Caução de aluguel: o que é, como funciona e quais as regras

Ao alugar um imóvel, é comum o proprietário pedir uma garantia, para se proteger caso o aluguel não seja pago ou haja algum dano com seu bem. E uma das garantias mais comuns no mercado é a caução de aluguel.

Mas como funciona essa modalidade? O inquilino é obrigado a pagar caução ao assinar um contrato? E quanto pode ser cobrado por essa garantia? Em que momento ela é devolvida? O proprietário pode se recusar a devolver o depósito caução?

Este artigo do Portas detalha estas e várias outras dúvidas.

O que é caução de aluguel?

Caução de aluguel, ou simplesmente caução, é uma das modalidades de garantia previstas nos contratos de locação de imóveis.

É uma garantia no sentido de que, se o inquilino não pagar o aluguel direitinho ou provocar algum dano no imóvel, o locador pode usar o valor da caução para se resguardar dos prejuízos.

As outras modalidades de garantia que aparecem na chamada Lei do Inquilinato (8.245/1991) são a fiança, o seguro fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, ou seja, se o aluguel não for pago, o proprietário recebe as quotas que o inquilino tenha investido em algum fundo.

É importante dizer que, de acordo com a lei, “qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”, mesmo que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.

Como funciona a caução de aluguel?

Normalmente é feita uma caução em dinheiro, também conhecida como depósito caução. O contrato de aluguel de imóveis especifica todas as regras dessa garantia, por exemplo, qual o valor que deve ser depositado como garantia, onde o dinheiro vai ficar depositado, quando ele pode ser utilizado pelo locador e quando pode ser devolvido para o locatário.

A lei também prevê a possibilidade de a caução ser feita em bens móveis ou imóveis.

Se for dado como garantia um bem móvel (por exemplo, um carro), essa caução deve ser registrada em cartório de títulos e documentos.

Se for dado como garantia algum bem imóvel (como uma casa ou terreno), a caução deverá ser registrada na matrícula do imóvel, para evitar que ele seja vendido durante o contrato de locação, por exemplo.

Ainda existe a possibilidade de oferecer caução em títulos e ações. Nesse caso, se houver problemas como falência ou liquidação das sociedades emissoras desses títulos e ações, o inquilino tem um prazo de 30 dias para substituir essa caução por outra garantia.

Qual é o valor máximo da caução?

O valor máximo para a caução em dinheiro previsto na lei é equivalente a até três meses de aluguel.

Ou seja, se seu aluguel for de R$ 1.000 por mês, o valor máximo que pode ser cobrado na caução do aluguel é de R$ 3.000,00.

Vale dizer que o valor efetivamente cobrado deve estar especificado no contrato de aluguel, e há situações em que ele é menor do que os três meses.

Como deve ser feito o depósito caução?

A caução do aluguel deve ser depositada em uma conta poupança durante todo o período de locação. 

A Lei do Inquilinato não especifica em nome de quem a conta deve estar, mas deixa bem claro que todo o rendimento que houver durante o prazo em que o dinheiro estiver depositado será em benefício do locatário. 

Veja trecho do artigo 38:

“A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.”

É muito importante que todos os detalhes sobre o depósito da caução para o aluguel estejam especificados no contrato de locação, inclusive as situações em que o valor pode ser usado pelo dono do imóvel, e o prazo máximo de devolução para o contratante. O contrato é o instrumento jurídico que pode dar segurança e transparência às duas partes.

Quando a caução de aluguel é devolvida?

O valor da caução de aluguel é devolvido corrigido ao final da locação, desde que não existam débitos ou danos que justifiquem descontos.

É comum que os contratos estabeleçam um prazo de até 30 dias após a entrega das chaves para o locador devolver a caução. Mas, como a lei não fixa esse prazo, vale o que estiver previsto no contrato.

Exemplo prático da caução de aluguel

1. Ao final do período de aluguel, normalmente acontece uma vistoria para identificar se o imóvel está sendo devolvido nas mesmas condições em que foi entregue. 
2. Caso não seja identificado nenhum dano material nem existam dívidas pendentes, o locador devolve integralmente o valor da caução ao locatário, inclusive com os acréscimos do que ele rendeu na caderneta de poupança.
3. Vamos supor que o locatário tenha depositado R$ 3.000 na caderneta de poupança como caução de aluguel e, depois de 30 meses de aluguel, o dinheiro tenha rendido 6,167% ao ano e o saldo seja de R$ 3.484. 
4. Se o imóvel estiver em boas condições e o locatário tiver pagado todas as despesas em dia, ele vai receber o valor integral corrigido, ou seja, os R$ 3.484.

Em quais situações o proprietário pode usar a caução?

O proprietário pode usar a caução para quitar aluguéis em atraso, reparar danos ao imóvel ou pagar outros débitos previstos no contrato de locação. Lembrando que todas essas situações devem estar descritas no contrato.

Um ponto importante é que as avarias no imóvel que sejam decorrentes de desgastes naturais não podem ser cobradas do inquilino. É o que diz o artigo 23 da Lei do Inquilinato:

“[O locatário é obrigado a] restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”

Esses danos são identificados na comparação entre a vistoria inicial, no momento da contratação, e a vistoria final, no encerramento do contrato, que muitas vezes vêm acompanhadas de fotos, para garantir a segurança das duas partes.  

Caução, fiador ou seguro fiança: qual a diferença?

Como dissemos lá no início do artigo, caução é apenas uma das modalidades de garantia previstas nos aluguéis de imóveis. As outras duas mais comuns são, justamente, a fiança e o seguro fiança. Compare a seguir:

Atenção: o dono do imóvel só pode exigir uma garantia. Ou seja, é proibido exigir do locatário um fiador e uma caução ao mesmo tempo, no mesmo contrato, como deixa claro o artigo 37 da Lei do Inquilinato:

“É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Agora que você conhece a fundo como funciona a caução de aluguel e suas vantagens e desvantagens em relação a outras garantias comuns no mercado imobiliário, veja também nosso artigo “Quebra de contrato de aluguel: multa, prazos e direitos”.