Por que o crédito imobiliário ruma para recorde de R$ 411 bilhões mesmo com Selic a 14%?

A projeção da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) de que o ano de 2026 deve atingir R$ 411 bilhões em crédito imobiliário suscita, num primeiro momento, uma pergunta: como o crédito imobiliário continua crescendo em um cenário de juros de 14% ao ano?

O Portas ouviu de especialistas que o aumento do crédito imobiliário está ancorado em fontes independentes da taxa de juros, como o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e recursos do FGTS. Ou seja, os juros são um dificultador, mas há mitigadores.

Os R$ 411 bilhões de crédito imobiliário total significam um avanço de 25% em relação ao montante de 2025. Antes, a entidade previa crescimento de 16%. Ao comentar a revisão, Michel Cury, presidente da Abecip, afirmou que o desempenho do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), uma das principais fontes de recursos de financiamento imobiliário, contribuiu para a mudança da estimativa.

Na quarta-feira (26), a entidade divulgou que o crédito imobiliário com recursos da poupança somou R$ 21 bilhões em julho, crescimento de 21% em relação ao mês anterior e de 76,7% na comparação com julho de 2025. 

No acumulado dos sete primeiros meses de 2026, os financiamentos com recursos da poupança alcançaram R$ 115,5 bilhões, alta de 36,3% sobre os R$ 84,8 bilhões registrados no mesmo período do ano passado.

Juros altos e crescimento do crédito, porém, não são necessariamente fenômenos contraditórios. Segundo Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, embora o crédito imobiliário esteja entre as modalidades mais sensíveis às variações da taxa básica de juros, a Selic, essa relação não é direta. 

“Um de Selic não é um de variação de crédito imobiliário”, resume. 

Na prática, as mudanças na taxa básica são apenas parcialmente repassadas às taxas do financiamento imobiliário. Além disso, parte importante das operações é financiada por fontes que seguem regras próprias, como o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

Fontes de recursos para o crédito imobiliário

A revisão da Abecip também reflete uma mudança na composição das fontes de recursos. A entidade estima R$ 185 bilhões em concessões com recursos do SBPE, alta de 18% em relação a 2025. 

Apenas no primeiro semestre, as operações com recursos da poupança somaram R$ 93,7 bilhões, avanço de 29% na comparação anual. O crescimento, porém, não foi uniforme entre as modalidades.

Segundo Fernando Camargo, economista e sócio da LCA Consultoria Econômica, R$ 67,2 bilhões foram destinados à aquisição de imóveis, alta de 12% em relação ao primeiro semestre de 2025. Outros R$ 26,5 bilhões financiaram a produção de novos empreendimentos, crescimento de 107%. 

“O financiamento ao consumidor final está crescendo, mas a uma taxa menos elevada”, diz o economista.

O maior impulso para a revisão da projeção, porém, veio dos recursos do FGTS e do Fundo Social do Pré-Sal. A Abecip estima aproximadamente R$ 195 bilhões em concessões dessas fontes em 2026, crescimento de 38% sobre o ano anterior. 

Para Camargo, o reforço de recursos públicos e regulados ajuda a explicar como o mercado mantém um volume elevado de concessões mesmo com a Selic em patamar alto. “Praticamente não se espera crescimento do volume de recursos do mercado de capitais de 2025 para 2026, pois este sim é mais sensível à taxa de juros”, avalia.

A demanda também é sustentada pelo emprego, pela massa salarial e pelos programas habitacionais voltados à população de baixa e média renda. A expansão, portanto, não significa que o dinheiro captado no mercado tenha ficado mais barato. Disponibilidade de crédito e custo do crédito são questões diferentes. 

“Hoje existe funding, existe dinheiro para financiar, mas esse dinheiro ainda é caro por causa da taxa de juros”, afirma Dario Ferraço, sócio da RE/MAX SF. 

Juros altos e o mercado imobiliário

A disponibilidade de mais recursos não significa que o financiamento tenha ficado barato. O custo do crédito continua elevado, embora a taxa do financiamento imobiliário não acompanhem as variações da Selic na mesma proporção. 

Ajzental estima que uma variação de 2 a 2,5 pontos percentuais na Selic represente, em geral, cerca de 1 ponto percentual na taxa do financiamento imobiliário. Há também um piso para as taxas cobradas pelos bancos. Mesmo quando, entre os meses de agosto de 2020 até março de 2021, a Selic ficou em 2% ao ano, por exemplo, o financiamento imobiliário não foi oferecido nessa mesma faixa

“O mínimo de crédito imobiliário que você tinha era entre 8,5% e 9%”, afirma Ajzental, ao lembrar daquele período.  Na outra direção, o movimento também não é proporcional. “Quando você vai para uma Selic de 15%, o crédito não fica em 15%, 16%, 17%. O crédito fica em 11,5%, 12%”, diz.

A Selic, que atualmente está em 14%, permaneceu no patamar de 15% entre junho de 2025 até início de março deste ano, quando uma nova reunião estabeleceu a queda de 0,25 ponto percentual.

A composição das fontes de recursos ajuda a explicar essa diferença. Linhas financiadas com recursos do FGTS e programas habitacionais têm regras próprias e são menos diretamente afetadas pela Selic do que as operações que dependem da captação no mercado. 

Para o comprador, porém, a decisão de adquirir um imóvel não depende apenas da taxa de juros. A capacidade de assumir uma dívida de longo prazo também pesa. “Quem define comprar imóvel é a tua situação, é a tua estabilidade e a tua renda”, afirma Ajzental.

Perfil dos compradores de imóveis

O crescimento do crédito revela um mercado dividido entre diferentes perfis de compradores. Enquanto as linhas subsidiadas e os programas habitacionais ajudam a sustentar a demanda de famílias de menor renda, a classe média enfrenta crédito mais caro e maior dificuldade para encaixar a prestação no orçamento. 

E essa conta já está chegando nas contas das incorporadoras. Segundo dados divulgados nesta segunda-feira (24) pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), em estudo elaborado pela Brain Inteligência Estratégica, as vendas de unidades de médio e alto padrão caíram 3,2% no último trimestre, enquanto os imóveis mais básicos, enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida, tiveram expansão de 15,5% no mesmo período.

Ajzental avalia que a classe média ficou mais pressionada. Para ele, a ampliação das faixas atendidas pelas políticas habitacionais busca justamente alcançar uma parcela da classe média que perdeu capacidade de compra. Na outra ponta, compradores de maior renda tendem a ser menos dependentes do financiamento. 

“Quem é muito rico não precisa de poupança. Apartamento de quatro, cinco, dez milhões de reais, ele vai lá e compra”

Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV

A pressão sobre o orçamento também tem levado parte dos compradores a rever o imóvel pretendido. Em vez de desistir da aquisição, a alternativa pode ser reduzir o valor do bem. “Você compra o imóvel menor, você compra o imóvel que cabe no seu bolso”, diz o professor.

Na ponta das transações, Ferraço afirma que a maior oferta de crédito ajuda a transformar parte da intenção de compra em negócio fechado. “Muita gente precisa comprar um imóvel porque casou, separou, aumentou a família ou quer construir patrimônio”, diz. 

Essa dinâmica ajuda a explicar por que o volume de crédito continua crescendo mesmo com as taxas elevadas. Mas ela não ocorre da mesma forma em todos os segmentos. No médio e alto padrão, o custo de oportunidade do dinheiro tem pesado mais na decisão.

“Nos últimos meses, muitos olharam para aplicações financeiras rendendo taxas elevadas e concluíram que valia mais a pena manter o dinheiro investido do que direcioná-lo para um imóvel”, afirma Ferraço. 

Para esse público, a compra pode ser adiada porque, em muitos casos, não há uma necessidade imediata de mudança. O cenário é diferente para famílias que dependem da aquisição de um imóvel para resolver uma demanda de moradia.Segundo ele, o comprador também passou a considerar a possibilidade de melhorar as condições do financiamento no futuro.

“O comprador já entende que não precisa esperar indefinidamente pelo ‘juro perfeito’, porque pode refinanciar ou fazer portabilidade no futuro”

Dario Ferraço, sócio da RE/MAX SF

Endividamento familiar e o mercado de trabalho

O avanço do crédito imobiliário ocorre em um momento de emprego e renda em alta, fatores que ajudam a sustentar a capacidade de compra das famílias. Ao mesmo tempo, o endividamento e as despesas pressionam o orçamento doméstico. 

Para Ajzental, é essa combinação que precisa ser acompanhada nos próximos meses. “O que tem que ser monitorado é o que está acontecendo com o bolso das famílias”, avalia. 

O  professor diz que a inadimplência imobiliária tende a aumentar quando há perda de emprego ou de renda. Por enquanto, o mercado de trabalho tem funcionado como um dos sustentáculos da demanda. O problema, segundo ele, é que o aumento da renda não elimina a pressão sobre as despesas. Alimentos, energia, saúde e habitação disputam espaço no orçamento das famílias. 

“Por um lado, a renda aumentou. Por outro lado, as famílias estão se apertando”, afirma. 

Ajzental faz uma distinção entre o endividamento para a compra de um ativo e o uso do crédito para cobrir despesas correntes. “Esse crédito não é ruim, porque é um bom ativo. O problema é quando elas pegam crédito para fechar as contas do mês”, avalia o acadêmico. 

A preocupação, portanto, não está necessariamente no crescimento atual do financiamento imobiliário, mas na possibilidade de deterioração das condições financeiras das famílias. 

Camargo avalia que os juros elevados já produziram outro efeito: uma seleção maior dos compradores que conseguem acessar o crédito. A classe média sem subsídios foi a mais pressionada, enquanto as famílias enquadradas nas linhas do Minha Casa, Minha Vida e do FGTS ficaram relativamente mais protegidas. 

Até agora, essa seleção não se traduziu em uma deterioração equivalente da carteira imobiliária. Para o economista e sócio da LCA, as exigências de entrada, a garantia real dos imóveis e os critérios de concessão ajudam a manter a inadimplência do segmento sob controle. 

O efeito, porém, é duplo. A seleção protege a carteira dos bancos, mas também deixa de fora uma parcela dos compradores que teria interesse em financiar um imóvel. 

Perspectivas para o crédito imobiliário em 2027

O aumento do crédito imobiliário previsto para 2026 ocorre mesmo com os juros em patamar elevado. 

A questão agora é saber se esse ritmo poderá ser mantido no próximo ano sem uma combinação de recursos extraordinários, custos maiores de captação e maior seletividade dos bancos. 

A principal dúvida está no funding. A poupança, tradicional fonte de recursos para o financiamento imobiliário, vem perdendo dinheiro de forma geral, incluída aí a SBPE. Só em julho a captação líquida negativa (ou seja, perda) foi de R$ 6,95 bilhões, cifra quatro vezes maior do que o resultado de junho, que teve saída líquida de R$ 1,39 bilhão. 

Com menos recursos disponíveis, os bancos precisam recorrer a outras fontes para sustentar a oferta de crédito. Essas alternativas, porém, podem ser mais caras. Por um lado, o mercado também enfrenta uma disputa maior por recursos, já que o governo continua demandando dinheiro para financiar suas próprias necessidades, aumentando a competição com o setor privado. 

Segundo os especialistas, no final das contas, o mercado imobiliário pode vir a enfrentar um custo maior para captar recursos e, consequentemente, para conceder financiamento. 

Na ponta, os bancos tendem a ficar mais seletivos. Uma pesquisa do BC (Banco Central) com instituições financeiras indica que elas projetam maior restrição na oferta de crédito imobiliário a partir do terceiro trimestre deste ano.

Risco de sobreoferta e a demanda por imóveis

A lógica do mercado é que, num ambiente de funding mais caro, a instituição financeira precisa escolher com maior cuidado onde colocar seu dinheiro. No final das contas, o crédito pode continuar disponível, mas não necessariamente nas mesmas condições observadas em um período de maior liquidez. 

E esse movimento pode atingir também a oferta de imóveis. Para Camargo, economista e sócio da LCA, parte do mercado apostou na queda dos juros em 2027 e, com isso, manteve o ritmo de lançamentos, sobretudo nos segmentos de baixa e média renda. 

“Mas isso está longe de ser garantido”, diz Camargo. 

Segundo Camargo, o quadro fiscal, as dificuldades na rolagem da dívida pública, os juros longos pressionados e sinais de desaceleração da economia podem levar os bancos a reduzir a oferta de crédito em general. 

O movimento também atingiria o financiamento imobiliário, ainda que a inadimplência nesse segmento permaneça mais contida. Para ele, a continuidade do crescimento dependerá de uma queda da curva longa de juros, associada à desinflação e à melhora das condições fiscais. 

Novas liberações de compulsórios ou um reforço do funding público podem ocorrer, mas não seriam suficientes, por si só, para produzir uma melhora estrutural, segundo o especialista. 

“Para o crescimento continuar, é preciso uma queda da curva longa, com desinflação e melhora das condições fiscais. Uma nova liberação de compulsórios ou um reforço adicional de funding público podem acontecer, mas não podem ser entendidos como condições para uma melhora estrutural”

Fernando Camargo, economista e sócio da LCA Consultoria Econômica

Existe ainda a possibilidade de as incorporadoras manterem o ritmo de lançamentos enquanto os bancos restringem o crédito. Isso pode levar a uma perda de força na demanda, levando o mercado a acumular estoques. 

Nesse cenário, o problema deixa de ser apenas encontrar recursos para financiar imóveis e passa a ser encontrar compradores capazes de tomar esse crédito.

“Há, com isso, um risco de sobreoferta de imóveis para os próximos anos”, diz Camargo.