A Prefeitura de São Paulo publicou em 9 de julho nova regra que simplifica as exigências do Comaer (Comando da Aeronáutica) em processos de licenciamento de prédios em tramitação na Smul (Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento). A portaria amplia as situações em que não será necessária uma nova manifestação do órgão federal para empreendimentos que já tenham recebido autorização anteriormente.

A medida vale para projetos que já possuam licenças emitidas e também para novas edificações. Em ambos os casos, os processos precisam estar protocolados ou em análise e contar com manifestação válida do Comaer. 

Críticas do setor da construção civil e mercado imobiliário

A publicação do documento ocorre após críticas do setor da construção civil e do mercado imobiliário paulistano às mudanças previstas para o espaço aéreo no entorno do aeroporto Campo de Marte.

As alterações decorrem da futura implantação do sistema de voo por instrumentos (IFR), previsto no contrato de concessão do aeroporto e que substituirá o atual modelo baseado em regras de voo visual (VFR). Com o novo sistema, serão criadas áreas de proteção mais restritivas, reduzindo a altura máxima permitida para edificações em parte da capital.

Como todas as construções, antenas e torres dependem de manifestação do Comaer para verificar se interferem na navegação aérea, o setor temia que empreendimentos já aprovados ou até em obras precisassem passar por uma nova análise do órgão caso as novas regras entrassem em vigor. Segundo as entidades, isso aumentaria a insegurança jurídica e atrasaria projetos. (Leia mais abaixo.)

A nova portaria da Prefeitura busca evitar esse cenário nos processos conduzidos pela Smul. Pela regra, quando já existir uma manifestação válida do Comaer e o projeto não sofrer alteração de gabarito (altura), a reapresentação desse documento deixa de ser exigida nas etapas seguintes do licenciamento.

Impacto da nova regulamentação para o setor

Na avaliação de Roberta Simeoni, diretora-adjunta de imobiliário do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), a nova regulamentação representa um avanço ao trazer mais objetividade aos procedimentos administrativos. “A medida representa um importante avanço sob a ótica da segurança jurídica dos licenciamentos já emitidos ou em tramitação”, afirmou, em nota. 

Segundo a executiva, a portaria reconhece que manifestações válidas do Comaer já aceitas pela administração pública não devem ser reapresentadas em etapas posteriores do mesmo licenciamento quando não houver alteração nas condições originalmente aprovadas.

Detalhes da portaria nº 64/2026

A principal mudança da portaria nº 64/2026, publicada no Diário Oficial da Cidade no dia 9 deste mês, é a de eliminar a redundância burocrática de reanálises constantes da Aeronáutica para processos que já obtiveram aval inicial. 

A portaria dispensa a apresentação de novas manifestações do órgão aeronáutico nos seguintes casos: 

• Alvará de aprovação e alvará de aprovação e execução: desde que já conste a declaração do Comaer válida no momento do protocolo;  
• Alvará de execução: se já houver a manifestação do Comaer e ela já estiver validada na fase de alvará de aprovação; 
• Alvará modificativo: modificações de projeto que não alterem o gabarito de altura já aprovado. 

O texto da portaria também trata de projetos de helipontos, heliportos e ERBs (Estações Rádio-Base), estas, usadas para redes móveis de dados. Para esses casos, a exigência permanece a mesma. Ou seja, para serem instalados, precisam da manifestação do Comaer. 

Modernização do Campo de Marte e novas regras de segurança

As mudanças no Campo de Marte começaram quando o espaço foi concedido para a iniciativa privada. Durante décadas, todas as operações de pouso e decolagem foram realizadas por meio do VFR (Visual Flight Rules, ou regras de voo visual na tradução em português). Nesse modelo, pousos e decolagens dependem de condições meteorológicas favoráveis.

A modernização proposta com a concessão prevê implantar um novo sistema, o IFR (Instrument Flight Rules, que nada mais é do que o voo por instrumentos). Essa mudança trará, à reboque, novas regras de segurança para o espaço aéreo da região. 

Com a adoção das novas regras de proteção do espaço aéreo, a Aeronáutica passaria a exigir novas análises de interessados em erguer prédios na capital paulistana, inclusive para empreendimentos já aprovados ou com obras em andamento. A abrangência é de um raio de 20km do Campo de Marte, que compreende 90% da área da cidade de São Paulo, além de municípios vizinhos, segundo entidades do setor.

Impacto financeiro para construtoras e arrecadação municipal

Para as construtoras, foi uma espécie de mudança de regra no meio do jogo. Ou seja, o investidor que já tinha o aval para construir de repente se viu em um cenário de incerteza, sem saber se o seu alvará continuaria valendo no dia seguinte.

Um estudo de maio deste ano elaborado em conjunto com o SecoviSP e Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) calculou que o atraso na aprovação de novos prédios custaria R$ 2,5 bilhões por ano ao mercado. 

Além disso, o limite de altura encolheria novos prédios na região em média 40 metros, podendo chegar a 90 metros em alguns pontos. 

Segundo o estudo, a prefeitura deixaria de arrecadar R$ 4 bilhões em outorga onerosa (taxa paga para construir); R$ 2,4 bilhões em ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e R$ 790 milhões por ano em IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano); e 720 mil empregos deixariam de ser gerados pela construção civil.

As entidades afirmam que, apesar dos impactos estimados para o mercado imobiliário e para a arrecadação municipal, a modernização do terminal resultaria em um acréscimo de apenas 12 voos diários no Campo de Marte.