Habite-se: o que é, quanto custa e como tirar

O habite-se é emitido após a construção de uma edificação nova, reforma ou requalificação de uma já existente, reconstrução de um imóvel que sofreu sinistro, a demolição total de algum bloco ou prédio e até mesmo ao fazer um muro de arrimo.

São essas as circunstâncias previstas pela Prefeitura de São Paulo, por exemplo. Mas vale dizer que, como são as administrações municipais que emitem o habite-se, as regras, condições, processos, documentação, custos e prazos podem variar muito entre uma cidade e outra.

Aliás, até a nomenclatura desse documento varia. O popular “habite-se” pode ser chamado por termos tão diversos quanto auto de conclusão de obra, certificado de conclusão, baixa de construção, certidão de aceitação ou alvará de habitação.

Neste artigo do Portas, trouxemos exemplos concretos das cidades de São Paulo, Belo Horizonte e Rio de Janeiro para ajudar a entender melhor como funciona esse documento tão importante para o mercado imobiliário.

O que é habite-se?

Habite-se é o documento emitido pela prefeitura onde está o imóvel, que comprova que a obra foi executada conforme o projeto aprovado e que a construção atende às exigências legais para ocupação.

Veja a definição da Prefeitura de Belo Horizonte: 

“é o documento necessário para a legalização oficial de toda edificação e é um dos documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis para averbação de um imóvel.”

(Lembrando que averbação é qualquer anotação feita na matrícula do imóvel no cartório para registrar uma alteração, como, neste caso, a construção de um imóvel ou uma nova área.)

• Veja o glossário de termos imobiliários

O documento é conhecido por nomes diferentes de acordo com a cidade. Por exemplo, em Belo Horizonte, ele é chamado de Certidão de Baixa de Construção. Já a Prefeitura de São Paulo chama o habite-se de Certificado de Conclusão. No Rio, ele é conhecido como Certidão de Habite-se ou Certidão de Aceitação.

Para que serve o habite-se?

O habite-se serve para autorizar que uma edificação possa ser utilizada depois que sua construção ou regularização é concluída.

Ou seja, esse documento é exigido tanto ao término de obras quanto em regularizações de edificações, como explica a Prefeitura de Belo Horizonte:

“Para o caso de término de obra, o documento comprova que a edificação foi construída conforme projeto aprovado e legislação vigente à época da aprovação. 

Para o caso de regularização de edificação, a certidão atesta que a edificação existente atende aos critérios da legislação vigente ou da lei de regularização, a depender da data de conclusão da construção clandestina.”

Em regra, sem o habite-se não é possível averbar a construção do imóvel no cartório, como já vimos, além de sua falta comprometer a venda e o financiamento do bem, já que os bancos exigem que ele esteja regularizado.

Ou seja, o habite-se é um dos principais documentos para garantir a segurança jurídica do imóvel e ainda evita multas e outras penalidades administrativas que a legislação municipal possa prever. 

Como tirar o habite-se?

Os passos para se tirar um habite-se variam de acordo com o município onde está o imóvel, mas, em todos os casos, para tirar o habite-se é preciso que o proprietário ou a construtora do imóvel entregue todos os documentos exigidos pela prefeitura.

Muitas prefeituras já aceitam que o pedido seja feito pela internet e há situações que dispensam vistorias presenciais também, bastando documentação fotográfica do imóvel ou vistoria por videoconferência.

Os pedidos devem ser feitos nas secretarias municipais relacionadas a urbanismo. Por exemplo, em São Paulo, a solicitação é feita na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). No Rio de Janeiro, na Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SMDU). Em Belo Horizonte, na Secretaria Municipal de Política Urbana (SMPU).

Quais documentos são exigidos para o habite-se?

De novo, os documentos exigidos para emitir o habite-se podem variar de acordo com o município e as características da obra. Em geral, costumam ser pedidos:

• documentos de identificação do proprietário ou responsável pela solicitação (RG, CPF ou CNPJ);
• alvará de construção ou de execução da obra;
• declaração do engenheiro ou arquiteto responsável, atestando que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e as normas técnicas;
• documentos ou licenças complementares eventualmente exigidos pela prefeitura;
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), quando obrigatório para o tipo de imóvel;
• comprovantes relacionados às redes de água, esgoto, energia ou outros serviços públicos, quando exigidos pelo município;
• comprovante de cadastro de equipamentos, quando a edificação possui itens como elevadores, escadas rolantes, plataformas elevatórias ou outros equipamentos permanentes sujeitos a registro;
• parecer de plantio de árvore nas calçadas e Recibo de Reposição Ambiental Definitivo, quando houver corte de árvores dentro do lote;
• Parecer da Diretoria de Patrimônio Cultural, nos casos de imóveis tombados;
• Comprovante de pagamento de valores, quando for o caso (taxas e outros custos eventualmente exigidos pela prefeitura).

Importante: como as exigências variam de acordo com as normas de cada prefeitura, é preciso consultar a lista de documentos do município onde está o imóvel antes de fazer o pedido.

Quanto tempo leva para ter o habite-se?

O tempo para conseguir o habite-se varia muito, dependendo das regras e das condições de cada prefeitura, da complexidade dos imóveis e de a documentação estar nos conformes. 

Na tabela a seguir, especificamos os prazos informados pelas prefeituras ao Portas, em julho de 2026:

Quanto custa o habite-se?

Não existe um valor fixo para tirar o habite-se: como tudo o que já vimos até aqui, esse custo também varia de acordo com as regras de cada prefeitura.

Também pode haver cobranças de outras taxas e encargos. Por exemplo, em algumas cidades o Habite-se é gratuito, mas ainda pode ser preciso pagar o ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza), que é calculado por metro quadrado.

Em alguns casos há isenção da cobrança desse imposto, como para as construções e reformas de moradia econômica da cidade de São Paulo, que devem ter área de até 70 m², conforme o decreto nº 53.151/2012.

Na tabela a seguir, especificamos os custos informados pelas prefeituras ao Portas, em julho de 2026:

O que acontece se o imóvel não tiver habite-se?

Qualquer imóvel que tenha a obrigação de ter habite-se e que esteja sem esse documento é considerado irregular. 

Ou, como explica a Prefeitura do Rio de Janeiro, o habite-se confirma se um imóvel “possui as autorizações necessárias para sua ocupação e uso”. 

“Isso é fundamental para garantir a conformidade da edificação com as normas municipais.”

Além do risco com a segurança dos moradores –  já que o habite-se é uma comprovação de que a construção atendeu às exigências técnicas da prefeitura, conforme atestado por engenheiro ou arquiteto habilitado –, há também o risco jurídico.

Um imóvel sem habite-se está sujeito a passar por fiscalização e sofrer diversas penalidades. 

Por exemplo, as punições previstas pelo Código de Edificações de Belo Horizonte (Lei n° 9.725/2009) para quem cometer infrações começam com multas e passam por embargo de obra, cassação de documento de licenciamento, interdição da edificação, demolição, suspensão de novo licenciamento e advertência.

Os valores das multas na capital mineira, atualizados em 2026, começam em R$ 1.280,33 (para infrações leves) e vão até R$ 20.485,32 (para as gravíssimas).

Ficar sem o habite-se também pode impedir uma venda ou financiamento, trazer problemas em inventários e heranças e desvalorizar o imóvel.  

Quando o imóvel pode não precisar de habite-se?

Há uma lei federal (Lei nº 13.865/2019) que dispensa a apresentação do habite-se para a averbação de construção residencial urbana, desde que atenda aos seguintes critérios: seja unifamiliar, de um só pavimento, tenha sido finalizada há mais de cinco anos e em área ocupada predominantemente por população de baixa renda.

A lei prevê a dispensa “inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia”.

Também pode haver regras específicas de prefeituras municipais liberando o habite-se ou isentando a cobrança para emissão do habite-se em alguns casos. Por exemplo, em Belo Horizonte, há isenção de todas as taxas, inclusive de habite-se, para a construção de imóvel de até 70 metros quadrados, com uso de projetos-padrão oferecidos pela prefeitura.

É importante verificar as regras de cada cidade para entender se há exceções.

Como consultar se um imóvel tem habite-se?

A consulta pode ser feita diretamente nas prefeituras, geralmente nas secretarias ligadas a política urbana ou habitação. Dependendo da cidade, a consulta pode ser feita online, pelo site da prefeitura, por meio de dados sobre o imóvel ou seu proprietário.

Também é possível fazer a consulta no cartório onde está registrada a matrícula do imóvel, já que o habite-se deve constar nesse documento.

Qual é a diferença entre habite-se, escritura e registro do imóvel?

Habite-se, escritura, registro e matrícula do imóvel são documentos com finalidades diferentes, e que também são emitidos em fases diferentes da construção e por órgãos diferentes. Compare a seguir:

Quando uma obra pode receber o habite-se?

Os critérios para uma obra ser considerada concluída e estar apta para receber o habite-se variam de acordo com cada prefeitura, mas em geral as obras devem ter, conforme a descrição da Prefeitura de Belo Horizonte:

• instalações hidrossanitárias e elétricas executadas e devidamente ligadas à rede pública;
• área permeável vegetada;
• pisos e paredes impermeáveis em ambientes de preparo de alimentos e higiene;
• vagas de estacionamento demarcadas;
• passeios públicos executados ao longo do meio-fio em frente ao lote, conforme exigências técnicas da legislação em vigor.

E apresentar condições mínimas de habitabilidade, salubridade e segurança, que incluem contrapiso concluído, paredes rebocadas, cobertura concluída, revestimento externo acabado e impermeabilizado, esquadrias instaladas e instalações de combate a incêndio executadas, quando necessário.

Além disso, é preciso garantir as condições de acessibilidade de acordo com as normas técnicas vigentes e estar de acordo com o projeto aprovado.

Agora que você conhece a fundo como funciona o habite-se, saiba o que é e como calcular o valor venal do imóvel.