastro deverá conter o nome e o CPF ou CNPJ do terceiro a quem se destina a garantia” (artigo 39 da Circular 656/2022).
O inquilino que contrata o título pode fazer pagamento único ou pagamentos mensais ou periódicos, a depender do contrato.	“Na modalidade instrumento de garantia, o título de capitalização poderá ser estruturado na forma de pagamentos periódicos, pagamentos mensais ou pagamento único” (artigo 41 da Circular 656/2022).
O prazo de vigência do título deve ser de pelo menos 6 meses.	“Os títulos de capitalização da modalidade instrumento de garantia deverão ser estruturados com prazo de vigência igual ou superior a 6 (seis) meses” (artigo 33 da Resolução 384/2020).
Durante a vigência do contrato de locação, o inquilino só poderá resgatar o valor do título de capitalização se o locador do imóvel concordar.	“Durante a vigência do contrato principal que dispuser sobre a obrigação garantida, o resgate pelo titular somente poderá ocorrer com a anuência do terceiro garantido” (artigo 33 da Resolução 384/2020).
Ao fim do contrato da capitalização, no mínimo 95% do valor total pago pelo inquilino deve poder ser resgatado por ele.	“Ao final do prazo de vigência, a provisão matemática para resgate deverá corresponder, no mínimo, a noventa e cinco por cento do valor total dos pagamentos efetuados pelo subscritor, desde que todos os pagamentos tenham sido realizados nas datas programadas” (artigo 40 da Circular 656/2022).
Se o contrato de locação for extinto antes do prazo, o título pode ser usado como garantia em outro contrato ou seu valor pode ser resgatado.	“Se ocorrer a extinção antecipada do contrato principal que dispuser sobre a obrigação garantida, o titular poderá: utilizar o título para garantir outro contrato; solicitar o resgate antecipado, sem aplicação de qualquer penalidade; e aguardar o término da vigência do título e realizar o resgate final” (artigo 33 da Resolução 384/2020).

Aluguel: título de capitalização é uma garantia prevista na Lei do Inquilinato?

Sim, mas não de forma explícita. A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantias locatícias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Mas, na modalidade da caução, admite a possibilidade de a caução ser em bens móveis ou imóveis, em dinheiro ou em títulos e ações.

O título de capitalização entraria nessa modalidade de caução por meio de um título. Além disso, toda a regulamentação dos títulos de capitalização também admite esse uso ao criar a modalidade “instrumentos de garantia”. Como explica a Susep:

“A regulamentação de capitalização admite expressamente essa utilização ao estabelecer que o título pode ser vinculado a contrato principal que preveja a modalidade instrumento de garantia ou outra garantia enquadrada como caução.”

Qual é o valor do título de capitalização para aluguel?

Não existe um valor definido, um mínimo ou um teto máximo para o uso dos títulos de capitalização em contratos de aluguel. A Lei do Inquilinato, por exemplo, diz que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, mas não fala nada sobre a caução em títulos.

A Susep tampouco estabelece um valor fixo nem define parâmetros sobre os valores praticados no mercado. “O valor é definido na contratação, conforme as condições do produto e o montante da obrigação que se pretende garantir”, disse a autarquia ao Portas.

Sobre o limite previsto na Lei do Inquilinato para a caução em dinheiro, a Susep diz: “A regulamentação de capitalização não estabelece limite semelhante, correspondente a determinado número de aluguéis.”

Ou seja, o valor é livre, variando de acordo com cada contrato.

Dá para simular o valor do título de capitalização para aluguel?

Sim, título de capitalização para aluguel tem simulação na maioria das instituições que oferecem essa modalidade. 

Normalmente, basta inserir o valor do aluguel e escolher as opções previstas no plano (forma de pagamento, número de parcelas etc) para simular qual seria o gasto total com o título.

Como resgatar o título de capitalização para aluguel?

O título de capitalização dado como garantia em um aluguel pode ser resgatado em duas situações:

Pelo locador	Pelo locatário
Se o contrato de locação tiver sido descumprido pelo inquilino (por exemplo, se algum aluguel ou outro encargo obrigatório não tiver sido pago), ele pode pedir o resgate do título como forma de garantia, assim como faria com a caução em dinheiro.	Se o contrato de aluguel chegar ao fim sem nenhuma pendência, o inquilino pode usar o mesmo título de capitalização como garantia de outro contrato ou pode pedir o resgate antecipado sem penalidade ou aguardar o término da vigência do título e fazer o resgate final.

A Susep lembra que, “durante a vigência do contrato de locação, o resgate pelo locatário depende da anuência do locador, na condição de terceiro garantido”.

Quanto é pago no resgate final do título de capitalização?

No resgate final do título de capitalização, o inquilino recebe o valor previsto nas condições do produto, que deve ser de, pelo menos, 95% dos pagamentos efetuados nas datas programadas, além de eventual bônus, conforme o contrato. Como diz a Susep:

“Na modalidade instrumento de garantia, ao final da vigência, esse valor deve corresponder a, no mínimo, 95% dos pagamentos efetuados nas datas programadas, sem considerar, para fins da verificação desse percentual mínimo, a atualização monetária e eventual bônus. Assim, o valor efetivamente recebido dependerá das condições do produto contratado.”

Aluguel: qual é a diferença entre título de capitalização, caução, fiador e seguro fiança?

Garantia	Como funciona
Título de capitalização	O inquilino contrata um título de capitalização que fica vinculado ao contrato de aluguel. Se ele ficar em dívida com o proprietário do imóvel, este pode usar o valor do título como garantia. Se chegar ao fim do contrato sem pendências, o inquilino pode resgatar o valor do título ou usá-lo como garantia para outro contrato de locação.
Caução em dinheiro	O inquilino faz um depósito de até três meses de aluguel como garantia. Ao fim do contrato, o valor é devolvido com os rendimentos, desde que não haja débitos ou danos ao imóvel.
Fiador	Uma terceira pessoa assume a responsabilidade pelo pagamento do aluguel e demais obrigações, caso o inquilino fique inadimplente.
Fiança aluguel ou seguro fiança	O inquilino contrata uma empresa ou, no caso do seguro fiança, uma seguradora, que garante o pagamento ao proprietário em caso de inadimplência.

Quais são as vantagens e desvantagens do título de capitalização para aluguel?

Uma das principais vantagens do título de capitalização para aluguel é que, se o locatário chegar ao fim do contrato de locação sem nenhuma pendência, ele pode reaver pelo menos 95% do seu dinheiro. 

Além disso, segundo a Susep, “essa alternativa de fiança tem o atrativo adicional para o inquilino de participação nos sorteios de prêmios, durante a vigência do título”.

Outra vantagem é que, diferentemente da caução em dinheiro, o inquilino não precisa necessariamente desembolsar um alto valor no início do contrato, já que alguns planos de capitalização permitem o pagamento mensal.

Entre as desvantagens está o fato de que o valor resgatado no final pode não ser de 100% do que foi desembolsado, enquanto a caução em dinheiro é depositada em caderneta de poupança, fica rendendo enquanto dura o aluguel, e esses rendimentos também são revertidos para o locatário.

E pode ser uma opção desvantajosa para quem não tem um dinheiro extra para arcar com a garantia, além do aluguel e outras despesas (IPTU, condomínio etc.). Nesse caso, um fiador pode ser mais vantajoso.

Agora que você já sabe tudo sobre título de capitalização para aluguel, conheça a fiança aluguel, que é outra modalidade de garantia sem fiador.