Laudêmio: o que é e como funciona essa taxa na compra e venda de imóveis

Terrenos na orla do mar e outros tipos bem específicos são considerados bens da União. Por isso, quando uma pessoa faz uma venda de imóvel que esteja nesses locais, ela pode estar sujeita ao pagamento do laudêmio.

A lógica aplicada é assim resumida pelo Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos (MGI), responsável pela arrecadação do laudêmio por meio da Secretaria do Patrimônio da União (SPU): 

“Os bens da União pertencem a todos os brasileiros. Sendo assim, qualquer pessoa que se utiliza deles de maneira exclusiva, tem, de certa forma, posição privilegiada em relação aos demais cidadãos. É por isso que, em certos casos, a legislação estabelece uma cobrança pela utilização desses imóveis.”

O laudêmio é uma dessas cobranças conhecidas como “receitas patrimoniais”. “Tais receitas não são tributos, mas sim contraprestações devidas pelos particulares pelo uso privilegiado de bens que são de todos”, diz a pasta.

Neste texto, o Portas se debruça sobre toda a legislação para esclarecer as principais dúvidas relacionadas à cobrança do laudêmio.

O que é laudêmio?

Laudêmio é uma taxa que o vendedor de um imóvel em área pertencente à União deve pagar antes de transferir esse imóvel para outra pessoa. 

Só depois de pagar o laudêmio, o vendedor consegue a Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) do imóvel, que é necessária para lavrar escritura e registrá-la na matrícula do imóvel.

Esta é a definição do nosso Glossário:

“É uma taxa cobrada sobre as transações de imóveis construídos em áreas pertencentes à União. O Serviço de Patrimônio da União (SPU) define quais são essas localidades, que incluem edificações que ocupam uma faixa de litoral a até 33 metros da linha da maré alta, perto de instalações militares ou áreas de fronteira. O laudêmio é cobrado a cada transferência da propriedade e deve ser pago antes do registro da escritura do imóvel. O laudêmio não isenta o comprador do pagamento do ITBI. No Rio de Janeiro, existem muitos imóveis nessa condição.”

Quando o laudêmio é cobrado?

O laudêmio só é cobrado para imóveis da União, que são administrados pela SPU, secretaria vinculada ao Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos (MGI). Mesmo que tenham apenas uma parte do imóvel sob domínio da União, a taxa já é cobrada sobre essa parte.

Ele é cobrado uma única vez, quando ocorre a transferência, e é obrigatório para que os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis lavrem e registrem as escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União.

Outra condição para que essa taxa seja cobrada é que seja uma situação de transferência onerosa entre vivos da titularidade do imóvel, ou seja, transferência feita mediante pagamento. Por exemplo: compra e venda, permuta ou dação em pagamento.

Se um imóvel é transmitido por herança ou doação, ou seja, de forma não onerosa, não há cobrança da taxa do laudêmio.

Quem deve pagar o laudêmio?

A responsabilidade pelo pagamento do laudêmio é do vendedor, como consta em várias normas sobre o assunto, inclusive no Decreto-Lei nº 2.398/1987, que diz, em seu artigo 3º:

“A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.”

A Instrução Normativa nº 4/2018 da SPU também é clara em seu artigo 2º, que diz que o laudêmio é uma “prestação pecuniária devida à União pelo vendedor”.

Além disso, o site oficial do MGI frisa que “o pagamento do laudêmio é obrigação do transmitente (vendedor)” e ainda faz um alerta:

“Atenção: se você está comprando/adquirindo o imóvel, é importante exigir do transmitente (vendedor) a apresentação da Certidão de Autorização de Transferência – CAT, que deve estar em nome do próprio transmitente (vendedor). Se a CAT estiver em nome de outra pessoa, o cadastro do imóvel está irregular e a CAT não poderá ser usada para essa transação.”

Como o laudêmio é calculado?

O laudêmio é calculado a partir do valor de avaliação do imóvel registrado na SPU, que não leva em conta benfeitorias como construções e melhorias feitas no imóvel. O laudêmio corresponde a 5% do valor do terreno, excluídas as benfeitorias. 

Exemplo: se o valor do terreno for R$ 300 mil (sem considerar as benfeitorias), o laudêmio será de R$ 15 mil.

Esses valores de avaliação do imóvel usados como base são especificados pela Lei nº 13.465/2017, que diz em seu artigo 91:

“O valor do domínio pleno do terreno da União, para efeitos de cobrança do foro, da taxa de ocupação, do laudêmio e de outras receitas extraordinárias, será determinado de acordo com:

I – o valor venal do terreno fornecido pelos Municípios e pelo Distrito Federal, para as áreas urbanas; ou

II – o valor da terra nua fornecido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), para as áreas rurais.”

Como consultar e pagar o valor do laudêmio?

O jeito mais simples de consultar o valor do laudêmio de um imóvel é acessar o site oficial do Portal de Serviços da SPU e preencher o número do Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), o valor da transação e o percentual de transferência (se vai vender o imóvel todo, é 100%). 

Para saber o número do RIP, basta olhar a matrícula do imóvel ou acessar o site Consultar Dados Cadastrais de Imóvel da União e localizar pelo CPF ou CNPJ do responsável.

Depois de preencher, é gerada a Ficha de Cálculo de Laudêmio (FCL), com validade de 30 dias, e a guia DARF para pagamento. A Certidão de Autorização de Transferência só é emitida depois que o DARF é pago.

Quais imóveis estão sujeitos ao laudêmio?

Os imóveis sujeitos à cobrança de laudêmios são aqueles pertencentes à União. É um grupo minoritário de propriedades, que atendem a critérios bem específicos.

A SPU informou ao Portas, em agosto de 2026, que são apenas “689.877 imóveis aptos ao pagamento de laudêmio na situação de transferência de titularidade” atualmente.  

Os mais comuns são aqueles imóveis que ficam na costa do mar e próximo a rios. Como explica o governo federal:

“Algumas pessoas ocupam áreas próximas ao mar ou rios que, na verdade, pertencem ao Governo Federal (União). A União, que é a dona da área, permite que outras pessoas (particulares) usem, possuam e até transmitam essas terras aos seus herdeiros. Basicamente, as pessoas têm o direito de usar essas terras, por meio de instrumentos de destinação (contratos), que podem ensejar no pagamento de uma taxa anual para a União.”

Exemplos de imóveis da União

Entre os principais bens imóveis da União estão:

• terrenos de marinha (faixa litorânea);
• terrenos marginais de rios navegáveis, em determinadas situações previstas em lei;
• ilhas marítimas ou fluviais, se não pertencerem aos Estados, Municípios ou particulares;
• áreas destinadas à defesa nacional e instalações militares, como fortalezas, arsenais e terrenos adjacentes;
• imóveis públicos federais, como instalações portuárias e ferrovias;
• terrenos de antigos aldeamentos indígenas e colônias militares que não tenham sido transferidos legalmente a Estados, municípios ou particulares;
• imóveis que pertenciam à Coroa;
• bens incorporados à União por decisão da Justiça, como os perdidos por condenação criminal.

A lista completa de bens imóveis da União está prevista no art. 1º do Decreto-Lei nº 9.760/1946.

Quais imóveis estão isentos do laudêmio?

A legislação prevê isenção do laudêmio em alguns casos específicos. Por exemplo, para pessoas físicas de baixa renda que atendam aos requisitos legais, como inscrição no CadÚnico e renda familiar mensal de até cinco salários mínimos. 

Além disso, a isenção pode ser concedida a determinadas entidades sem fins lucrativos nas áreas de assistência social, saúde, educação e preservação do patrimônio cultural.

Por fim, o Decreto-Lei nº 1.876/1981 também prevê a isenção quando os adquirentes forem: os Estados, o Distrito Federal, os Territórios e os Municípios; as autarquias e fundações mantidas por eles; as empresas públicas, as sociedades de economia mista e os fundos públicos, nas transferências dentro de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social; e as autarquias e fundações federais.

Vale lembrar também que o laudêmio não é aplicável nos casos de transmissão não onerosa, como na doação de um imóvel ou herança. Aí não se trata de isenção: é que a taxa só é cobrada quando há pagamento envolvido na transmissão do imóvel.

Qual é a diferença entre laudêmio, foro e taxa de ocupação?

Laudêmio, foro e taxa de ocupação são três tipos de cobranças feitas pela União para utilização de imóveis que são considerados bens da União. 

Eles não são considerados tributos, mas “contraprestações devidas pelos particulares pelo uso privilegiado de bens que são de todos”, nas palavras do MGI.

Antes de explicar os três tipos de receitas patrimoniais, é preciso detalhar o que é regime de aforamento e regime de ocupação:

• O aforamento é um contrato em que a União atribui ao particular 83% do domínio de um imóvel da União e mantém a posse dos outros 17%. 
• Já a inscrição de ocupação é um ato administrativo que pode ser revisto a qualquer tempo em que o imóvel pertence 100% à União, mas o ocupante tem o direito de utilizar o bem.

Agora vamos à comparação:

Importante: o foro e a taxa de ocupação são cobranças anuais. Já o laudêmio é cobrado apenas quando ocorre a transferência onerosa (como compra e venda) desses imóveis.

Agora que você já sabe tudo sobre o laudêmio, tire suas dúvidas sobre a certidão de ônus reais.