Uma decisão recente do STJ (Superior Tribunal de Justiça) pode facilitar a venda de imóveis em inventários. Até então, acordos que previam uma divisão desigual da herança frequentemente encontravam resistência na Justiça.

Agora, o STJ decidiu que, havendo consenso entre herdeiros maiores e capazes, a partilha pode ser homologada mesmo que os quinhões (partes dos bens) tenham valores diferentes. O entendimento tende a acelerar negociações que ficam paradas durante anos enquanto o inventário é concluído.

Segundo Vanessa de Jesus Pereira, advogada especializada em direito da família e sucessões do TGA Advogados, a principal mudança é que o juiz deixa de avaliar se a divisão da herança foi matematicamente equilibrada e passa a verificar apenas se o acordo foi firmado livremente pelos herdeiros e atende às exigências legais. “O papel do juiz passa a ser verificar a validade da manifestação de vontade das partes, e não o mérito econômico da divisão”, afirma.

O novo entendimento partiu da Terceira Turma do STJ ao julgar o recurso de dois irmãos que, após a morte de um familiar, chegaram a um acordo para dividir a herança de forma diferente da prevista na sucessão legal. Com isso, um deles ficaria com uma parte maior dos bens do que o outro.

Para que o acordo tivesse efeito, eles entraram com um processo na Justiça paulista em 2022. Entretanto, a partilha desigual foi rejeitada pela primeira instância e pelo TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo), alegando que o acordo poderia caracterizar uma renúncia parcial da herança ou disfarçar uma doação. Os herdeiros então recorreram ao STJ, sustentando que a legislação permite a divisão desigual dos bens quando há consenso entre as partes.

O entendimento passa a servir de referência para casos semelhantes que ainda estão em tramitação na Justiça. Na avaliação de especialistas, ele tende a reduzir um dos principais entraves envolvendo imóveis herdados.

Isso porque, muitas vezes, um imóvel fica parado não por falta de comprador nem mesmo por desacordo sobre o preço. É pela dificuldade de concluir o inventário, em processos que podem se arrastar por anos, deixando casas, apartamentos e imóveis comerciais fechados por não terem a permissão judicial para serem negociados.

Condomínio forçado e a dificuldade de negociação

Enquanto o inventário não é concluído, muitas famílias acabam dividindo provisoriamente a propriedade do imóvel. Na prática, isso cria um condomínio entre os herdeiros, ou seja, ele passa a pertencer a todos os herdeiros em conjunto, chamado no jargão jurídico de condomínio forçado.

Embora essa solução seja comum, ela nem sempre é a mais prática, uma vez que a venda ou mesmo uma mera reforma depende da assinatura de todos. Se um dos donos discordar ou simplesmente não for localizado, a negociação pode ficar paralisada.

“O maior obstáculo para a venda de imóveis herdados sempre foi o condomínio forçado. Todos os herdeiros passam a ser donos de uma fração do imóvel, mas nenhuma decisão importante pode ser tomada sem a participação de todos”, explica o advogado Kevin de Sousa, especialista em direito imobiliário e integrante do Ibradim (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário). “É como uma mesa com quatro pernas, onde qualquer um pode travar o movimento dos demais”, diz Sousa, também sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados.

Autonomia familiar e agilidade nos inventários

A decisão do STJ abre caminho para uma solução diferente. Em vez de transformar um apartamento em propriedade compartilhada, por exemplo, os herdeiros podem decidir que apenas um deles ficará com o imóvel, enquanto os demais recebem outros bens da herança ou compensações financeiras.

Na prática, existem diversas razões para que uma família prefira uma divisão desigual da herança. Um irmão pode já ter recebido ajuda financeira em vida e outro pode querer permanecer no imóvel onde mora. Um terceiro pode preferir receber dinheiro ou outro bem do patrimônio.

“O precedente esclarece que a equivalência matemática absoluta nunca foi condição necessária para a homologação da partilha amigável. Isso evita avaliações complementares e sucessivas alterações apenas para reproduzir exatamente os percentuais previstos na lei”, diz Rodrigo Barcellos, especialista em direito de família e sucessões e sócio do escritório Barcellos Tucunduva.

Embora a decisão do STJ trate de direito das sucessões, ela pode produzir efeitos diretos sobre o mercado imobiliário. O motivo é que inventários demorados deixam imóveis parados por meses ou até anos.

Enquanto o patrimônio continua registrado em nome do falecido ou pertence simultaneamente a vários herdeiros, a venda tende a se tornar mais burocrática e demorada.

“A decisão reduz esse atrito ao sinalizar que acordos personalizados têm respaldo judicial. Isso pode encurtar o tempo do inventário e liberar imóveis que hoje permanecem parados”, afirma Sousa.

Segundo Barcellos, depois da homologação da partilha e do registro no Cartório de Registro de Imóveis, o herdeiro que receber integralmente o bem poderá negociá-lo sem depender da assinatura dos demais. Na avaliação dele, isso tende a tornar as transações mais simples e reduzir uma etapa que costuma atrasar muitas vendas.

Para Alex Araújo Terras Gonçalves, sócio-fundador do TGA Advogados, a regularização da matrícula também reduz obstáculos para compradores que dependem de financiamento bancário. “Com o registro da partilha concluído, o imóvel oferece mais segurança jurídica para compradores e instituições financeiras, evitando os descontos normalmente aplicados a imóveis com inventário pendente”, diz o advogado, também presidente da comissão de direito imobiliário e condominial da OAB Butantã, na zona oeste da capital paulista.

Impactos tributários e planejamento sucessório

A decisão do STJ não elimina, porém, a necessidade de analisar os efeitos tributários da operação. Quando um herdeiro recebe uma parcela maior do patrimônio sem compensação financeira, o Fisco pode entender que houve uma doação, hipótese sujeita à cobrança de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

Segundo Luís Garcia, advogado tributarista e sócio do Tax Group, a tendência é que essa discussão deixe de impedir a homologação do inventário, mas continue sendo analisada posteriormente pela administração tributária. “O principal risco é que o Fisco entenda que houve uma doação disfarçada e cobre o imposto, acrescido de juros e multa”, afirma Garcia.

Por isso, especialistas recomendam que, além do acordo entre os herdeiros, a estrutura tributária da partilha também seja avaliada antes da conclusão do inventário.

Para Marco Allegro, sócio do escritório ASC Law e integrante da Comissão de Planejamento Patrimonial, Sucessório e Holdings da OAB, a decisão também reforça a importância de organizar a sucessão ainda em vida. “Quando o planejamento patrimonial é feito previamente, a família consegue definir a forma de distribuição dos bens, reduzir conflitos entre os herdeiros e antecipar os impactos tributários, evitando entraves durante o inventário”, diz Allegro.

Na prática, a decisão não elimina conflitos entre herdeiros nem reduz a carga tributária sobre a herança. Mas, ao ampliar a autonomia das famílias para dividir o patrimônio, tende a reduzir um dos fatores que mantêm imóveis parados durante anos em inventários e dificultam sua volta ao mercado.