Corte da Selic leva até 12 meses para chegar ao crédito imobiliário

Toda vez que o Copom (Comitê de Política Monetária) do BC (Banco Central) divulga mudanças na taxa básica de juros, a Selic, a principal pergunta que fica para quem tem financiamento imobiliário é a seguinte: quando haverá redução nos valores pagos nas percelas da casa própria?

Nesta quarta-feira (16), o comitê anunciou o corte de 0,25 ponto percentual, levando a Selic para 13,75% ao ano. Embora a taxa influencie o custo do financiamento imobiliário, o impacto de um corte ou um conjunto de cortes leva para tal redução nos boletos dos consumidores não é imediata.

Os bancos podem começar a alterar as condições oferecidas para novos contratos em algumas semanas, conforme mudam suas expectativas para os juros futuros, o custo de captação e a estratégia comercial. 

Já a transmissão da política monetária para as taxas do crédito habitacional ocorre de forma gradual e pode se estender por aproximadamente 12 meses, segundo estimativa de um estudo do Banco Central.  Nesse período, uma variação de 1 ponto percentual na Selic corresponde, em média, a 0,43 ponto percentual nas taxas do financiamento imobiliário. 

A lógica para quem já tem um financiamento é diferente e depende mais das regras do contrato segundo André Araújo, CEO da Real Price, empresa de tecnologia que atua na infraestrutura digital do mercado imobiliário.

“Para quem já tem um financiamento, uma decisão do Copom não altera automaticamente as condições contratadas. A evolução da operação depende das regras previstas no contrato e do eventual indexador utilizado. Em contratos prefixados, a taxa permanece a mesma; nos contratos indexados, eventuais alterações seguem o indicador previsto na operação”.

André Araújo, CEO da Real Price

Isso porque uma decisão do Copom não altera automaticamente a taxa contratada ou o valor da prestação. As condições seguem as regras previstas no contrato, incluindo eventual indexador, sistema de amortização, seguros e tarifa de administração. 

Em operações antigas com taxas mais elevadas, o consumidor pode avaliar alternativas como portabilidade, renegociação ou uso do FGTS, quando atender aos requisitos.

O efeito pode começar antes da decisão do Copom 

A própria data da decisão do Banco Central não necessariamente marca o início dos movimentos nas taxas imobiliárias. Isso ocorre porque um financiamento habitacional pode durar décadas e sua precificação considera as expectativas para os juros futuros, e não apenas a Selic vigente. 

“Para quem stá planejando contratar um financiamento, os efeitos de uma mudança na política monetária podem começar a aparecer antes mesmo da decisão do Copom. Isso acontece porque o crédito imobiliário de longo prazo considera não apenas a Selic vigente, mas também as expectativas para os juros futuros e as condições de captação das instituições”, diz Araújo.

Ou seja, quando uma decisão já está incorporada às expectativas do mercado, o anúncio do Copom pode produzir uma reação menor. 

Antes da decisão desta quarta-feira, o Boletim Focus, consulta que capta a percepção do mercado, mantinha há cinco semanas consecutivas a projeção de Selic em 13,75% ao ano no fim do ano. 

“Quando o mercado passa a incorporar um cenário de juros mais baixos, a curva longa pode se ajustar antes mesmo de uma decisão do Copom, criando espaço para mudanças nas condições de crédito”, diz o CEO da Real Price. 

Chamada tecnicamente de curva de juros futuros, ela representa as taxas negociadas pelo mercado para diferentes períodos à frente. Para um financiamento imobiliário de longo prazo, essas expectativas ajudam a formar o custo da operação. 

“Os bancos não olham apenas para a Selic atual. Se o mercado já precifica uma trajetória de juros diferente, as instituições podem antecipar ajustes nas taxas antes mesmo da decisão formal do Copom”.

Ramiro Delgado, especialista em investimentos e CEO do Trade Imobiliário

Primeiro efeito pode aparecer em semanas 

O fato de os bancos poderem reagir rapidamente não significa que uma mudança na Selic será totalmente repassada ao financiamento no mesmo ritmo. Delgado considera que o primeiro movimento pode aparecer em semanas, conforme as instituições ajustam suas condições. 

“Normalmente, o efeito não é imediato. Pode aparecer conforme os bancos ajustam custo de captação, funding e estratégia comercial”, explica. 

O funding é a fonte de recursos usada pelos bancos para conceder o crédito. No financiamento imobiliário, essas fontes têm características diferentes, o que ajuda a explicar por que as taxas não acompanham automaticamente cada decisão do Copom. 

Para o repasse acumulado da política monetária, a referência é a estimativa do Banco Central. O órgão calcula que uma variação de 1 ponto percentual na Selic produza, em média, uma alteração de 0,43 ponto percentual nas taxas do financiamento imobiliário ao longo de aproximadamente 12 meses, com uma parcela relevante do movimento concentrada nos três primeiros meses. 

A relação, portanto, não deve ser interpretada como uma regra segundo a qual um corte de 1 ponto na Selic provocará automaticamente uma redução de 0,43 ponto na taxa oferecida por todos os bancos. Trata-se de uma estimativa média de transmissão da política monetária. 

Em modalidades de prazo mais curto, a sensibilidade é diferente. O mesmo estudo do BC aponta que, no cheque especial, a variação chega a 4,43 pontos para cada ponto de alteração da Selic. 

A diferença entre as modalidades está relacionada às características do crédito, às garantias e às fontes utilizadas para financiá-lo. 

Por que a Selic não chega ao imóvel na mesma proporção? 

A Selic é a taxa básica de juros da economia e serve como referência para operações de curto prazo. Um financiamento imobiliário, por outro lado, envolve prazos muito mais longos. Por isso, a taxa de financiamento incorpora outras variáveis além da Selic atual. 

Entre elas estão o custo de captação dos bancos, as expectativas para a inflação e para os juros futuros, o risco de crédito, as despesas das instituições, a margem e a concorrência.

“A Selic é apenas uma parte da formação da taxa. Entram custos de captação, disponibilidade de recursos, risco de crédito, margem do banco, concorrência e expectativa para os juros futuros”

Ramiro Delgado, especialista em investimentos e CEO do Trade Imobiliário

Segundo Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, uma variação de 2 a 2,5 pontos percentuais na Selic representa, em geral, cerca de 1 ponto percentual na taxa do financiamento imobiliário. 

Há também um piso para as taxas cobradas pelos bancos. Mesmo quando, entre os meses de agosto de 2020 até março de 2021, a Selic ficou em 2% ao ano, por exemplo, o financiamento imobiliário não foi oferecido nessa mesma faixa. 

“O mínimo de crédito imobiliário que você tinha era entre 8,5% e 9%”, afirma Ajzental, ao lembrar daquele período.  Na outra direção, o movimento também não é proporcional. “Quando você vai para uma Selic de 15%, o crédito não fica em 15%, 16%, 17%. O crédito fica em 11,5%, 12%”, diz.

 Araújo, CEO da Real Price, diz que dados históricos ajudam a colocar essa relação em perspectiva. Entre o piso da Selic, de 2% ao ano entre agosto de 2020 e março de 2021, e o pico seguinte, de 13,75% entre agosto de 2022 e julho de 2023, a taxa básica avançou 11,75 pontos. 

No mesmo período, a taxa média do financiamento imobiliário a preço de mercado, segundo a série do Banco Central, passou de 7,4% para 12,9% ao ano, uma alta de 5,5 pontos, distribuída ao longo de aproximadamente dois anos e meio, conforme os dados abertos do sistema do BC.

“No movimento mais recente, a Selic recuou 1 ponto desde março, de 15% para 14% [em agosto deste ano], enquanto a taxa média do financiamento imobiliário passou de 14,8% para 14,3%. Os números reforçam que a transmissão entre a taxa básica e o crédito imobiliário não ocorre de maneira imediata ou proporcional”, analisa Araújo.

Na prática, a redução da Selic iniciada em março de 2026, quando estava em 15% ao ano, tem surtido pouco efeito, para cima ou para baixo, nas taxas de juros divulgadas pelos principais bancos nos financiamentos acima do teto de R$ 600 mil do Minha Casa, Minha Vida até o limite de R$ 2,25 milhões.

Em janeiro, o Portas mostrou um movimento de redução dos juros nos bancos privados, puxado por Itaú e Santander. O Itaú estava trabalhando com juros a partir de 11,60% ao ano + TR (taxa referencial) à época, de 11,70% anteriormente.

Agora, o Itaú informa via assessoria de imprensa que a taxa válida desde setembro começa em 11,79% ao ano + TR, um leve aumento de 0,19 ponto percentual em relação a janeiro. A condição está “disponível no momento para clientes do Itaú Personnalité”, público com renda maior do que R$ 15 mil. O banco ressalta que cada perfil de cliente tem acesso a uma taxa diferente.

Na via inversa, o Santander diz que pratica atualmente juro do financiamento habitacional de 11,69% ao ano + TR, leve recuo ante o nível de 11,79% ao ano em janeiro.

O banco Inter, que realiza empréstimos habitacionais com parcelas corrigidas pela inflação (IPCA), também elevou os juros, segundo as informações disponíveis em seu site. Em janeiro, a página da instituição informava uma taxa a partir de 9,50% ao ano e, agora, indica 9,99% ao ano. Procurada ao longo de uma semana, a instituição não comentou.

A Caixa Econômica Federal mantém as condições e tem uma taxa de juros entre 10,99% a 11,49% ao ano + TR. O Bradesco diz não ter mexido nas taxas em relação ao início do ano.

As fontes de recursos também fazem diferença 

A velocidade de transmissão da Selic varia conforme a origem dos recursos usados no financiamento. Nas linhas de mercado, especialmente aquelas cuja captação acompanha mais de perto as condições financeiras, as mudanças na taxa básica podem chegar mais rapidamente. Nas operações que utilizam recursos submetidos a regras específicas, a dinâmica é diferente. 

“As linhas de mercado tendem a responder mais diretamente às condições de juros e funding. Já as operações com recursos regulados, como poupança e FGTS, têm regras e fontes de recursos próprias, o que torna essa transmissão diferente”

Ramiro Delgado, especialista em investimentos e CEO do Trade Imobiliário

Para 2026, a Abecip projeta R$ 31 bilhões em recursos livres para o crédito imobiliário, ante R$ 185 bilhões da poupança e R$ 195 bilhões do FGTS e do Fundo Social. A poupança, que abastece o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), a principal modalidade de crédito imobiliário no Brasil, tem uma regra própria de remuneração. 

Enquanto a Selic estiver acima de 8,5% ao ano, a remuneração é composta pela TR (taxa de referência) mais 0,5% ao mês. Dessa forma, uma mudança na taxa básica não altera automaticamente o custo dessa fonte de recursos na mesma proporção. 

O FGTS também segue regras próprias. Nas linhas do Minha Casa, Minha Vida financiadas com esses recursos, a Selic não aparece diretamente como determinante da taxa contratada.

“Nessas linhas, a Selic não costuma aparecer diretamente na taxa contratada. Seus efeitos podem ocorrer por outros canais, como a disponibilidade de recursos e as condições financeiras das famílias, o que torna essa transmissão mais indireta e, em alguns casos, mais gradual”, diz Araújo.

O que acontece com quem já tem financiamento? 

A queda ou alta da Selic tem efeito diferente sobre um contrato novo e uma operação que já foi contratada. No novo financiamento, as condições de mercado entram na formação da taxa no momento da contratação. No contrato existente, uma nova decisão do Copom não altera automaticamente as condições definidas previamente.

“A evolução da operação depende das regras previstas no contrato e do eventual indexador utilizado”, diz Delgado.

Nos contratos prefixados, a taxa permanece a mesma. Nas operações indexadas, eventuais alterações seguem o indicador previsto no contrato. 

A prestação também pode variar por outros fatores. Entre eles estão o indexador utilizado, como a TR em determinadas operações, o sistema de amortização, como o SAC ou a Tabela Price, os seguros obrigatórios e a tarifa de administração.

Por isso, uma redução da Selic não significa, por si só, uma redução da parcela de um financiamento já contratado. 

Portabilidade pode ser uma alternativa 

Quem contratou um financiamento em um período de taxas mais elevadas pode comparar as condições atuais do mercado com as de sua operação. Uma das possibilidades é a portabilidade, que permite transferir a dívida para outra instituição financeira seguindo as regras aplicáveis. 

Também podem ser avaliadas a renegociação com o banco atual e, para quem atende aos requisitos, a utilização do FGTS para amortizar o saldo, reduzir parcelas ou quitar o financiamento. 

Araújo cita como exemplo a migração de um contrato antigo de 12,5% ao ano para uma taxa de 11,2% ao ano por meio de portabilidade. Segundo ele, a operação pode reduzir o valor das parcelas e o custo total da dívida, mas a conveniência depende do saldo devedor, prazo restante, condições oferecidas e custos envolvidos. 

A comparação não deve considerar apenas a taxa nominal. O CET (Custo Efetivo Total) reúne os juros e os demais custos associados à operação, como seguros e tarifas aplicáveis. Assim, duas propostas com taxas nominais semelhantes podem ter custos totais diferentes. 

O que o consumidor deve acompanhar 

Para quem pretende contratar um financiamento, a Selic é uma das variáveis a acompanhar, mas não é a única. As expectativas para os juros futuros, as condições de funding e as taxas efetivamente oferecidas pelos bancos também interferem no custo da operação. 

Uma referência citada por Araújo é a série 25497 do Banco Central, que reúne a taxa média mensal dos financiamentos imobiliários para pessoas físicas com taxas de mercado desde 2011. 

Essa taxa estava em 7,4% ao ano em janeiro de 2021, chegou a 12,9% ao ano em julho de 2023, atingiu 14,8% no fim de 2025 e estava em 14,3% em julho deste ano. 

A principal diferença, portanto, está entre o momento em que o mercado começa a reagir e o tempo necessário para que a mudança seja transmitida ao crédito imobiliário. A reação pode aparecer em semanas, enquanto a estimativa do Banco Central aponta para um processo de transmissão ao longo de aproximadamente 12 meses. Na prática, porém, muitas outras variáveis devem ser levadas em consideração.

Perguntas e respostas sobre alteração da taxa Selic e o financiamento imobiliário