Condomínio caro pesa sobre imóveis antigos em Santana

A taxa de condomínio elevada tem reduzido a atratividade de apartamentos antigos em Santana, na zona norte de São Paulo (SP). Reportagem do Estadão destaca que um apartamento de 80 m², com um quarto e uma vaga de garagem, pode custar R$ 610 mil, ou R$ 7,6 mil por m², mas trazer uma despesa condominial superior a R$2 mil por mês, além do IPTU.

Bairro valorizou menos que a média da capital

Segundo o FipeZap, entre dezembro de 2022 e junho de 2026, o preço médio do metro quadrado residencial na cidade de São Paulo subiu de R$ 10.196 para R$ 12.055, alta de 18,2%. Em Santana, o valor passou de R$ 7.896 para R$ 9.023, avanço de 14,3%. Em levantamento do QuintoAndar com 330 anúncios, o preço médio dos imóveis à venda no bairro é de R$ 1,8 milhão, com área média de 205 m2 e condomínio acima de R$ 2 mil.

Estoque antigo pressiona manutenção

Santana foi uma das primeiras áreas da capital a receber edifícios residenciais, movimento intensificado após a inauguração da Linha 1-Azul do Metrô, em 1974. Muitos prédios foram erguidos nas décadas de 1970 e 1980 e hoje acumulam de 37 a 56 anos.

Para Felipe Faustino, especialista em direito condominial ouvido pelo jornal, as estruturas antigas enfrentam trocas de tubulação, atualizações elétricas e despesas recorrentes com fachadas, elevadores e áreas comuns. Isso pressiona o fundo de obra e encarece o condomínio.

A inadimplência também pesa na conta. Quando a arrecadação não cobre o custo mensal do prédio, moradores inadimplentes acabam absorvendo parte do déficit por meio de reajustes ou taxas extras.

Transição pode abrir ciclo de retrofit

Especialistas avaliam que a perda de atratividade pode ser transitória. Valter Caldana, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo Mackenzie, compara o momento de Santana a ciclos já vistos em Higienópolis, onde prédios antigos passaram por desvalorização antes de novo ciclo de reinvestimento.

Fernando Calvetti, da Universidade do Estado de Santa Catarina (Udesc), defende que São Paulo discuta financiamentos para reformas condominiais, hoje ausentes como política ampla para edifícios residenciais.

A Prefeitura já tem incentivo ao retrofit para prédios antigos no Centro, mas não dispõe de um programa semelhante para toda a cidade.

Lançamentos elevam concorrência

Os novos empreendimentos reforçam a competição. Dados da consultoria Brain mostram que Santana teve 904 apartamentos lançados em 2024 e 318 até julho de 2026, acima dos 218 registrados em 2020.

Para 2026, a consultoria estima preço médio de R$ 12,5 mil/m² nos lançamentos, com imóveis de R$ 1,43 milhão e área média de 127 m². A disputa por terrenos viáveis, especialmente próximos ao metrô, pressiona ainda mais o custo dos projetos.

*Com informações de Estadão