Inquilino paga IPTU? Saiba quando a cobrança é permitida

Uma das dúvidas mais comuns de quem assina um contrato de locação é de quem é a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, o Imposto Predial e Territorial Urbano. Afinal, o inquilino paga IPTU ou não? O que diz a lei? 

E, se ele deixar de pagar, a prefeitura vai cobrar de quem? O que pode acontecer ao proprietário daquele imóvel?

Este artigo do Portas ouviu um advogado especialista em direito imobiliário para explicar estas e outras dúvidas. 

Inquilino paga IPTU?

Depende. A responsabilidade de pagar o IPTU é do proprietário do imóvel, mas o inquilino também pode ter que arcar com essa despesa, caso isso esteja previsto no contrato de locação.

É o que explica o advogado especialista em direito imobiliário, contratual e do consumidor Marcelo Tapai, que também é professor de direito, diretor do Brasilcon e autor da cartilha do Procon de orientações para compra de imóveis:

“Perante a prefeitura, o responsável pelo IPTU é sempre o proprietário. Porém, a Lei do Inquilinato permite que o contrato transfira essa obrigação ao inquilino. Portanto, essa cobrança é válida quando estiver expressamente prevista no contrato.”

Inquilino ou proprietário: o que diz a Lei do Inquilinato sobre quem paga o IPTU?

A Lei do Inquilinato (8.245/1991) diz que o locador deve pagar os impostos e taxas, incluindo o IPTU, mas diz que o contrato pode prever uma exceção.

Veja o que diz, exatamente, o artigo 22 da lei:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

(…) VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”.

O inquilino pode se recusar a pagar IPTU?

Antes da assinatura do contrato, sim. As partes podem negociar livremente se o inquilino vai ou não assumir o pagamento do IPTU.

Mas, depois que o contrato é assinado, e caso a responsabilidade pelo pagamento tenha ficado com o inquilino, ele não pode mais se recusar, porque ele já concordou legalmente com a cobrança. Nesse caso, ele deve cumprir o que diz a cláusula.

Como saber quem paga o IPTU no contrato de aluguel?

O contrato deve prever como será feita a cobrança do IPTU, se ela ficará a cargo do inquilino ou não, e se o imposto está incluído no valor do aluguel ou não.

Exemplo de cláusula de contrato de aluguel sobre IPTU

A cláusula abaixo foi tirada de um contrato de locação real:

“Além do aluguel mensal, o(a) locatário(a) pagará aos órgãos competentes diretamente ou por intermédio da Administradora, contas de LUZ, ÁGUA, CONDOMÍNIO, IPTU e outros impostos e taxas que incidem ou vierem a incidir sobre o imóvel locado, inclusive SEGURO CONTRA INCÊNDIO e TAXA DE INCÊNDIO. (…)

PARÁGRAFO PRIMEIRO – O Imposto Predial será pago à vista ou mensalmente junto com o aluguel.”

Além do IPTU, o que pode e o que não pode ser cobrado do inquilino?

Além do valor do aluguel, o inquilino deve arcar com as despesas ordinárias do condomínio e com as contas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto, mas não pode ser cobrado pelas despesas extraordinárias, incluindo fundo de reserva.

Tudo isso está previsto nos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, que já citamos. Como resume o advogado Marcelo Tapai:

“Em regra, o inquilino pode pagar despesas ordinárias, como condomínio ordinário, IPTU (se previsto em contrato), água, luz e gás. Já despesas extraordinárias do condomínio, fundo de reserva para obras e investimentos estruturais costumam ser de responsabilidade do proprietário e, em geral, não devem ser transferidas ao inquilino, ainda que exista cláusula contratual prevendo isso, pois a Lei do Inquilinato estabelece essa divisão de responsabilidades.”

Quem paga o quê? Veja o que a Lei do Inquilinato determina sobre IPTU e outras despesas

A Lei do Inquilinato divide as responsabilidades entre proprietário e inquilino. Veja os principais exemplos:

Quais despesas de condomínio cabem ao inquilino e quais cabem ao proprietário?

Despesas ordinárias

A Lei do Inquilinato prevê que estas ficam a cargo do inquilino ou locatário. E ainda explica: “Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva”. Elas incluem as seguintes:

• salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
• consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
• limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
• manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
• manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
• manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
• rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
• reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas acima, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Despesas extraordinárias

São “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício” e, pela lei, ficam a cargo do dono do imóvel. Por exemplo:

• obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
• obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
• indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
• instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
• despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
• constituição de fundo de reserva.

O que acontece se o inquilino não pagar o IPTU?

Como o responsável pelo IPTU perante a administração municipal é sempre o proprietário do imóvel, é ele que será cobrado pela prefeitura caso o IPTU não seja pago.

E, caso fique inadimplente, ele estará sujeito às punições previstas pelas leis municipais, que incluem cobrança de multa e juros, inscrição na Dívida Ativa e, nos casos mais extremos, até o leilão do imóvel.

“A prefeitura cobrará do proprietário, que é o contribuinte do imposto. Se houver inadimplência, o imóvel pode ser inscrito em dívida ativa e até ser objeto de execução fiscal”, diz o advogado Marcelo Tapai.

A Lei do Inquilinato prevê que o inquilino deve “entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário”.

Ou seja, o inquilino tem a obrigação de informar ao locador sobre alguma cobrança que esteja sendo feita pela prefeitura.

O proprietário pode cobrar do inquilino o IPTU não pago?

Sim. Caso o contrato tenha previsto que o inquilino deve arcar com o IPTU e ele não tenha feito o pagamento, o proprietário pode cobrar dele as penalidades previstas em caso de quebra de contrato, como ressarcimento com multa e juros.

Ele também pode pedir reembolso na Justiça ou pode usar o valor da caução ou acionar o fiador, se estas tiverem sido as garantias apresentadas no momento da locação.

Além disso, a dívida do inquilino pode levar a uma ação de despejo, como explica o advogado Marcelo Tapai:

“O proprietário pode cobrar os valores do inquilino e, dependendo do caso e da garantia contratada, utilizar a caução ou acionar o fiador. O inadimplemento também pode fundamentar uma ação de despejo.” 

Agora que você já sabe quando o inquilino paga IPTU, entenda também como funciona o reajuste do aluguel e quais índices são mais comuns no contrato de locação.