Como regularizar imóveis residenciais já construídos?

A regularização de imóveis já construídos é um processo necessário para garantir que a construção esteja legalmente reconhecida pelos órgãos públicos e registrada corretamente na documentação do bem.

É comum que muitas casas e apartamentos no Brasil apresentem algum tipo de irregularidade, seja por obras feitas sem autorização, ampliações não registradas ou ausência de documentos essenciais. Quando isso acontece, o proprietário pode enfrentar dificuldades para vender o imóvel, transferir a propriedade ou obter financiamento imobiliário.

Um imóvel pode ser considerado irregular em diversas situações, como:

• construção realizada sem aprovação da prefeitura;
• ausência de habite-se ou certificado de conclusão;
• ampliações ou reformas que não foram registradas;
• divergência entre a planta do imóvel e a construção real.

A regularização consiste justamente em ajustar a situação do imóvel junto à prefeitura e ao cartório de registro de imóveis, garantindo que a construção esteja de acordo com as normas urbanísticas e que todas as alterações estejam registradas na matrícula do imóvel.

Em muitos casos, essas irregularidades acontecem quando o proprietário faz modificações na estrutura, construindo um novo cômodo ou ampliando a área construída, sem atualizar o projeto aprovado ou a matrícula no cartório.

Para entender melhor sobre o assunto e evitar problemas, continue a leitura abaixo.

O que é a regularização de um imóvel?

Antes de partir para a parte burocrática é preciso entender do que de fato se trata a regularização de um bem. Na verdade, o termo refere-se ao conjunto de procedimentos necessários para garantir que uma construção esteja devidamente aprovada pelos órgãos públicos e registrada na documentação oficial do imóvel.

Isso significa que tanto a construção quanto os registros legais devem refletir a situação real daquele bem.

Diferença entre regularização da construção e da documentação

Também é importante entender que a regularização de imóveis já construídos envolve duas etapas principais: a regularização e a atualização de matrícula. A primeira acontece junto à prefeitura, que verifica se a construção está dentro das normas urbanísticas do município.

A segunda, por sua vez, acontece no cartório de registro de imóveis. Somente quando a construção está averbada na matrícula é que a documentação passa a refletir oficialmente a situação real do imóvel.

Segundo o Conselho Nacional de Justiça, a matrícula é o documento que reúne todo o histórico jurídico do imóvel, incluindo construções e alterações registradas.

Quando um imóvel precisa ser regularizado?

A regularização pode ser necessária em diferentes situações. Veja as principais:

• Construção feita sem aprovação da prefeitura: quando uma obra é realizada sem alvará de construção ou sem projeto aprovado, o imóvel pode ser considerado irregular perante o município;
• Reforma ou ampliação não registrada: também é comum que o proprietário amplie a área construída do imóvel sem atualizar o projeto ou registrar a alteração. Nesses casos, é necessário fazer a averbação da construção no cartório após regularizar a obra na prefeitura;
• Falta de habite-se: é comum que alguns imóveis não tenham o documento emitido pela prefeitura que comprova que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e que o imóvel está apto para ser habitado.

Regularização na prefeitura x regularização no cartório: qual a diferença?

Um dos pontos que mais geram dúvidas sobre a regularização de imóveis é a diferença entre as etapas realizadas. 

O papel da prefeitura é verificar se a construção segue as regras urbanísticas do município, como zoneamento urbano, limites de construção, recuos obrigatórios e normas de segurança. Quando tudo está regular, o órgão pode emitir documentos como o habite-se ou certificado de conclusão da obra, que comprovam que a edificação está apta para uso.

Depois de regularizar a construção na prefeitura, o proprietário deve atualizar a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Esse procedimento é chamado de averbação da construção, e é necessário para que a documentação do imóvel passe a refletir oficialmente a construção existente. Segundo a Lei nº 6.015/1973, que trata dos registros públicos, toda alteração relevante no imóvel deve ser registrada na matrícula.

Por que fazer a regularização de um imóvel já construído?

Por se tratar de um bem de grande valor, manter a regularidade do imóvel, para além da preservação do patrimônio, é importante também para evitar o pagamento de multas e outros encargos no município em que a propriedade foi construída.

Além disso, os imóveis em situação irregular são mais difíceis de serem vendidos, doados e partilhados em inventários. Nesta condição, o imóvel também sofre mais com a desvalorização no mercado imobiliário.

Outro fator importante é a garantia de titularidade (algo que contribui na valorização do bem). Quando o comprador sabe quem possui a propriedade acaba tendo maior segurança jurídica, em casos de compra e venda e abertura de sucessão, por exemplo, e na proteção do seu valor econômico.

Além disso, um imóvel regularizado pode facilitar também no processo para obtenção de crédito, seja utilizando a propriedade como garantia para viabilizar o financiamento ou para ter acesso a um financiamento imobiliário. 

Como fazer a regularização de um imóvel já construído?

O processo envolve uma série de etapas técnicas e administrativas. A seguir, veja quais são as mais comuns.

1. Verificar a situação da matrícula do imóvel

O primeiro passo é consultar a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis. Caso a construção não esteja registrada, será necessário realizar a averbação da construção — etapa final do processo de regularização.

2. Contratar um engenheiro ou arquiteto responsável

Na maioria dos casos, a regularização de imóvel irregular exige o acompanhamento de um profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto. Este será responsável por avaliar a construção existente e elaborar os documentos técnicos necessários para o processo de regularização.

Entre as atividades realizadas pelo profissional estão:

• levantamento técnico da construção existente;
• medição da área construída;
• elaboração ou atualização da planta do imóvel;
• produção do memorial descritivo da obra;
• verificação do atendimento às normas urbanísticas municipais.

Esse levantamento técnico é essencial porque muitas construções feitas sem aprovação prévia da prefeitura não possuem projeto formal ou apresentam diferenças em relação ao projeto original.

Além disso, o profissional precisa emitir um documento chamado Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), no caso de engenheiros, ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), quando o responsável é arquiteto.

Esses documentos registram oficialmente quem é o profissional responsável pelas informações técnicas apresentadas no processo.

Segundo o Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea), a ART é obrigatória para caracterizar legalmente a responsabilidade técnica por obras ou serviços de engenharia.

No caso dos arquitetos, o registro equivalente é o RRT, regulamentado pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

3. Elaborar ou atualizar o projeto da construção

Depois de analisar o imóvel, o profissional contratado irá elaborar ou atualizar o projeto arquitetônico da construção.

Esse projeto deve representar fielmente o imóvel como ele existe hoje, incluindo:

• área construída;
• divisão dos ambientes;
• número de pavimentos;
• dimensões da construção;
• recuos em relação ao terreno.

Esse documento será utilizado pela prefeitura para avaliar se a construção está de acordo com as regras urbanísticas da cidade, como limites de ocupação do terreno e zoneamento urbano.

Caso o imóvel esteja em desacordo com alguma regra municipal, pode ser necessário realizar ajustes ou solicitar um processo específico de regularização.

4. Protocolar o pedido de regularização na prefeitura

Com o projeto e os documentos técnicos prontos, o próximo passo é iniciar o processo de regularização do imóvel na prefeitura.

Cada município tem procedimentos próprios, mas normalmente é necessário apresentar:

• projeto arquitetônico atualizado;
• documentos do imóvel;
• matrícula atualizada;
• ART ou RRT do profissional responsável;
• documentos pessoais do proprietário.

A prefeitura então analisa se a construção atende às normas urbanísticas locais, como coeficiente de aproveitamento do terreno, ttaxa de ocupação. recuos obrigatórios e altura máxima permitida. Essas regras são definidas pelos planos diretores e leis de uso e ocupação do solo de cada município, conforme previsto no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).

5. Solicitar o habite-se ou certidão de conclusão da obra

Se a prefeitura aprovar o processo de regularização, será emitido um documento que comprova que a construção está regular do ponto de vista urbanístico.

Esse documento pode receber nomes diferentes dependendo do município, como:

• habite-se;
• certidão de conclusão de obra;
• certificado de regularização.

O habite-se indica que a obra foi concluída de acordo com as normas municipais e que o imóvel está apto para uso ou ocupação.

6. Averbar a construção no cartório de registro de imóveis

A última etapa da regularização de imóveis já construídos é registrar a construção na matrícula do imóvel.

Esse procedimento é chamado de averbação da construção.

Para fazer a averbação, normalmente é necessário apresentar no cartório:

• habite-se ou documento equivalente emitido pela prefeitura;
• projeto aprovado da construção;
• certidão negativa de débitos da obra (quando exigido);
• documentos do proprietário;

Depois que a averbação é concluída, a matrícula do imóvel passa a registrar oficialmente a existência da construção.

Quanto custa a regularização de um imóvel já construído?

O custo de todo esse processo pode variar dependendo de fatores como o tamanho da construção, o tipo de irregularidade e as exigências do município onde o imóvel está localizado. Ainda assim, é possível ter uma estimativa dos principais gastos envolvidos no processo.

De modo geral, os valores estão relacionados a três frentes principais: análise da prefeitura, serviços técnicos de engenharia ou arquitetura e atualização da matrícula no cartório. A seguir está a média desses principais custos.

Taxas da prefeitura

Para regularizar um imóvel já construído, é necessário abrir um processo administrativo junto à prefeitura. Isso envolve o pagamento de taxas municipais para análise do projeto e emissão de documentos como o certificado de regularização ou o habite-se.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, os valores dependem principalmente da área construída do imóvel e do tipo de processo.

Entre as taxas mais comuns estão:

• taxa de análise de projeto
• taxa de aprovação da regularização
• taxa de emissão do certificado de conclusão ou habite-se

Segundo a Prefeitura de São Paulo, essas taxas estão previstas no Código de Obras e Edificações do Município (Lei nº 16.642/2017).

Em muitos casos, os valores para imóveis residenciais de pequeno porte costumam ficar entre:

• R$ 500 e R$ 2.500 em taxas administrativas

Honorários de engenheiro ou arquiteto

A contratação de um profissional habilitado é uma das etapas mais importantes da regularização de imóveis já construídos, já que ele será responsável por elaborar os documentos técnicos necessários para a prefeitura.

Esses honorários variam conforme o tamanho da construção, a complexidade da regularização e o mercado local.Para imóveis residenciais simples, os valores costumam ficar aproximadamente entre R$ 2.000 e R$ 8.000

Em imóveis maiores ou com muitas irregularidades, o custo pode ultrapassar R$ 10.000, especialmente quando é necessário refazer projetos ou realizar ajustes técnicos.

Custos de cartório

Depois de regularizar a construção na prefeitura, é necessário atualizar a matrícula do imóvel no cartório por meio da averbação da construção. Os valores cobrados pelos cartórios variam conforme o estado e a área construída que será averbada, pois as taxas seguem tabelas estaduais de emolumentos.

Em São Paulo, a média para averbar uma construção residencial costuma variar entre R$ 400 e R$ 1.500.

Possíveis multas por irregularidades

Dependendo da situação do imóvel, o proprietário também pode precisar pagar multas administrativas para regularizar a construção.

Isso pode acontecer quando:

• a obra foi realizada sem alvará de construção;
• houve descumprimento de normas urbanísticas;
• a construção ultrapassou limites permitidos pelo zoneamento.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, multas por irregularidades na obra estão previstas no Código de Obras e podem variar conforme a gravidade da infração. Em muitos casos, essas multas podem variar aproximadamente entre:

• R$ 1.000 e R$ 10.000, dependendo do tipo de irregularidade.

Estimativa total de custo da regularização

Somando todos os custos, a regularização de um imóvel já construído costuma ter um custo médio aproximado entre:

• R$ 3.000 e R$ 12.000 para imóveis residenciais simples

Em situações mais complexas, como construções muito antigas, ampliações grandes ou necessidade de correções estruturais, o custo total pode ser maior.

Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?

Assim como os custos, o prazo também pode variar bastante. Em geral, o processo pode levar de alguns meses até mais de um ano, dependendo de fatores como complexidade da obra, análise da prefeitura e necessidade de ajustes no projeto

O que acontece se o imóvel não for regularizado?

Manter um imóvel em situação irregular pode gerar consequências jurídicas, financeiras e administrativas para o proprietário. Como a construção não está formalmente reconhecida pelos órgãos públicos, diversas operações envolvendo o imóvel podem ficar limitadas ou mais complexas.

Entre os principais impactos estão:

Restrição ao financiamento imobiliário

Instituições financeiras geralmente exigem que o imóvel esteja totalmente regularizado — tanto na prefeitura quanto no cartório — para conceder crédito imobiliário. Quando a construção não está averbada na matrícula ou não possui habite-se, o imóvel pode não ser aceito como garantia em operações de financiamento.

Complicações em processos de herança ou partilha de bens

Em situações de inventário, a documentação do imóvel precisa refletir corretamente suas características e área construída. Quando há divergência entre a construção real e o que está registrado na matrícula, o processo pode exigir etapas adicionais de regularização antes da conclusão da transferência para os herdeiros.

Risco de multas ou sanções administrativas

Construções realizadas sem aprovação da prefeitura ou em desacordo com normas urbanísticas podem ser alvo de fiscalização municipal. Dependendo do caso, o proprietário pode receber notificações, multas ou ser obrigado a regularizar a obra para evitar penalidades previstas na legislação urbana local.

Limitação em operações que exigem documentação atualizada

Algumas operações imobiliárias — como desmembramento do terreno, unificação de lotes ou registro de novas construções — podem ficar impedidas enquanto a situação do imóvel não estiver regularizada. A ausência de averbação da construção também pode dificultar atualizações na matrícula do imóvel.

Como regularizar situações específicas?

Em muitos casos, a regularização de imóveis já construídos envolve situações particulares, como casas erguidas sem projeto aprovado ou ampliações feitas ao longo do tempo sem comunicação à prefeitura. 

Nessas circunstâncias, o objetivo do processo é adequar a documentação do imóvel à realidade da construção existente, garantindo que todas as alterações estejam formalmente reconhecidas pelos órgãos públicos.

Quando uma casa foi construída sem aprovação da prefeitura, o primeiro passo costuma ser a elaboração de um projeto técnico de regularização, feito por um engenheiro ou arquiteto. Esse projeto representa fielmente a construção existente, com informações sobre área construída, divisão dos ambientes, número de pavimentos e ocupação do terreno. 

A partir desse levantamento, o profissional protocola o pedido de regularização junto ao município, que irá verificar se a edificação atende às regras urbanísticas locais, como recuos obrigatórios, limites de altura e taxa de ocupação do lote.

Caso a construção esteja dentro dos parâmetros permitidos, a prefeitura pode aprovar o projeto e emitir o documento de regularização da obra.

Já nos casos de ampliações realizadas sem atualização do projeto original — como construção de novos cômodos, fechamento de varandas ou aumento da área construída — o procedimento costuma envolver a atualização da planta do imóvel para refletir as modificações feitas. 

Após a análise e aprovação pela prefeitura, é necessário registrar oficialmente essa alteração no cartório por meio da averbação da nova área construída na matrícula do imóvel. Esse registro é essencial para que a documentação passe a refletir corretamente as características do imóvel.

De acordo com a Lei nº6.015/1973(Lei de Registros Públicos), alterações relevantes na estrutura ou na área de um imóvel devem ser registradas na matrícula para que tenham validade jurídica e possam ser reconhecidas em transações imobiliárias.

Programas de regularização ou anistia de obras: o que é?

Diversos municípios brasileiros criam programas de regularização para facilitar a legalização de construções irregulares. Essas iniciativas costumam permitir a regularização mediante pagamento de taxas ou apresentação de documentação complementar, e fazem parte de políticas urbanísticas previstas no Estatuto da Cidade.

Perguntas frequentes sobre regularização de imóveis

Como visto, a regularização de imóveis já construídos é fundamental para garantir que a construção esteja dentro das normas legais e que toda a documentação esteja correta. Veja abaixo um checklist rápido que pode ajudar com as principais dúvidas sobre o tema:

É possível vender um imóvel irregular?

Sim, mas a venda pode ser mais difícil, especialmente quando o comprador precisa de financiamento.

É possível financiar um imóvel irregular?

Na maioria dos casos, não. Instituições financeiras exigem documentação regularizada.

Posso regularizar um imóvel sozinho?

Algumas etapas podem ser feitas pelo proprietário, mas geralmente é necessário contratar um engenheiro ou arquiteto.