Qual é o melhor índice de reajuste de aluguel: IGP-M, IPCA ou negociação direta?

Existem muitas dúvidas, tanto de proprietários de imóveis quanto de locatários, sobre qual o índice de reajuste do aluguel mais indicado para os contratos.

Por muitos anos, foi costume atrelar o reajuste ao IGP-M, índice calculado pela FGV (Fundação Getulio Vargas), criado no final da década de 1940, e considerado um dos principais indicadores econômicos do Brasil. Tanto que ele passou a ser chamado popularmente pelo apelido de “inflação do aluguel”.

Mais recentemente, o IPCA passou a ser mais utilizado nos contratos imobiliários. Divulgado pelo IBGE desde 1980, ele é usado pelo governo federal como o índice oficial de inflação do Brasil.

Mas, afinal, qual o índice de reajuste do aluguel que é mais indicado por economistas e advogados especializados em direito imobiliário? Ouvimos dois desses especialistas para responder às principais dúvidas a respeito neste artigo do Portas.

Qual é o índice de reajuste do aluguel e quem define essa regra?

Não existe um índice oficial para reajuste de aluguel. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina apenas que a convenção do aluguel é livre, deve seguir critérios de reajustes claros e esse reajuste não pode estar atrelado a uma variação cambial ou do salário mínimo. 

A mesma lei também diz que as partes podem fixar novo valor para aluguel, inserir ou modificar cláusulas de reajuste, desde que de comum acordo.

Isso significa que um contrato pode ou não prever cláusulas de reajuste, e pode ou não usar algum índice de correção monetária. Essa escolha é livre e pode ser negociada entre o proprietário do imóvel e o inquilino e, no fim, vai valer o que estiver previsto no contrato.

Quais são os índices de reajuste de aluguel mais usados?

Os índices de reajuste mais utilizados nos contratos de aluguel são o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), calculado pela FGV, e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE.

O economista Carlos Eduardo Oliveira Jr., que é conselheiro do Corecon-SP (Conselho Regional de Economia de São Paulo) e presidente do Sindecon/SP (Sindicato dos Economistas no Estado de São Paulo), também cita outros dois índices de correção monetária:

• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), que é utilizado em alguns contratos, embora seja menos frequente;
• IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), criado pela FGV em 2022 especificamente para acompanhar a evolução dos aluguéis residenciais. “Ainda é pouco difundido, mas tem ganhado espaço no debate sobre reajustes mais aderentes ao mercado imobiliário”, diz o economista.

Qual é a diferença entre IGP-M e IPCA?

Além de serem medidos por órgãos diferentes, cada um desses indicadores mede dados diferentes, seguindo critérios próprios.

O IPCA é considerado o índice oficial de inflação do país. Ele reflete a inflação ao consumidor e acompanha a evolução dos gastos das famílias. 

Já o IGP-M possui uma composição mais ampla: 60% correspondem ao Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), 30% ao Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% ao Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). 

“Por incluir preços no atacado, commodities e ser mais sensível ao câmbio, o IGP-M costuma apresentar oscilações mais intensas”, explica Carlos Eduardo Oliveira Jr.

O INPC, por sua vez, acompanha a inflação das famílias de menor renda e tende a apresentar trajetória semelhante à do IPCA, segundo o economista.

O IGP-M costuma ser mais alto que o IPCA?

Não necessariamente. Existe um mito de que o IGP-M traz variações maiores e, por isso, seria sempre mais vantajoso para os proprietários de imóveis.

Mas não é bem assim: “A ideia de que ele é sempre maior é um mito. O mais correto é dizer que ele tende a ser mais sensível aos ciclos econômicos e, por isso, mais instável”, diz o economista Carlos Eduardo Oliveira Jr. 

Ele explica:

“Em períodos de forte alta do dólar ou das commodities, ele pode ficar muito acima do IPCA. Isso ocorreu especialmente entre 2020 e 2021, quando o IGP-M acumulou altas superiores a 20% em determinados períodos, enquanto o IPCA registrava variações significativamente menores. Por outro lado, também existem momentos em que o IGP-M fica abaixo do IPCA ou até apresenta variação negativa.” 

O comportamento dos dois índices ao longo dos últimos anos ajuda a entender essa diferença:

Afinal, qual é o melhor índice de reajuste do aluguel?

Não existe uma resposta única para esta pergunta, porque vai depender dos interesses dos locadores e locatários em cada caso, ou do contexto econômico da época em que o contrato foi assinado.

Mas o conselheiro do Corecon-SP traz alguns parâmetros para ajudar nessa decisão, citando três índices que podem ser mais favoráveis e por quê:

É possível mudar o índice de reajuste do aluguel?

Não. O contrato deve estabelecer um critério de reajuste e, para que ele seja alterado será preciso que o próprio contrato seja modificado, por acordo entre as partes.

“Uma vez escolhido, o índice somente pode ser alterado se houver acordo mútuo. Como a lei não exige, é possível escolher qualquer índice inflacionário”, explica o advogado especializado em direito imobiliário Bruno Godoi.

Exemplo de cláusula de reajuste

O exemplo abaixo foi retirado de um contrato de aluguel real:

“o aluguel será reajustado automaticamente de acordo com a periodicidade estabelecida em lei, aplicando-se como índice o IGP-M da FGV, ou não sendo este calculado, por qualquer outro índice oficial que reflita a variação dos preços;

b. se, em virtude de lei subsequente, vier a ser admitida correção do valor do aluguel em periodicidade inferior à prevista na legislação vigente à época da celebração deste contrato, concordam as partes, desde já, e em caráter irrevogável, que a correção do aluguel passará automaticamente a ser feita no menor prazo que for permitido por lei posterior.”

O proprietário pode aumentar o aluguel acima do índice previsto?

Não, o proprietário não pode aumentar o valor do aluguel acima do índice previsto no contrato. Sempre vale o valor que estiver no contrato, até o fim do prazo estabelecido no documento.

“Via de regra, o contrato é: você paga X e vai subindo conforme o IPCA. Caso o proprietário queira mais do que isso, ele está preso pelos 30 meses, porque o objetivo é justamente proteger a parte mais fraca, o locatário, de aumentos súbitos”, explica o advogado Bruno Godoi. Ele complementa:

“Essas situações acontecem quando uma região se torna muito cobiçada e o aluguel de mercado subiu muito, mas essas alterações de mercado estão presas pelo limite do tempo e somente podem acontecer quando o contrato acabar.” 

A lógica usada pela Lei do Inquilinato é a de proteger as partes, mantendo o preço do aluguel estável e previsível durante um período de tempo razoável.

“O aluguel é uma mercadoria como outra qualquer: sobe e desce todos os dias. Não é diferente de bolsa de valores, dólar ou ouro. No entanto, para evitar essas oscilações de mercado durante a vigência do contrato, existem essas regras temporárias”, diz Godoi.

É possível negociar o reajuste do aluguel em vez de usar um índice?

A Lei do Inquilinato deixa esta questão em aberto, como já vimos. “A única proibição de fixar o índice é a prevista no artigo 17: câmbio e salário mínimo”, explica Bruno Godoi. 

“Pode-se usar outro índice, desde que seja previamente acordado ou alterado conforme acordo mútuo”, complementa o advogado.

Quando vale a pena negociar o reajuste diretamente?

A negociação direta do reajuste pode funcionar em situações específicas, especialmente quando locador e locatário buscam preservar a relação contratual em cenários econômicos atípicos. Esta é a visão do economista Carlos Eduardo Oliveira Jr., que alerta:

“No entanto, a ausência de um indexador objetivo tende a aumentar a insegurança e o potencial de divergências futuras. Por esse motivo, costuma ser recomendável que o contrato estabeleça previamente um critério transparente de correção.”

Agora que você conhece a fundo os índices usados para reajuste de aluguel, veja também nosso artigo “Quebra de contrato de aluguel: multa, prazos e direitos”.