Um projeto da Prefeitura do Rio de Janeiro denominado Praça Onze Maravilha prevê a requalificação de 458 mil metros quadrados da região central da capital fluminense nos próximos 20 anos. A expectativa é a de atrair R$ 1,7 bilhão em investimentos e viabilizar a construção de cerca de 37 mil moradias no entorno do Sambódromo, um dos cartões-postais da cidade.

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O pontapé inicial foi dado no dia 9 deste mês, com a publicação de uma lei que criou a Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) Praça Onze Maravilha. A legislação estabelece uma série de intervenções urbanísticas e busca integrar os bairros Santa Teresa, Catumbi, Rio Comprido, Praça Onze e Cidade Nova ao Centro Histórico e à Região Portuária. As principais obras são as seguintes:

• Demolição do Elevado 31 de Março: as alças de acesso e o elevado, uma espécie de Minhocão, serão removidos para dar lugar à uma nova via, que será denominada Avenida da Democracia;
• Criação da Biblioteca dos Saberes: obra do arquiteto Francis Kéré, e prevista para ser construída no terreno onde atualmente funciona o Terreirão do Samba, este, um grande palco aberto que recebe shows;
• Modernização do Sambódromo: o objetivo é transformar a principal passarela do samba em um equipamento multifuncional com calendário de eventos permanente;
• Expansão da linha 2 do metrô carioca: o projeto prevê a articulação com o governo do Estado do Rio para a criação de duas novas estações: a do Catumbi e da Praça da Cruz Vermelha.

Além das obras, a lei estabelece os parâmetros urbanísticos da nova área, cria incentivos para retrofit de imóveis, institui mecanismos de transferência de potencial construtivo, define regras para contrapartidas pagas pelos empreendedores, prevê a criação de um comitê de acompanhamento das obras e determina a implantação de um portal para divulgação dos licenciamentos e do andamento das intervenções.

Financiamento e desenvolvimento imobiliário

A Praça Onze Maravilha dá continuidade ao processo de revitalização da região central iniciado com o Porto Maravilha, projeto lançado na época dos Jogos Olímpicos para requalificar parte da área portuária da cidade.

Diferentemente do Porto Maravilha, que foi financiado por meio de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), o Praça Onze Maravilha será bancado por meio da venda de imóveis municipais. A prefeitura já anunciou a intenção de leiloar 62 terrenos na região e criar um fundo imobiliário para estruturar a operação.

A lei também amplia o uso da Operação Interligada, mecanismo que permite ao empreendedor obter benefícios construtivos em outras áreas da cidade ao investir em novos empreendimentos ou retrofits dentro da região da Praça Onze.

Na prática, o mecanismo permite que incorporadoras obtenham potencial construtivo adicional em bairros como Copacabana, Leme, Ipanema, Botafogo, Flamengo, Tijuca e Praça da Bandeira ao desenvolver empreendimentos ou realizar retrofits na área da Praça Onze. O potencial construtivo pode ser revertido em alterar o gabarito (altura) ou a área total a ser construída.

Garantias sociais e de transparência

A nova legislação também estabelece uma série de garantias sociais, culturais e de transparência para a implementação do projeto.

No aspecto habitacional, determina que as intervenções não poderão envolver desapropriações, preservando a permanência da população residente. Na área econômica e social, a lei prevê prioridade para a contratação de trabalhadores, profissionais e agentes culturais da própria região, tanto durante a execução das obras quanto na operação dos novos equipamentos públicos, além da oferta de programas municipais de qualificação profissional.

O texto ainda destina 3% da arrecadação obtida com a operação para ações de preservação do patrimônio cultural e assegura a continuidade das atividades da Cidade do Samba Joãozinho Trinta, do Sambódromo e do Centro de Artes Calouste Gulbenkian.

Para acompanhar a execução do projeto, a prefeitura deverá manter um portal de transparência com informações sobre os licenciamentos e o andamento das obras, além de instituir um Comitê de Acompanhamento, com participação da sociedade civil, responsável por monitorar as intervenções.

Repercussão e expectativas do setor imobiliário

Representantes do setor imobiliário do Rio de Janeiro avaliam que o projeto tem potencial para impulsionar a valorização da região, repetindo o movimento observado no Porto Maravilha após o início das intervenções urbanísticas.

“Basta olhar para o exemplo do Porto Maravilha. Em 2021, o metro quadrado na região girava em torno de R$ 5,5 mil. Hoje, está próximo de R$ 9 mil”, afirmou Cláudio Hermolin, presidente do SindusconRio (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro).

Segundo Hermolin, a recuperação urbana da região portuária gerou valorização dos imóveis acima da inflação no período, tanto para investidores quanto para compradores que adquiriram imóveis para moradia no início do projeto.

Já Leonardo Mesquita, presidente da Ademi-RJ (Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário), diz que a expectativa é de que o mesmo movimento ocorra no entorno da Praça Onze. “A previsão de 37 mil novas unidades residenciais deve atrair novos empreendimentos e estimular a ocupação da região.”

Mesquita, que também é vice-presidente da Cury Construtora, informa que alguns projetos já estão em desenvolvimento. Entre eles está o residencial Saudosa Praça Onze, da Cury, previsto para reunir 495 apartamentos entre studios e unidades de um e dois dormitórios.