Entenda como funciona a corretagem na compra e venda de imóveis

Quando uma pessoa contrata um corretor de imóveis para intermediar uma compra, venda ou locação, ela deve pagar pela prestação desse serviço uma remuneração, conhecida no mercado como honorário ou, popularmente, como corretagem (ou taxa de corretagem).

Existem muitas dúvidas sobre essa cobrança, tanto por parte dos corretores quanto dos proprietários de imóveis que procuram seus serviços.

Esse valor é obrigatório? O corretor pode cobrar o quanto quiser? Afinal, o que diz a lei?

O Portas ouviu um especialista e também consultou a legislação para trazer os principais esclarecimentos sobre o tema neste artigo.

O que é corretagem e como ela funciona?

Corretagem é o nome da prática do corretor, que é uma pessoa contratada para obter um ou mais negócios para uma segunda pessoa, conforme as instruções recebidas. 

No mercado imobiliário, o corretor é contratado para intermediar a compra, venda ou aluguel de imóveis.

Esta é justamente a definição que consta no Código Civil, no capítulo 13, “Da Corretagem”:

“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Também é o nome pelo qual a remuneração paga a esse corretor é popularmente conhecida –  assim como taxa de corretagem, comissão de corretagem, comissão de venda ou taxa de intermediação.

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O nome mais tradicional dessa remuneração, no entanto, é “honorário”, como explica José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo):

“O Código Civil denomina como ‘remuneração’. Comissão não é prestação de serviço, e o trabalho do corretor é uma prestação de serviço. Nesse caso, o termo correto é ‘honorário’. Mas no mercado é comum dizer ‘taxa de corretagem’, todo mundo entende.”

Quem paga a corretagem de um imóvel?

Depende. No caso de uma locação, quem paga é sempre o proprietário do imóvel. Já numa negociação de compra e venda, a praxe é cobrar de quem está vendendo, mas, se houver acordo prévio entre as partes, a corretagem pode ser paga pelo comprador.

“Isso somente mediante acordo prévio. Sendo contratado antecipadamente pelo comprador, o honorário pode, sim, ser cobrado dele”, diz Viana Neto, que complementa:

“No caso da locação, quem paga os honorários do corretor é o dono do imóvel. O inquilino não paga nada. A lei inclusive proíbe o corretor ou imobiliária de cobrar qualquer valor do inquilino que não seja o aluguel. Cobrar despesa de contrato ou remuneração de honorário é expressamente proibido.”

Qual é o valor da taxa de corretagem?

Não existe nenhum percentual fixado em lei. O valor é livremente negociado entre corretor e cliente e deve constar do contrato. 

Mesmo a tabela de honorários divulgada pelos Conselhos Regionais serve apenas como referência. “O corretor pode cobrar o que ele achar que deve cobrar, desde que o cliente aceite e esteja contratado antecipadamente por escrito”, diz o presidente do CRECISP.

Mas, apenas como referência, estes são alguns percentuais que constam na tabela no site do CRECISP:

Como calcular a corretagem?

Normalmente, o cálculo segue esta lógica: honorários do corretor = valor negociado do imóvel × percentual previamente acordado em contrato.

Lembrando que, como não existe um percentual definido em lei, esse cálculo vai depender do valor negociado entre as partes. Por exemplo, se corretor e cliente acordarem uma remuneração de 6% para a venda de um imóvel de R$ 500 mil, o honorário será de R$ 30 mil.

Qual o valor médio da corretagem?

Não há nem mesmo um valor médio praticado no mercado, porque essas remunerações dependem da complexidade e dos riscos de cada negócio. Como explica o presidente do CRECISP:

“Tem colegas que cobram 10%, 15%, dependendo da complexidade do negócio, do trabalho que dá e dos riscos. Para negociar um galpão logístico, por exemplo, às vezes o corretor tem que fazer viagem para a Europa para conversar com o cliente, tem uma série de coisas que têm que ser embutidas. Mas se é um imovel residencial num bairro perto do escritório, ele pode cobrar muito menos, porque os valores são menores e os riscos também.”

Em outras palavras, “cada qual faz o seu valor de acordo com o risco e dificuldade do negócio”.

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É obrigatório pagar a corretagem?

Sim, a remuneração do trabalho do corretor é prevista no Código Civil, que diz o seguinte:

“A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.”

Vale lembrar que, no caso de locação, a obrigação de pagar é sempre do proprietário do imóvel, nunca do locatário (inquilino).

A corretagem pode ser negociada?

Sim. Como vimos, a corretagem pode sempre ser negociada entre as partes e vale o que estiver estabelecido no contrato, que deve ser por escrito e assinado de forma antecipada. 

Inclusive a divisão entre o pagamento para o corretor e para a imobiliária é de livre negociação entre as partes. “Não tem nada que fixe esses valores”, reforça José Augusto Viana Neto.

Quando a corretagem é devida segundo o Código Civil?

Normalmente o honorário é devido na conclusão do negócio, mas, mesmo se o cliente se arrepender, o corretor tem o direito de cobrar judicialmente.

Como explica o presidente do CRECISP: “O Código Civil menciona que, se houver arrependimento por parte do cliente, ele deverá pagar o honorário ao corretor ainda que não tenha realizado o negócio.”

Os artigos 724 a 728 do Código Civil preveem algumas hipóteses. Veja a seguir:

Quando é feito o pagamento da corretagem?

O pagamento da corretagem acontece na forma e na data previstas em contrato. Como essas condições podem ser livremente negociadas entre as partes, isso varia conforme o que foi acordado.

Por exemplo, é raro, mas existe a possibilidade de o pagamento da corretagem ser parcelado. Também há a possibilidade de incluir um pagamento de imediato. E há os casos do pagamento apenas na conclusão do negócio, que é o mais comum.

É o que explica José Augusto Viana Neto: 

“Muitas vezes coloca-se no contrato de autorização da intermediação que a remuneração será paga mediante um sinal. Coloca-se essa cláusula para que o corretor possa receber os honorários de forma imediata. Há casos em que é na conclusão do negócio. E outros pactuam fazer de forma parcelada, mas isso é pouco usual.”

Agora que você já sabe como funciona a taxa de corretagem, veja também nosso artigo que explica qual é o melhor índice de reajuste de aluguel.