Certidão de ônus reais do imóvel: o que é e como funciona

A expressão “ônus reais”, traduzida do juridiquês pelo dicionário Michaelis, representa as “obrigações que recaem sobre coisas móveis ou imóveis”. Por isso, quando você pede que o cartório emita a certidão de ônus reais do imóvel, você vai receber um documento que atesta se existem essas obrigações inconvenientes vinculadas àquele bem.

Por que é importante saber disso? Porque você vai querer saber, por exemplo, se aquela “casa dos sonhos” está penhorada na Justiça ou hipotecada ou mesmo alugada para alguém.

Para entender melhor sobre esse documento, o Portas conversou com Flávia Bernardes de Oliveira, que é vice-diretora de Comunicação do Registro de Imóveis do Brasil (RIB) e oficial do Registro de Imóveis de Cruz Alta (RS).

Ela esclarece, neste artigo, o que é a certidão de ônus reais do imóvel, para que ela serve, como pode ser emitida, quem pode solicitar a emissão, qual é seu custo e se é possível, afinal, comprar um imóvel com ônus registrados.

O que é a certidão de ônus reais do imóvel?

A certidão de ônus reais do imóvel é um documento que certifica, por exemplo, se há hipotecas, penhoras ou alienação fiduciária sobre aquele bem.

Ou, como resume a oficial Flávia Bernardes de Oliveira, que é vice-diretora de Comunicação do Registro de Imóveis do Brasil (RIB), ela indica, dentro do conteúdo de uma matrícula, “todos os atos que constituem algum tipo de restrição, constrição, gravame e processos contra o proprietário que tenham algum potencial de impacto no imóvel”.

Seu nome completo é “Certidão de Ônus Reais e Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias”. “Mas, como o nome é grande e complicado, acabou ficando conhecida só pela primeira parte”, diz Flávia.

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Para que serve a certidão de ônus reais?

A certidão de ônus reais do imóvel serve, basicamente, para trazer mais segurança e transparência sobre a situação jurídica de um imóvel, minimizando os riscos durante uma transação de compra e venda, por exemplo. Ela também pode ser pedida em operações de financiamento imobiliário.

Até recentemente, ela era inclusive um documento obrigatório para lavrar a escritura de um imóvel, previsto na Lei nº 7.433/1985, que trata dos requisitos para a lavratura de escrituras públicas, e no Decreto nº 93.240/1986, que regulamenta essa lei.

Mas a Lei nº 14.382, de 2022, alterou a forma de comprovação dos ônus reais, ao dizer:

“No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.”

Por isso, segundo a oficial Flávia Bernardes de Oliveira, a certidão de ônus reais deixou de ser necessária como documento separado para a lavratura de escritura pública, embora continue sendo muito útil, “pois ela ajuda na compreensão do conteúdo de uma matrícula e, portanto, pode ser um excelente auxílio nas diligências prévias a uma transação”.

O que consta na certidão de ônus reais do imóvel?

A certidão de ônus reais do imóvel traz a informação do oficial dizendo se aquele imóvel está livre de ônus ou restrições de qualquer tipo, no caso da certidão negativa, ou se contém algum ônus (por exemplo, alienação fiduciária ou hipoteca), no caso da certidão positiva.

Veja abaixo um trecho de uma certidão negativa real:

Como emitir a certidão de ônus reais do imóvel?

Para emitir a certidão de ônus reais do imóvel basta solicitar presencialmente no balcão do Cartório de Registro de Imóveis ou pelo site RIdigital.org.br, que é um site desenvolvido e mantido pelo ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis).

Não há diferença entre as duas formas de emissão, como esclarece a vice-diretora de Comunicação do RIB:

“Atualmente, as certidões emitidas pelos Registros de Imóveis do Brasil já são eletrônicas, mesmo quando solicitadas no balcão físico de atendimento. Como o documento recebido é o mesmo, isso significa que atualmente é muito mais conveniente e confortável para o usuário fazer sua solicitação pelo RIdigital.”

O prazo máximo para emissão dessa certidão é de cinco dias úteis, mas, segundo a oficial, o prazo médio normalmente é bem menor.

Qual é a diferença entre certidão de ônus reais e matrícula do imóvel?

A certidão de ônus reais do imóvel busca, dentro da matrícula, tudo aquilo que pode configurar algum tipo de restrição, constrição, gravame ou processos contra o proprietário e que tenha algum potencial de impacto. Já a matrícula é o registro que reúne todas as informações que dizem respeito ao imóvel. Compare:

Matrícula do imóvel	Certidão de ônus reais
Reúne todas as informações e o histórico registral do imóvel. É mantida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.	Informa os ônus, gravames e restrições que constam na matrícula e permite verificar especificamente situações que podem afetar o imóvel. É emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.

Quem deve solicitar e pagar a certidão de ônus reais?

Qualquer pessoa pode solicitar a certidão de ônus reais do imóvel.

Mas a oficial Flávia Bernardes de Oliveira ressalta que, por causa da Lei Geral de Proteção de Dados, agora é preciso indicar a finalidade do pedido. 

Quanto custa a certidão de ônus reais?

O valor da certidão de ônus reais muda de acordo com a Unidade da Federação. Isso porque a legislação para regulamentar os emolumentos cobrados pelos cartórios é estadual. 

Em São Paulo, por exemplo, no ano de 2026, a certidão custa R$ 75,60.

É possível comprar um imóvel com ônus registrados?

Depende da situação e, por isso, é importante contar com uma análise jurídica para interpretar quais são os ônus e o impacto deles na negociação do imóvel.

A especialista dá alguns exemplos:

“Uma penhora da Fazenda Nacional, por exemplo, impede a disposição do imóvel – o que significa que não é possível comprá-lo. Já uma penhora comum, apesar de trazer riscos que devem ser pesados, não impede a venda do imóvel. Um usufruto não impede a venda da nua-propriedade, mas vai impedir o novo proprietário de usar o imóvel, enquanto um contrato de locação pode obrigar o novo proprietário a respeitar até o fim seu prazo de vigência”. 

Por isso, Flávia Bernardes de Oliveira reforça que a interpretação de cada indicação da certidão deve ser feita com cautela e por um profissional do direito especializado.

Agora que você já sabe tudo sobre a certidão de ônus reais do imóvel, tire suas dúvidas sobre a cobrança da taxa de corretagem na compra e venda de imóveis.