Alienação fiduciária de imóvel: o que é e como funciona

Se você já financiou um imóvel ou contratou uma operação de home equity, provavelmente teve que lidar com a alienação fiduciária, que é a modalidade de garantia mais usada no Brasil para essas operações de crédito.

É uma garantia no sentido de que, se o devedor não pagar o financiamento ou o empréstimo direitinho e dentro do prazo previsto, o credor (que normalmente é um banco) pode levar aquele imóvel a leilão e usar o valor da venda para cobrir a dívida.

Esta é uma forma de as instituições financeiras se cercarem de calotes que poderiam custar muito caro, já que estamos falando de bens imóveis, na casa das centenas de milhares de reais. Em contrapartida, esse tipo de operação de crédito costuma ter juros mais baixos e muitas parcelas.

Este texto do Portas esclarece algumas das dúvidas mais comuns envolvendo a alienação fiduciária, a partir do que diz a Lei nº 9.514/1997, que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, e o Código Civil.

O que é alienação fiduciária? 

Alienação fiduciária é uma modalidade de garantia usada em operações de crédito, muito comum, por exemplo, nos financiamentos imobiliários.

Nesse tipo de garantia, a propriedade do bem é transferida temporariamente para o credor (ou seja, para a instituição financeira que concedeu o empréstimo ou financiamento), mas, enquanto paga a dívida, o comprador pode ficar com a posse e o direito de uso do imóvel.

Veja a seguir a definição dada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis, o CRECISP:

“Ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O devedor detém a posse direta do bem, para seu uso, e o credor detém a posse indireta do bem, que fica em seu domínio. Depois de quitar o empréstimo, o comprador adquire a propriedade definitiva do bem.”

O que é propriedade fiduciária?

Propriedade fiduciária é essa propriedade dada temporariamente, com o único objetivo de servir como garantia. 

É diferente da propriedade plena, que é adquirida, por exemplo, pelo comprador que financia o imóvel, depois que ele quita todas as suas obrigações com o credor.

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Como funciona a alienação fiduciária de um imóvel?

Na alienação fiduciária de um imóvel, existe a transferência temporária daquele bem para o banco (ou outro credor), como uma garantia dentro de um financiamento imobiliário ou de um empréstimo com garantia de imóvel (home equity), por exemplo.

Ela foi instituída pela Lei nº 9.514/1997, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário.

A primeira coisa é que é obrigatório que o negócio seja feito por escrito. A lei permite tanto a possibilidade de usar uma escritura pública quanto um instrumento particular, que passa a ter efeito de escritura pública nesse caso. 

“A razão dessa exceção é a redução dos custos de transação, tornando os financiamentos mais acessíveis”, explica a Enciclopédia Jurídica da PUC-SP. 

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Outra medida obrigatória é que, seja qual for o tipo do instrumento usado para tratar da alienação, ele deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Está lá no artigo 23 da lei:

“Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”

A partir desse registro, o comprador do imóvel (ou fiduciante) se torna seu “possuidor direto”, ou seja, pode morar e usar o bem normalmente. Já o fiduciário, que é o credor, fica como possuidor indireto do imóvel.

Por fim, a lei prevê duas hipóteses:

• que a dívida seja paga: nesse caso, a propriedade fiduciária deixa de existir e quem financiou o imóvel passa a ter propriedade plena sobre ele
• que a dívida não seja paga, mesmo depois de vencida: nesse caso, e se o devedor não conseguir pagar tudo após ser intimado, fica consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, ou seja, do credor da dívida (o banco).

O que deve conter no contrato da alienação fiduciária?

O contrato que serve de título ao negócio da alienação fiduciária deve conter sete pontos, listados pela Lei nº 9.514/1997:

1. o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo;
2. o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
3. a taxa de juros e os encargos incidentes;
4. a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
5. a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência;
6. a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
7. a cláusula que disponha sobre os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão.

O que acontece após quitar um imóvel com alienação fiduciária?

Quando a dívida garantida pela alienação fiduciária é totalmente paga, a propriedade deixa de ser da instituição financeira que concedeu o crédito e vai às mãos da pessoa que estava pagando (e, em muitos casos, já estava morando naquele imóvel).

A Lei nº 9.514/1997 prevê um prazo de 30 dias, contado da data de liquidação da dívida, para que o fiduciário (ou seja, o banco) forneça o termo de quitação ao devedor.

Com o termo de quitação em mãos, o comprador pode pedir o cancelamento do registro da propriedade fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis.

Detalhe: caso o credor não entregue o termo de quitação no prazo, ele está sujeito a pagar para quem tinha direito a receber o documento uma multa equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato.

O que acontece se a dívida da alienação fiduciária não for paga?

Se a dívida da alienação fiduciária não for paga, o credor pode passar a ser o proprietário pleno do imóvel e levá-lo a leilão. Mas isso não acontece imediatamente: a Lei nº 9.514/1997 prevê algumas etapas antes.

Primeiro, o devedor é intimado pelo oficial do Registro de Imóveis para regularizar a dívida dentro do prazo previsto na lei. Isso inclui pagar todas as parcelas vencidas, inclusive os juros, penalidades e demais encargos contratuais e legais, tributos, contribuições condominiais e as despesas de cobrança e de intimação.

Caso ele não consiga quitar a dívida dentro do prazo, aí sim, como diz a lei: “a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão”. Vale dizer que, para que sua propriedade seja registrada na matrícula do imóvel, antes o credor deve pagar o ITBI e o laudêmio, se for o caso.

A lei também prevê uma alternativa: com a concordância do credor, o devedor pode dar seu direito eventual sobre o imóvel em pagamento da dívida, dispensando os procedimentos de leilão.

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Qual é a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

A principal diferença entre alienação fiduciária e hipoteca é que, na primeira, a propriedade fiduciária do imóvel é transferida ao credor como garantia, enquanto, na hipoteca, o imóvel continua de propriedade do devedor. As duas são modalidades de garantia previstas na legislação brasileira. 

Veja a seguir as explicações da advogada Daniele Gazel, que é coordenadora na Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção São Paulo (OAB SP), sobre cada uma dessas modalidades. 

Tipo de garantia	Explicação da advogada Daniele Gazel
Hipoteca	“É uma garantia contratual em que o imóvel permanece de propriedade do devedor, mas fica gravado para assegurar o cumprimento de uma obrigação. Em caso de inadimplemento, o credor pode executar a garantia para satisfazer seu crédito.”
Alienação fiduciária	“Também é uma garantia contratual, porém a propriedade do imóvel é transferida ao credor em caráter resolúvel até a quitação da dívida. Enquanto o contrato estiver em vigor, o devedor permanece na posse direta do imóvel e pode utilizá-lo normalmente. Uma vez quitada a obrigação, a propriedade retorna plenamente ao devedor.”

Quais são as vantagens e desvantagens da alienação fiduciária?

A principal vantagem é que a alienação fiduciária pode ajudar a obter empréstimos ou financiamentos com juros mais baixos. Isso porque o imóvel é dado como garantia e, portanto, o risco para o banco ou outro credor costuma ser menor.

Já a principal desvantagem é a possibilidade de perder o imóvel caso a dívida não seja paga. Nesse caso, ele poderá ser levado a leilão público.

Agora que você já sabe tudo sobre o que significa alienação fiduciária, se quiser entender melhor o que acontece quando um imóvel é levado à venda para quitar uma dívida, confira nosso guia sobre leilão de imóveis.